Особенности оценки земельного участка, зданий и сооружений

В зависимости от методических особенностей оценки стоимости земельные участки предприятий разделяются на две группы: 1. участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями и сооружениями; 2. участки, которые заняты объектами социального назначения (дома культуры, больницы, отели, общежития, дома отдыха и т.п.). В отличие от участков второй группы, стоимость которых определяется исходя из известных положений теории оценки недвижимости, оценка стоимости участков первой группы более сложная, так как учитывает степень их соответствия производственным и предпринимательским целям. В зависимости от целей, оценка стоимости земли может рассматриваться с одной стороны, как основа решения законодательно обусловленных задач (уплата земельного налога) или экономического регулятора земельных отношений (наследство, дарение и пр.), что нуждается в установлении нормативной стоимости (цены) земли с учетом типичных официально утвержденных инструкционно-методических документов, и с другой стороны, — независимая экспертная оценка, в ходе которой определяется рыночная стоимость земли, или право аренды земельного участка. В отличие от нормативной, экспертная стоимостная оценка земель осуществляется на базе общепринятой в мировой практике методологии и методов определения рыночной стоимости земли. Не смотря на некоторую ограниченность (упрощенность) современных экспертных оценок стоимости земельных участков, относительно к возможным рыночным эквивалентам, практическое использование их есть прогрессивным шагом в реализации общепринятой концепции рыночной стоимости земли.

48 Методические особенности оценки машин и оборудования

Достоверность оценки технич. потенциала предприятия зависит от правильного выбора методов оценки, которые основываются на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. затратный подход базируется на принципе замещения и при оценке машин и оборудования предусматривает расчет расходов на воспроизведение или замещение точной копии объекта оценки или его аналога, за вычитанием потерь от всех видов износа, старения и обесценивания. Затратный подход к оценке машин и оборудования практически реализуется в следующих методах: 1. расчет по цене однородных объектов; 2. анализ и индексация расходов; 3. поэлементный расчет расходов; 4. определение себестоимости по укрупненным нормативам. сравнительный подходосновывается на определении рыночной стоимости машин и оборудования массового и серийного производства путем анализа и сравнения цен недавних продаж идентичных или аналогичных объектов. При выборе объектов сравнения к вниманию берется: функциональная похожесть основной функции, которую призваны выполнять сравниваемые объекты; классификационная принадлежность объекта оценки и его аналога до одного класса или вида по соответствующим классификаторам объектов техники; сходство по конструкционной схеме, состава и однородности элементов и в принципах технологического действия. доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования и реализуется в методах дисконтированных доходов, прямой капитализации доходов и равновеликого аналога.

49 Особенности методов оценки стоимости бизнеса

Оценка стоимости бизнеса — это акт или процесс формирования точки зрения оценщика и подсчета стоимости бизнеса, целостного имущественного комплекса или связанных с ним прав. При определении стоимости бизнеса используются три основных подхода - затратный, результатный и аналоговый. ЗАТРАТНЫЙ: Простой балансовый метод (Стоимость бизнеса признается равной разности между активами и пассивами фирмы.); Метод регулирования баланса (Стоимость бизнеса определяется путем подведения итогов реальной стоимости всех компонентов целостного имущественного комплекса предприятия с вычитанием сумм его обязательств); Метод стоимости замещения (Стоимость бизнеса определяется путем подсчитывания стоимости создания идентичного целостного имущественного комплекса в текущих ценах) и пр. РЕЗУЛЬТАТНЫЙ: Метод прямой капитализации доходов (Стоимость бизнеса равняется настоящей стоимости будущих денежных потоков от его использования, которые могут быть капитализированы участниками). Метод дисконтирования денежного потока Стоимость бизнеса равняется настоящей стоимости денежных потоков генерированных каждым его компонентом, с учетом отличий в уровнях дисконтов.) Метод дополнительных доходов (Стоимость бизнеса определяется путем урегулирования баланса предприятия и оценки возможностей получения доходов от его использования.) и пр. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ: Метод мультипликаторов (Стоимость бизнеса оценивается на основе определенных коэффициентов, которые воссоздают существенные характеристики аналогичных объектов представленных на рынке.), метод отраслевых соотношений (Стоимость бизнеса определяется на основе ценовых показателей и других качественных (финансовых ли) соотношений характерных для данной сферы хозяйствования), Метод аналоговых продаж или рынка капитала (Стоимость бизнеса устанавливается на равные цены купли-продажи контрольных пакетов акций компаний или алогичных целостных имущественных комплексов

50 Оценка потенциала предприятия: основные цели и сферы использования

Оценка стоимости потенциала предприятия представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекту с учетом потенциального и реального дохода, который имеет место в определенный промежуток времени в условиях конкретного рынка. Оценку понциала проводят в целях: 1. повышение эффективности текущего управления предприятием или фирмой; 2.. определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятия на фондовом рынке; 3. определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или частями; 4. реструктуризации предприятия; 5. разработки плана развития; 6. определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании; 7. страхование в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов; 8 налогообложение; 9 принятие обоснованных управленческих решений (для того, чтобы исправить ошибку в финансовой отчетности, которая была вызвана инфляционными процессами) и пр. Оценка потенциала проводится при: 1. передаче или продаже другому предприятию 2. предоставлении франшизы другим компаньонам; 3. установлении убытка, который был задан деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий; 4. использовании активов в качестве вклада в уставный капитал; 5. при определении стоимости всех нематериальных активов для оценки стоимости предприятия.