Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
· ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
· чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
· облагаемую налогом прибыль.