Анализ состояния проектно – строительного рынка Иркутской области

В недавнее время принадлежность проектных организаций была ведомственной, в силу отраслевой принципа народного хозяйства страны в целом. Для той системы проектные институты, разделенные по отраслевому принципу, представляли собой оптимальный механизм функционирования в условиях централизованно-плановой экономики. Существовавшая система проектных институтов была отлажена на серьезном организационном уровне — это касается, в том числе, оценки кадровой политики, квалификации, технологий проектирования.

С началом экономических преобразований в этом секторе в конце 80-х годов начались серьезные изменения. Ввиду ведомственной принадлежности основным заказчиком проектных институтов советской эпохи было Министерство обороны, но в 90-е годы объем его заказов резко сократился, снизившись на ≈50%.[7] Потенциал крупнейших проектных институтов оказался во многом незадействованным. Появление первых проектных кооперативов, молодежных проектных предприятий стало первым шагом к обновлению проектного рынка. Были заложены основы реформирования этого сектора, начало которого пришлось на самое начало 90-х. Всеобщий экономический кризис этого периода проявился, конечно, и в резком снижении объемов проектных работ. Сокращались инвестиции в строительство, что сказалось и на объемах ввода новых зданий, и, соответственно, на объемах проектных работ. Однако именно в то время началось преобразование рынка проектных услуг, и потеря объемов стала для многих отраслевых проектных институтов экзаменом на выживаемость.

Общий упадок в отрасли повлек начало процесса резкого сокращения проектных кадров. Часть специалистов уходит в другие виды деятельности, не связанные с проектированием, часть создает специализированные фирмы, оказывающие услуги индивидуальным заказчикам по перепланировке квартир, созданию интерьеров магазинов, офисов, часто расположенных на первых этажах жилых зданий. В это время появляются новые виды проектной деятельности, такие, к примеру, как дизайн интерьеров. Однако этот период развития проектного рынка и его трансформации стал этапным, поскольку с него началось формирование современного проектного сегмента строительного рынка, который изменил всю его конфигурацию — от состава участников до новейших технологий проектирования.

Проектирование является очень специфическим видом деятельности, сочетающим в себе монументальность, серьезность промышленного производства и художественную составляющую архитектурного творчества, создать столь сбалансированный, выверенный, эффективный и качественный симбиоз можно только при наличии высококвалифицированных кадров. Деятельность любой проектной организации, в первую очередь, базируется на квалификации главных специалистов, которые определяют технический уровень проектных решений по каждому из направлений. Это главный конструктор, инженер-электрик, специалист по водоснабжению и другие. От уровня их квалификации, от их способности самостоятельно принимать решения и от того, как они взаимодействуют между собой, зависит успех проектного дела. Сегодня одним из основных факторов, сдерживающих дальнейший рост перспективных программ строительной отрасли, является нехватка таких кадров в проектировании. В условиях дефицита квалифицированных кадров сегментация рынка проектными организациями и подразделениями ведется в условиях достаточно жесткой конкуренции. За грамотных специалистов современным проектным организациям и подразделениям приходится бороться, предлагая наиболее выгодные условия сотрудничества.

Конкурентная борьба за кадровый сегмент для современных проектных организаций и общий дефицит специалистов обостряются тем, что многие опытные проектировщики основали деятельность собственных самостоятельных архитектурно-проектных бюро. Работа в сложных условиях становления проектного рынка оказалась для них весьма эффективной с той точки зрения, что, когда специалисты находились на грани выживания, в первую очередь они думали о развитии, приобретении оборудования, восстановлении утраченной материально-технической базы бывших советских проектных институтов — о продвижении вперед. Сегодня большая часть бывших мощных проектных институтов, сохранивших старые брэнды, в основном живут за счет аренды. Огромные площади сдаются самым разным арендаторам, а сами проектировщики, как правило, достаточно скромно существуют в небольших оставшихся помещениях.

Кроме того, в эпоху перераспределения собственности владельцами зданий проектных институтов нередко становились структуры, чаще всего не имеющие никакого отношения к этому виду деятельности. Их интересовал, прежде всего, имущественный комплекс — большие многоэтажные здания, расположенные на основных магистралях города. Так или иначе, но сегодня многие из них превратились в многофункциональные объекты, приносящие неплохую прибыль новым владельцам. В структуре доходов в таких комплексах проектная деятельность долгое время не занимала сколько-нибудь значимых позиций. Однако в связи с обозначившимся подъемом на проектном рынке в последние годы в некоторых бывших отраслевых проектных институтах после длительной стагнации и вынужденного сокращения этот вид деятельности стал развиваться. Объем проектных работ с каждым годом показывает устойчивый рост.

К другим основным проблемам, сдерживающими на сегодняшний день развитие строительного комплекса, можно добавить трудности, связанные с оборудованием земельных участков инженерной инфраструктурой, дефицит качественных строительных материалов, высокая доля ветхого и аварийного жилья и низкие объемы инвестиций в основной капитал, отсутствие системы инвестирования и кредитования стройиндустрии, а также отсутствие генеральных планов развития городов области. Кроме того, среди проблем необходимо выделить высокую сейсмичность, что приводит к удорожанию жилья на 15%; постоянный рост цен на строительные материалы из-за высоких затрат на перевозку из других субъектов Российской Федерации; низкая покупательная способность населения области.

Поскольку последние несколько лет показывают увеличение объемов строительства растущий рынок обеспечивает высокую загруженность всех типов проектных предприятий. Удачная конъюнктура пока отодвигает на задний план вопросы конкуренции на этом рынке, но она все же имеет место.

Рост объема заказов на проектную документацию обусловил увеличение численности персонала проектных подразделений, привлечение молодых специалистов в проектные институты, освоение новых видов проектной деятельности. Кроме основного объема работ проектных подразделений и организаций, отчасти они работают и загружаются объемами специализированных субподрядных работ.

Несмотря на распространение новых тенденций расширения комплекса услуг проектных организаций, включения в него многих дополнительных работ (сбора технических условий, проведения согласований, инженерно-изыскательских и топографо-геологических работ), некоторые организации оставляют за собой право идти по своему направлению. Большой объем работ приходится на закрытие предложений по проектированию масштабных жилых комплексов.

Современные тенденции в строительстве указывают на востребованность высотного проектирования, что, конечно, откладывает серьезный отпечаток и на проектную деятельность. Сейчас проектируются здания, достигающие 16 этажей. В связи с этим возникает много вопросов нормативного характера, в первую очередь по пожарной безопасности.

Большой сегмент рынка проектных работ представляют самостоятельные архитектурно-проектные бюро. Как уже отмечалось выше, их становление и развитие пришлось в основном на 90-е годы, хотя и в этом десятилетии отмечается появление новых игроков на рынке. Несмотря на небольшую численность их кадрового состава, конкурентность этих предприятий обусловлена не столько мобильностью в работе или известностью архитектора, который, как правило, возглавляет такую специализированную компанию, а тем, что эти предприятия предлагают заказчику комплексное решение на этапе проектирования, доставляя, таким образом, заказчику наименьшее количество хлопот на этом этапе.

На раннем этапе развития такие архитектурно-планировочные бюро могли безболезненно и быстро согласовывать проекты в контролирующих органах. Однако количество таких участников рынка с каждым годом росло. Нынешнюю ситуацию можно характеризовать как равновесную: определились игроки рынка, их специализация, распределены доли рынка.

В эффективном распределении проектного рынка в современной ситуации на высшем уровне власти во многом не хватает законодательного объединения небольших проектных структур в крупные холдинги. При этом в структуре холдинга каждая мелкая организация должна существовать юридически самостоятельно.

Раньше такую объединяющую функцию выполнял Госстрой РФ, сегодня существует агентство, из которого поступают директивы в базовые организации, которые должны производить политику в области строительства в регионах. Для этого был создан зональный строительный институт — в него такая централизованная информация и поступает, а мелкие организации существуют практически в информационном вакууме. Каждой из небольших частных проектных компаний очень сложно содержать собственные информационный, ресурсный центры, поэтому было бы эффективно объединить все эти необходимые составляющие в одном холдинге. Кроме того, создание холдингов будет способствовать не только повышению качества проектных работ, но и их ускорению.

Сегодня в проектировании заметно растет роль архитекторов, и со временем она будет повышаться. Пока в цепочке «инвестор-застройщик-покупатель (жилец)» не находилось достойного места для профессиональной архитектуры. Архитектор как брэнд пока еще не востребован ни частным, ни муниципальным заказчиком. Муниципалитет не имеет возможности, как в западных крупных городах, стать заказчиком знаковых для города объектов. Заказчики пока исповедуют прагматичный подход ко всему: недвижимость стала объектом инвестиций и должна приносить прибыль.

На следующем этапе развития рынка проектирования, на пороге которого сейчас он находится, появится топ-сегмент: брэндовые архитектурные мастерские, где уже само имя архитектора будет увеличивать стоимость строительного объекта. [6:3] Пока же иркутский строительный рынок не готов к появлению таких архитектурных бюро.

Современные застройщики, даже и желая работать на благо города, во многом «дезориентированы» законодательным несовершенством предшествующего периода. Сегодняшнее ужесточение многих норм (например, пожарной безопасности и других) идет на пользу восстановлению понимания между инвесторами и иркутскими архитекторами.

На нынешнем этапе развития строительного рынка проектная составляющая характеризуется только развитием и углублением специализации, предоставлением полного комплекса услуг заказчику, и именно этим определяется конкурентность проектных организаций.

В области насчитывается около 160 средних и крупных строительных организаций различных форм собственности, занимающихся как промышленным, так и гражданским строительством. На гражданское строительство приходится 80% общего объема ввода общей площади. Все крупные строительные организации осуществляют свою деятельность в промышленных центрах области. [6:3]

В настоящее время на территории области ведут свою хозяйственную деятельность следующие крупные строительные организации:

- ЗАО «Иркутскпромстрой»;

- ООО фирма «Агродорспецстрой»;

- ОАО «Востсибтранспроект»;

- ОГУП «Дорожная служба Иркутской области» и другие.

На сегодняшний день перед строительным комплексом стоят следующие задачи, которые предусматривают соответствующие пути их решения (см. таблицу 6).

 

Таблица 6

Задачи и пути решения задач, стоящих перед строительным комплексом [2:54]

Задачи	Пути решения
1	2
1) ежегодное увеличение объемов жилищного строительного и достижение в 2010 году показателя ввода жилья не менее 1000, 0 тыс. м2	1) проведение торгов по землеотводу; 2) снижение ставок кредитования строительными организациями, осуществляющими строительство жилья; 3) разработка и совершенствование финансовых и правовых механизмов предоставления субсидий гражданам на строительство (приобретение) жилья; 4) реализация областных государственных целевых программ: - «Переселение граждан их ветхого и аварийного жилищного фонда» - «Молодым семья – доступное жилье» - «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области»; 5) Реализация национальных проектов; 6) подготовка проекта программы «Разработка и корректировка документов территориального планирования Иркутской области и ее населенных пунктов на 2006 – 2010 годы».
2) снижение стоимости строительства жилья и других строительных объектов	1) развитие на территории области промышленного производства строительных материалов с использованием новых технологий и материалов; 2) привлечение в установленном законодательством порядке инвестиций.

 

Гражданское строительство. Ввод жилья по области увеличился с 186 тыс. м² в 2000 году до 302, 5 тыс. м² в 2005 году, или на 162,6 % (113,3% к уровню аналогичного периода прошлого года, 2004 год к 2003 году – 124%).

По данным статистики, по состоянию на 1 января 2006 весь жилищный фонд области составил 49, 5 млн. м² в том числе, отнесенный к ветхому и аварийному – 2,9 млн. м², что составляет 5,9% всего жилищного фонда в области.]

К началу 2006 года на учете для получения жилья состояло 75, 6 тыс. семей (8,3 % от числа проживающих в области), в том числе льготников (ветераны, инвалиды ВОВ, многодетные семьи и др.) 18,8 тыс. семей, или 24,9% очередников. Для обеспечения всех граждан, стоящих в очереди на получение жилья, необходимо построить около 4,1 млн. м² жилья (из расчета на состав семьи 3 человека – 54 м²), для обеспечения льготной категории около млн. м². [2:40]

Динамика ввода жилья на территории области в период 2001 – 2005 годы в разрезе форм собственности представлена в таблице 7.

 

Таблица 7

Динамика ввода жилья на территории области в период 2001-2005 [2:250]

Показатель	годы
	2001	1	2002	2	2003	3	2004	4	2005	5
Ввод, тыс. м2	183	99	231	126	216	94	267	124	302,5	113,3
В т.ч. собствен-ность РФ	25	121	53	2,1 р.	36	68	24	66	13,6	57,2
Собственность субъекта РФ	6	68,5	3	46	-	-	7	-	3,8	52,9
Муниципальная собственность	16	54,5	16	105	16	95	24	154	57,7	2,2 р.
Частная собственность	110	127	140	126	157	112	210	146	210,7	110
Смешанная собственность	23	23	19	84	6,5	35	1,6	8,4	16,58	10,3 р.

* % к пред. году – 1, 2,3, 4, 5

 

Национальный проект «доступное и комфортное жилье – гражданам России» планируется реализовать на территории России в рамках новой федеральной целевой программы «Жилище». Проектом указанной программы предусматриваться реализация 4 подпрограмм, в том числе:

1. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категории граждан, установленных федеральным законодательством, финансируется исключительно из федерального бюджета.

2. Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры – финансируется на условиях софинансирования строительства (реконструкции) объектов за счет областного и местных бюджетов.

3. Обеспечение жильем молодых семей – субсидирование молодых семей, приобретающих жилья, за счет кредитных средств путем погашения части первоначального взноса. Средства федерального бюджета будут распределять между субъектами РФ на конкурсной основе.

4. Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства – предоставление средств федерального бюджета на конкурсной основе для предоставления государственных гарантий застройщикам коммунальной инфраструктуры для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, а также для предоставления субсидий на компенсацию процентов по кредитам, предоставленным застройщикам.

За период с 2006 по 2010 годы в строительство будет дополнительно привлечено 4,8 млрд. руб. средств граждан, кредитные организации выдадут гражданам ипотечных кредитов (займов) на сумму 3,4 млрд. руб.

Прогноз ввода жилья в 2006 – 2010 годах представлен в таблице 8.

Таблица 8

Прогноз ввода жилья на 2006 – 2010 годах [2:180]

Показатели	Прогноз (годы) тыс. м2
	2006	2007	2008	2009	2010
1 сценарий (инерционный)	290	451	602	643	663
2 сценарий (инвестиционный)	400	500	690	745	815
3 сценарий (стратегический)	500	800	1100	1300	1500
В т.ч. нац. проекты (по 3 сценариям)	54,4	360	366	372	180
Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан и обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов на селе (по терм сценариям)	3,15	21,4	30	30	36,1

 

На период 2006 – 2010 годы предполагается финансирование программ по строительству в следующих пределах (см. таблицу 9):

 

Таблица 9

Финансирование программ по строительству на период с 2006-2010 [2:225]

Показатели	Годы
	2006	2007	2008	2009	2010
1 сценарий	981	2140	2383	2616	2812
2 сценарий	981	2845	3166	3474	3734
3 сценарий	1452	3550	3948	4332	4657
В том числе областной бюджет
1 сценарий	124	651	741	821	890
2 сценарий	124	700	797	883	956
3 сценарий	142	749	852	944	1023

 

Промышленное строительство. В основном рост строительного комплекса на территории области обеспечивается промышленным строительством таких объектов, как мостовой переход через р. Ангару, ФГУП «Аэропорт-Иркутск» (реконструкция), а также «ИркАЗ II» осуществление проекта реконструкции и расширения предприятием ОАО «СУАЛ» филиал «ИркАЗ-СУАЛ».

По оценке объем капитальных вложений промышленных организаций области на период 2006 – 2010 годы составит по 1 сценарию – 57,8 млрд. руб., по 2 – 226, 4 млрд. руб., по 3 – 348,6 млрд. руб. [2:70]