Риски в системе ипотечного жилищного кредитования

Параметры кредита – его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д. – во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование отличается от обычного большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на 25–30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости.

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не имеют специфического (индивидуального) или местного характера. К несистематическим относятся риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков – это систематические риски. Рисков довольно много, как-то: экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски ценных бумаг, риски недополучения прибыли, риски банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости. Одни из них являются обобщенными рисками (инфляционный, рыночный), другие – пограничными, комплексными с другими рисками, они непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особенно важны несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск, смежный с риском ликвидности), кредитный риск.

Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок, т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Ставки могут измениться по разным причинам, в частности: в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий.

Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности): это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов.

Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это и государственная политика, и политика кредитных учреждений в области первичного взноса. Большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики. Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования, что является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование слишком рискованным, создают необходимость создания стабилизирующих противовесов. Роль страхования – уменьшение кредитного риска, его перераспределение.