Разновидности ренты

Постоянная рента (ст. 589 – 594 ГК):

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации.

Если иное не предусмотрено в договоре, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты, помимо указанных выше, является размер рентных платежей.

Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст.590 ГК).

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются по окончании каждого календарного квартала.

Договор постоянной ренты прекращается при переходе прав получателя ренты к лицу, которое не может быть ее получателем (например, государство), а также при выкупе ренты ее плательщиком. Условие договора об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором ренты может быть предусмотрено, что право на ее выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Условия выкупа ренты плательщиком:

а) плательщик должен предупредить получателя ренты в письменной форме не менее чем за 3 месяца до прекращения платежей;

б) плательщик ренты не может прекратить договор, пока не выплатит всю выкупную сумму ренты.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату ренты или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты несет плательщик ренты, (а значит плательщик продолжает платить ренту) но в случае возмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответствующего прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК).

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Случаи, при которых получатель ренты вправе требовать

ее выкупа:

- задержка выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной срок не установлен в договоре;

- неплатежеспособность плательщика ренты;

- иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться в сроки и в размере, которые установлены договором;

- нарушение плательщиком ренты своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

- переход недвижимости, переданной по договору ренты, в общую собственность нескольких новых приобретателей или раздел ее между несколькими лицами.

Пожизненная рента (ст. 596-600 ГК)

Пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально их долям.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего ее получателя.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме; условие о размере ренты является существенным условием договора.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст.597 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты. Соответственно в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК).

Плательщик не вправе требовать выкупа ренты.

Требования, которые вправе предъявить получатель пожизненной ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств (ст. 599 ГК):

- о выкупе ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

- о расторжении договора и возмещении убытков;

- о возвращении бесплатно переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.1

Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601-605 ГК)

Договор пожизненной ренты с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте.

Субъектом получателем ренты может быть только гражданин.

Предметом передачи по договору является только недвижимость.

Стоимость общего объема содержания является существенным условием договора, наряду с другими существенными условиями, указанными выше. Содержание состоит в удовлетворении потребностей в жилище, питании, одежде, уходе.

Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (ст.602 ГК).

Возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами, но такая замена должна быть заранее предусмотрена в договоре.

Плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания.

Плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.