Состав и содержание полного отчета об оценке

По своей сути, как уже было сказано, полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. В качестве примера рассмотрим типовую форму полного отчета об оценке рыночной стоимости, хорошо зарекомендовавшую себя в условиях российской практике оценки.

 

Титульный лист.

На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.

 

Сопроводительное письмо.

Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.

 

Краткое содержание основных фактов и выводов.

В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:

-основные положения Технического задания на оценку;

-дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;

-основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.

Материалы этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными мом5ентами выполненной работы.

 

Основные допущения и ограничения

Следующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью данного отчета.

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.

Методологической основой выполненного отчета являются Федеральный закон об оценочной деятельности, стандарты оценки, а также российские методические разработки, не противоречащие принципам рыночной оценки и основным положениям распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга № 113-р от 01.08.96 г.

Оценщики не обязаны приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту недвижимости. Все подобные материалы в данном отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте.

Данные об общей площади здания и площади земельного участка, входящего в состав оцениваемого объекта приведены на основании представленных Заказчиком документов. Специальных измерений Оценщиками не производилось.

Оценщики не несут ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут оказать влияние на стоимость объекта, ни за необходимость выявления таковых. В частности, это касается сведений о содержании вредных веществ в использованных строительных материалах.

Оценщики вправе использовать при оценке объекта любые методики расчета, не противоречащие принципам рыночной оценки.

Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому в тех случаях, когда это необходимо, указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве Оценщиков.

Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования.

От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщиков относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату проведения оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Настоящий отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно наиболее вероятной цены продажи объекта на дату проведения оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.

 

Процедура и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы.

Обследование объекта

Процесс оценки начинается с общего осмотра объекта, описания застройки и земельного участка, их состояния и выявления особенностей.

Сбор общих и специальных данных и их анализ

На этом этапе собираются и анализируются данные:

характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и района расположения объекта;

а также информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду.

Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Вывод делается на основе собранной, на предыдущих этапах, информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения объекта и рынка аналогичных объектов.

Применение методов оценки объекта

Для оценки рыночной стоимости объекта обычно рассматриваются три классических подхода (затратный, рыночный и доходный). Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем сопоставлении позволяют установить окончательную оценку стоимости.

Подготовка отчета о рассчитанной стоимости

На данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются в виде краткого повествовательного отчета.