2015-05-10
1309
Существует три группы методов оценки собственности: 1) результатный; 2) затратный; 3) сравнительный (результатно-затратный). Коротко их экономическую суть можно раскрыть таким образом: 1. Затратный (имущественный) -определяет стоимость объекту на основе суммы расходов на его создание и использование (метод сравнительной единицы, метод количественной диагностики, метод замещения, метод дележа по компонентам и пр.). 2. Сравнительный (рыночный) -методы этой группы определяют стоимость на базе сопоставления с аналогами, которые уже были объектами рыночных соглашений (метод парных затрат, метод статистических корректировок, экспертные методы сравнения и др.). 3. Результатный (доходный) -стоимость объекта оценивается на основе величины чистого потока положительных результатов, от его использования (метод капитализации дохода, метод дисконтирования денежных потоков, метод остаточного дохода). Нужно отметить, что в зависимости от технологии оценки анализ определенных факторов проводится из разных позиций. Так, в случае определения стоимости потенциала затратными методами, основное внимание отводится затратным факторам, хотя берутся к вниманию и факторы окружения и частично функциональные характеристики объекта. При оценке потенциала сравнительными методами основное внимание отводится факторам окружения и функциональным особенностям, а результаты использования объекта и расхода на их достижение носят второстепенный (вспомогательный) характер. И в конце концов, при определении стоимости потенциала согласно результатной концепции наибольшее значение приобретают именно результаты использования объекта, а функциональные характеристики и факторы окружения носят вспомогательный характер.
|
|
|
43 Понятие стоимости и её модификации
Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-нибудь предмет или объект. В соответствии с операционными нуждами и функциональным назначением существуют разные модификации стоимости. Стоимость делится на две широких категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене – это цена, которая преобладает на свободном, открытом конкурентном рынке. (объективная стоимость). Наиболее распространенной формой объективной стоимости есть рыночная стоимость. Под ней понимают высочайшую денежную сумму, за которую передается имущество в результате коммерческого соглашения между добровольным покупателем и продавцом на действительную дату оценки при соблюдении следующих условий открытости и конкурентоспособности рынка.
44 Затратная концепция оценки потенциала предприятия
|
|
|
Методы затратной концепции предусматривают ресурсную оценку всех составных элементов целостного земельно-имущественного и социально-организационного комплекса предприятия, на основе учета всех расходов необходимых для его воспроизведения (замещения) на конкретную дату в функционирующем состоянии. В наиболее общем виде логику методов затратного подхода можно изобразить следующей формулой: Затраты на создание объекта + Прибыль продавца - Сумма накопленного износа. Наиболее специфическим элементом затратных методов оценки потенциала есть разновидности смет, которые составляются с целью определения полных расходов для того или другого компонента земельно-имущественной и социально-организационной системы предприятия. Традиционно выделяют три уровня смет: локальные сметы (фиксируют полные расходы во исполнение отдельных работ); объектные сметы (аккумулируют информации локальных смет в разрезе целостных объектов) и сведенные сметы (отчеты относительно суммы полных расходов на создание). Для составления смет всех уровней используют такие методы определения расходов 1. Ресурсный метод - расчет отдельных элементов сметы путем учета расходов в текущих или прогнозных ценах и тарифах; 2. Ресурсно-Индексный метод - Индексы стоимости представляют собой отношение текущих (прогнозных) стоимостных характеристик объекту к базовым аналогам-ресурсов. 3. Базисно-Индексный ме тод - предусматривает перерасчет расходов 4., Базисно-Компенсационный метод - базируется на учете отдельных элементов смете и определении дополнительных расходов на компенсацию их изменений под влиянием ценовых факторов. И пр.
45 Сравнительный подход к оценке потенциала предприятия
Сравнительный подход базируется на информации о недавних рыночных соглашениях с аналогичными объектами и ее использовании в качестве базы определения стоимости объекта оценки. В основе методов данной группы лежит постулат о том, что субъекты рыночных отношения заключают соглашения по аналогии с заставленными традициями или прошлым опытом. К сожалению, абсолютных аналогов отдельных элементов потенциала не существует, поэтому нужно использовать разные механизмы корректирования стоимости аналога. Общую логику расчетов за данным подходом можно представить формулой:
где ki — корректирующий коэффициент по этому параметру объекта; n — количество определенных параметров расхождения, которые используются по сравнению. Как видно из приведенной формулы, объективным необходимым условием использования методов этой группы есть наличие развитого рынка объекта оценки и существование на нем объектов-аналогов.
| 2. Результативный (доходный) подход является наиболее точным в оценке финансового потенциала предприятия сферы торговли. | 2.1. Метод дисконтирования (метод внутренней нормы доходности, метод средневзвешенной стоимости капитала, метод ставки LIBOR, метод продаж, метод инвестиционных связей) | Стоимость финансового потенциала устанавливается на уровне чистого приведенного потока капитала, т.е. за ставку дисконта берут стоимость сгенерированного экономического результата от эксплуатации, что позволяет узнать показатель финансовой маневренности нашего предприятия, долгосрочно ликвидные активы, коэффициенты общей и промежуточной ликвидности и т.д., что является необходимым для проведения комплексного анализа финансового потенциала предприятия. | Проблемой данного подхода может стать то, что мы проектируем показатели доходности и рентабельности, а не оцениваем фактические величины. Поэтому могут возникать существенные отклонения плана от факта, что может привести к противоречиям и даже банкротству. На формирование ставок дисконтирование также влияет человеческий фактор (степень субъективизма), поэтому данную оценку должен проводить опытный квалифицированный специалист, который уже не 1й год знаком со структурой, конкуренцией и насыщенностью данного рынка. |
47 Теоретические аспекты определения земельных участков и других объектов составляющих потенциал предприятия
|
|
|
Объективно необходимым базисом создания любого предприятия, его целостного имущественного комплекса, выступает земельный участок и все его улучшения, т.е. объекты недвижимости. Так или иначе, производственные процессы всех предприятий переплетаются с естественными, что предопределяет необходимость учета естественного фактора при определении их потенциала. С целью однозначного признания объектов недвижимости и земельных участков предприятия элементами его потенциала, нужно исследовать их специфические черты, которые могут или подтвердить или опровергнуть данный тезис. Базисным положением такого исследования нужно считать необходимость сравнения общесистемных черт потенциала предприятия с выделенными специфическими чертами земельных участков и объектов недвижимости, которые проявляются в хозяйственных процессах. Признание земельных участков и объектов недвижимости составляющими потенциала предприятия базируется на таких основных соображениях : 1. Стоимость земельных участков и объектов недвижимости составляет наибольшую долю в общей структуре имущества предприятий многих сфер бизнеса, образовывая естественный базис реализации предпринимательской деятельности. 2. Из позиций организационно-функционального подхода к оценке стоимости потенциала предприятия, ее величина определяется способностью материально-технических и социально-трудовых элементов предпринимательской деятельности выполнять производственно-коммерческие функции. 3. Возможности отдельно взятого земельного участка, здания или сооружения, так как и их рыночная стоимость, существенно отличаются от интегральных возможностей в составе целостного земельно-майнового и социально-организационного комплекса. 4. Сам процесс привлечения земельного участка или объекта недвижимости к хозяйственным операциям предусматривает соблюдение определенных объективно или естественно обусловленных пропорций. 5. Именно возможности результативного использования земельных ресурсов, зданий или сооружений выступают инертными или основоположными компонентами общей динамической совокупности элементов потенциала предприятия. Таким образом, перечисленные тезисы разрешают однозначно отнести земельные участки и другие объекты недвижимости к ресурсным элементам потенциала предприятия, так как они (их возможности) отвечают таким его специфическим чертам как сложность, структурность, инертность, открытость, пропорциональность, реальность и т.п..
|
|
|
