Определение износа объекта недвижимости. Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним (главным образом, природным) и внутренним (технологическим и функциональным) воздействиям

Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним (главным образом, природным) и внутренним (технологическим и функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные характеристики зданий ухудшаются, и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. Преждевременный износ недопустим, так как нарушает условия деятельности и быта людей, использующих эти здания.

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества здания сохраняются на проектном, нормативном или общепринятом уровне.

В табл. 4 в качестве характеристики долговечности приведены нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий.

Таблица 4

Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий

Типы зданий	Группы капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
Жилые здания
Общественные здания

Опыт показывает, что в нормальных эксплуатационных условиях большинство строительных конструкций за установленный нормативный срок службы не исчерпывают физико-механических качеств материалов, и поэтому они не полностью характеризуют долговечность.

Нормативные сроки службы являются в значительной степени условными. Об этом говорит сравнение нормативных сроков, принятых в разных странах для одинаковых конструкций. Например, расчетный срок службы фундаментов принят: в Венгрии и Бельгии - 150 лет, во Франции - 100 лет, в Швеции - 80 лет, в Англии - 60 лет.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа (рис. 24):