2015-05-12
1384
| Характеристика | пара | ||||
| 1. Дом с бассейном | |||||
| 2. Дом без бассейна | |||||
| Отклонения (стр.1-стр.2) | |||||
| Поправка, установленная оценщиком | |||||
| Мода: | |||||
| Медиана: | |||||
| Средняя арифметическая: | |||||
| Принято: |
2. Скорректируйте стоимость сопоставимого объекта при помощи процентных поправок
Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, долл.
| Характеристика | Аналогичный объект | Поправки на независимой основе | Поправки на кумулятивной основе |
| 1. Цена продажи | |||
| 2. Дата продажи | 4 месяца назад | ||
| 3. Природное окружение | на 5 % лучше, чем у объекта оценки | ||
| 4. Удобства | на 10 % лучше, чем у объекта оценки | ||
| 5. Состояние | на 2 % хуже, чем у объекта оценки | ||
| 6. Общая поправка | х | ||
| 7. Скорректированная стоимость сопоставимого объекта |
3. Определите скорректированную цену продажи оцениваемого участка, если известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным квартирам, две из которых расположены в центре города и одна – на окраине.
| Объект оценки | Аналог | |||
| Характеристики | ||||
| Местоположение | окраина | окраина | центр | центр |
| Состояние квартиры | хорошее | неплохое | хорошее | неплохое |
| Цена продажи за 1кв.м. | ||||
| Дата продажи | месяц назад | полгода назад | 3 месяца назад | |
| Корректировка на: | ||||
| местоположение | ||||
| состояние квартир | ||||
| Итоговая корректировка | ||||
| Скорректированная цена продаж |
4. Стоимость объекта оценки Х имеет цену продажи сопоставимого аналога равной 1,0.
Определите: 1) если объект лучше аналога на 15 %; 2) если оцениваемый объект хуже аналога на 15 %; 3) аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %; 4) аналог хуже оцениваемого объекта на 15 %
5. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога:
Объект 1: Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, неужели у объекта оценки (различие оценено в 5000 долл.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16 долл.)
Объект 2: Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 долл. По сравнению с обычным финансированием.
Объект 3: Расположен ближе к автобусной остановке, неужели объект оценки, снижает стоимость на 3000 долл. Продан 2 дня назад. Бассейн отсутствует.
Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.
Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж
| Характеристика | Объект оценки | Объект | ||
| Цена продажи, долл. | ||||
| Корректировки с учетом: | ||||
| даты продажи | ||||
| наличия бассейна | ||||
| наличие ландшафта | ||||
| условий финансирования | ||||
| местоположения | ||||
| Скорректированная цена | ||||
| Количество квартир | ||||
| Скорректированная продажная цена одной квартиры | ||||
| Усредненная цена продаж одной квартиры | ||||
| Стоимость объекта оценки |
6. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у. д. ед.
Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости
| Элементы сравнения | Поправки, % | Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, у. д. е. |
| Цена продажи аналога | ||
| Поправка на передаваемое право собственности | + 4 | |
| Скорректированная цена | ||
| Поправка на условия финансирования | ||
| Скорректированная цена | ||
| Поправка на условия продажи | ||
| Скорректированная цена | ||
| Поправка на изменение экономических условий | ||
| Скорректированная цена | ||
| Поправка на местоположение | ||
| Скорректированная цена | ||
| Поправка на износ | ||
| Скорректированная цена | ||
| Поправка на наличие дополнительных улучшений | ||
| Скорректированная цена | ||
| Поправка на масштаб (денежная поправка к ед. сравнения) | ||
| Итоговая стоимость |
7. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 150000 у. д. ед. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:
Расчет валового рентного мультипликатора (ВРМ)
| Аналог | Цена продажи, у. д. е. | ПВД | ВРМ |
| Средний показатель | |||
| Вероятная цена продажи |
8. Оцените объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у. д. ед.
Информация о сделках купли-продажи
| Аналог | ЧОД, у. д. ед. | Цена продажи, у. д. ед. | Ккап |
| Доход за прошлый год 35000 | |||
| Вероятная цена продажи |
9. Характеристика объекта оценки: 1) жилое строение; 2) дата постройки – 1.02.2001 г.; 3) дата оценки – 1.04.2004 г.; 4) планировка – комнаты смежные; 5) состояние квартир: требуется ремонт; 6) дом каблирован; 7) общая площадь – 60 м2. В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад:
| № | Цена продажи, долл. | Общая площадь, м2 | Цена 1 м2, долл. | Характеристики | ||
| кабель | планировка | ремонт | ||||
| - | раздельная | не требуется | ||||
| + | раздельная | не требуется | ||||
| + | раздельная | требуется | ||||
| + | смежная | не требуется | ||||
| + | смежная | требуется | ||||
| - | смежная | не требуется | ||||
| - | смежная | требуется | ||||
| - | смежная | не требуется | ||||
| + | смежная | не требуется | ||||
| + | смежная | не требуется |
Определите: 1. механизм формирования весов каждой характеристики объекта, установив соотношение весов?
Расчет увеличение цен с учетом характеристик объекта
| Объект аналог | Цена 1 м2, долл. | Калибровка объектов на основе характеристик | |||||
| кабель | планировка | ремонт | |||||
| + | - | раздельная | смежная | требуется | не требуется | ||
| ИТОГО | Х | ||||||
| Среднее значение | Х | ||||||
| Приращение стоимости за счет характеристик объекта | Х | ||||||
| Соотношение приращения | Х |
2.Стоимость объекта оценки?
Расчет стоимости оценки
| Объект аналог | Цена 1 м2, долл. | Вес характеристик* | Сума весов | Взвешенная цена 1 м2 | ||
| кабель | планировка | ремонт | ||||
| ИТОГО | Х | |||||
| Средневзвешенная цена 1 м2 | ||||||
| Стоимость объекта оценки |
* - веса устанавливаются на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес (наличие кабеля 1,5; планировка комнат 1; состояние квартиры 2), если нет ставим 0
10. Возможны следующие варианты использования земельного участка:
| Показатели | Большой супермаркет | Гостиница | Театр | Сеть торговых магазинов |
| Чистый операционный доход | ||||
| Стоимость новых улучшений (зданий) | ||||
| Коэффициенты капитализации,% Для зданий Для земли |
Определите вариант лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
