Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Одним из титулов, на котором лицо вправе использовать землю, является право постоянного (бессрочного) пользования, которое закреплено в ст.ст.216,264 ГК РФ и отражено в ст.20 ЗК РФ.

ГК РФ 1994г впервые установил данное право не только для организаций, но и для граждан. Признание гражданина субъектом данного права можно считать излишним при наличии права пожизненного наследуемого владения. Земельный кодекс исключил возможность предоставления гражданам земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, так же заметно сузил круг юридических лиц, которые могут быть субъектами данного права. В отличие от ГК РФ ст.20 ЗК РФ предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновьтолько государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (т.е. организациям, финансируемым из средств бюджетов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.28 ЗК РФ). Граждане, имеющие участки на данном титуле, могут приобрести их однократно на безвозмездной основе в собственность. Для юридических лиц право на бесплатное приобретение не предусматривается.

В отличие от ст.270 ГК РФ, позволяющей владельцу распорядиться участком путем сдачи в аренду или безвозмездное срочное пользование при условии получения согласия на это собственника участка, ст.20 ЗК РФ вообще не допускает возможности распоряжения пользователем земельным участком. В связи с этим применению подлежат нормы ЗК РФ, не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций [42, с.3].

Пленум ВАС РФ от 24.03.05г данное противоречие прокомментировал следующим образом в п.24 «… после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.»

Права землепользователей закреплены в ст.41 ЗК РФ и ст.269 ГК РФ, лицо осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Обязанности пользователей земельными участками сформулированы в ст.42 ЗК РФ.

Необходимо принимать во внимание п.1 ст.35 ЗК РФ, который предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, как и прежний их собственник. В данном случае речь идет о праве на использование, а не о праве пользования как титуле. Покупатель, если он не входит в число лиц, перечисленных в п.1 ст.20 ЗК, может взять землю в аренду или приобрести участком в собственность[31, с.203].

Согласно п.4 ст.3 ФЗ ｹ 137 от 25.10.2001г «Î введении в действие ЗК РФ» приватизация земельных участков, которые граждане используют на титуле постоянного (бессрочного) пользования сроком не ограничивается и, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании участки с расположенными на них жилыми строениями, которые были приобретены до 1990 г, вправе зарегистрировать право собственности на эти участки.

Следует остановиться на случае, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на аренду данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав, если таких субъектов в здании несколько, то одному из них предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования, а другие обладают правом ограниченного пользования им для осуществления своих прав на закрепленное за ними помещение (по сути, представляющее собой сервитут), данное мнение было отражено в ｹ2 журнала «Çàêîí»[44, с.11].

Ст.20 ЗК РФ предусматривает субъектам права оперативного управления предоставление земель на праве постоянного пользования. При этом законодательство не определяет, на каком вещном праве предоставляется земля субъектам права хозяйственного ведения. Вероятно, обладателям такого права земля может быть сдана в аренду. Для устранения существующей неопределенности данный вопрос следует урегулировать на законодательном уровне.

Данная проблема нашла отражение п.19 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 г. ｹ11, а именно – договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен на условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п.1 ст.421 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, приобретенное после 31.01.1998г подлежит государственной регистрации. Не менее интересен вопрос о регистрации права пользования на земельный участок, значительно превышающий площадь под приобретенным зданием. Как показывает судебная практика, в случае, если участок предоставлен в соответствии с постановлением мэра от 12.10.1999г, которое на момент рассмотрения дела никем не было оспорено и отменено, покупатель может зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на весь участок и регистрационная палата обязана произвести регистрацию, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 10.01.2003г ｹ6607/02[51, с.6].

Что касается физических лиц, каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность (сделано это может быть только в отношении одного земельного участка), при наличии еще одного участка - гражданин может оформить на него право аренды, либо приобрести в собственность за плату. В отличие от физических лиц, юридические лица, во исполнение п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года ｹ137-ФЗ «Î введении в действие Земельного Кодекса РФ» (с изменением от 25.12.2005г), обязаны в срок до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Последствия за нарушение указанного срока предусмотрены п.7.1 КоАП РФ как «… использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов». Данное требование касается и покупателей объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, предоставленных юридическим лицам, которые не могут использовать землю на данном титуле.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть подтверждено в суде только в порядке искового производства, а не особого производства, что подтверждается письмом Президиума ВАС ｹ76 от 17.02.2004г[47, с.4]. Поскольку заявитель ходатайствовал об установлении права, а не факта, имеющего юридическое значение, для возникновения, изменения или прекращения такого правоотношения, арбитражный суд обоснованно оставляет заявление без рассмотрения в порядке особого производства и указывает, что в порядке особого производства не может быть установлено право у конкретного лица.