Метод сравнительной единицы. Метод является наименее трудоемким и обеспечивающим точность с погрешностью порядка 15 - 20 %

Метод является наименее трудоемким и обеспечивающим точность с погрешностью порядка 15 - 20 %.

Метод сравнительной единицы (МСЕ) – основан на использовании данных по стоимости какого-либо параметра, например, 1м² общей площади или 1м³ строительного объема зданий определенного типа в текущем или базисном уровне цен. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например, из бюллетеней РЦЦС, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

МСЕ удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле:

С_стр. = С_епс • N, (39)

где С_стр. – стоимость строительства;

С_епс - стоимость единицы потребительских свойств;

N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

Сборники УПВС разработаны в 1970-72 г. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.

Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1м² трубопровода, 1м² автомобильной дороги и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом климатического района (для этого вводятся соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:

- все прямые затраты;

- накладные расходы и плановые накопления;

- общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;

- стоимость проектно-изыскательских работ;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- затраты на временные здания и сооружения;

- стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1м³, 1м²), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле:

С_стр = ВС•V_зд•К_i•И₁•И₂•КИ•ПП • НДС, (40)

где С_стр. – стоимость строительства;

ВС – восстановительная стоимость 1м³ (1м², пог. м.) оцениваемого объекта в базовый период, руб.;

V_зд – строительный объем объекта, м³ (м², пог. м.);

К_i – поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от типового базисного с учетом климатического района и территориального пояса;

И₁ – индекс перехода от цен базисного периода к ценам на 1.01.84 г.;

И₂ – индекс перехода от цен на 1.01.84 г. к ценам на дату оценки;

КИ – коэффициент учета дополнительных косвенных издержек;

ПП – коэффициент учета прибыли предпринимателя;

НДС - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчета базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обуславливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Данное влияние двояко. С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции. С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникациями, обслуживания и т.п.).

Так, по данным Главгосэкспертизы в результате НТП удорожание строительства составляло 5 - 6 % в год, а его удешевление – 3 - 4 % в год.

Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 05.10.81 г. N79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до трех процентов.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода в размере 2 % в год.