Общие особенности сделок с недвижимостью

В рамках данной темы будут рассмотрены общие особенности сделок с недвижимостью

1. Первая особенность вызвана значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов: предприятий, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без нарушения вида и цели вещи, что требует учета особенностей отчуждения, как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков. Проблема связана с тем, что неразделимые с физической точки зрения объекты (например, здание и земельный участок), могут быть разделены с юридической точки зрения (принадлежать разным лицам). В России такая ситуация встречается повсеместно в связи с неопределенностью права собственности на землю.

В статьях 549-558 ГК РФ определяются особенности купли-продажи объектов недвижимости: при продаже зданий сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли.

Сложности возникают когда земельный участок принадлежит не собственнику – продавцу недвижимости, а другому лицу, а также в случае «самостроя».

По закону покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости – здания, сооружения. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

В случае, если предметом купли продажи является только земельный участок (без связанных с ним объектов недвижимого имущества) к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях определенных договором продажи.

Лицо, осуществившее постройку самовольно на чужом участке, не приобретает на нее права собственности. Оно обязано, по решению суда, либо снести постройку, либо приобрести в законном порядке право пользования участком под постройкой, либо передать постройку собственнику земельного участка (за установленную судом компенсацию с его стороны).

2. Вторая особенность вызвана существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи. Например, такие правила предусмотрены в договорах купли-продажи, мены, дарения при установке сервитутов. Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Может устанавливаться на основании договора между собственником недвижимости (или законным владельцем) и другим лицом (право прохода, проезда и т.п.).

Специальным законом определяется залог недвижимости – ипотека. Ипотека предоставляет кредитору реальные гарантии удовлетворения его требований должнику по времени наступления срока исполнения обязательства. Юридические препятствия распространения ипотеки.

1. Из средств, вырученных от реализации заложенного имущества, преимущественно удовлетворяются требования залогодержателя, за исключением нужд первоочередных кредиторов (ущерб здоровью, алименты и т.п.).

2. Предметом ипотеки могут служить объекты не изъятые из оборота по принципу: «заложить можно все, что можно продать», таким образом, из оборота выпадает обширный круг объектов.

3. Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда или арбитражного суда в случае невыполнения должником своих обязательств (проблема в длительности принятия решения).

4. При обращении взыскания на жилые дома, квартиры, лица, постоянно проживающие в них, не подлежат выселению (исключение в случае, если договор ипотеки был заключен в обеспечение кредита на покупку заложенного дома или квартиры).

5. Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

Особенности отношений ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации; здания могут быть предметом ипотеки только в случае одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо залога принадлежащего залогодателю права пользования этим участком; при ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным объектом, а право распоряжения осуществляет по согласованию с залогодержателем.

3. Третья особенность обусловлена ограничением права распоряжения недвижимым имуществом, установленным для государственных и муниципальных предприятий в связи со значительной ценностью этого имущества для государства и общества.

Муниципальные и государственные предприятия и учреждения не являются собственниками закрепленного за ними имущества. Они пользуются им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Результаты хозяйственного использования имущества в виде продукции и доходов также являются государственной или муниципальной собственностью. Предприятия самостоятельно управляют этим имуществом. Имущество, находящееся у предприятия на праве хозяйственного ведения не может быть у него изъято, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Однако такое предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Еще более ограничены права государственных казенных предприятий и учреждений, основанных на праве оперативного управления. Такие учреждения не вправе распоряжаться никаким имуществом, кроме готовой продукции, в отношении последней законом могут быть установлены ограничения. Собственник имущества закрепленного за казенным предприятием или учреждением вправе изъять у них излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Исключение составляет имущество, заработанное учреждением от законной, то есть предусмотренной учредительными документами предпринимательской деятельности. Этими доходами и приобретенным за их счет имуществом учреждение вправе распорядиться самостоятельно.

Собственником имущества является государство или муниципалитет и от их имени полномочия собственника (право распоряжения имуществом) осуществляют комитеты по управлению имуществом соответствующих органов власти.

4. Четвертая особенность обусловлена специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающими устойчивость прав собственников.

Гражданский кодекс предусматривает для сделок с недвижимостью строгие формальные правила. Сделки с недвижимостью должны оформляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

В договоре должен быть четко определен предмет договора, те необходимо указать все данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче (адрес, план земельного участка, технический паспорт БТИ).

В договоре о продаже недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена этого имущества.

Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче и вручении имущества покупателю, после чего покупатель должен осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретение.