Договор аренды и его виды

Договор аренды – это договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Арендатору принадлежит право пользования или владения арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Под правом владения понимается обеспеченная законом возможность обладания вещью.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом, право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Отличительными признаками данного договора являются:

* предоставление арендодателем арендатору индивидуально-определенного имущества;

* предоставление имущества во временное владение и (или) пользование;

* предоставление имущества за плату.

Основные элементы договора аренды

Основными элементами договора аренды являются: стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Форма договора аренды.

Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены специальные требования: если договор аренды заключается на срок более года и если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока договор должен быть заключен в простой письменной форме.

Виды договора аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации специально урегулировал пять видов договора аренды:

1) договор проката;

2) договор аренды транспортных средств;

3) договор аренды зданий и сооружений;

4) договор аренды предприятий;

5) договор финансовой аренды (лизинга).

Мы подробно остановимся на рассмотрении договора проката.

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель. Причем его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием.

2) предметом договора является только движимое имущество, используемое в потребительских целях (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила).

3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Срок договора проката не может превышать одного года. Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются.

Форма договора - только письменная.

Содержание договора проката имеет следующие особенности:

Помимо обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, существуют дополнительные особенности:

1) арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

2) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Арендатор не имеет права: сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон. Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме.

В случае, когда арендатор пренебрёг запретами, ответственность за порчу или утрату третьими лицами арендованного имущества несёт арендатор.

Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время, но законом установлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней.

Наследственное право

Наследование - переход имущественных прав и обязанностей умершего (наследодателя) к его наследникам.

 

Наследство открывается в день смерти наследодателя. Местом открытия наследства признается последнее место жительства наследодателя, а если оно неизвестно или находится за пределами РФ - место нахождения наследственного имущества.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для принятия наследства закон устанавливает срок 6 месяцев, в отдельных случаях этот срок увеличивается.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Что означает "имущественные права"

Понятие "имущественные права" шире понятия "имущество" и включают в себя право собственности на имущество, авторские имущественные права и др.

Например, право собственности на приватизированную квартиру, право участия в коммерческой организации, имущественные права автора литературного или музыкального произведения, автора программы для ЭВМ, автора изобретения и т.п.

Что означает "имущественные обязанности"

Наследование имущественных обязанностей означает, что наследники наследуют не только имущество, но и долги наследодателя.

Например, наследуется заложенная квартира, имеются другие долговые обязательства наследодателя о взятии денег в долг, наследодатель виновен в совершении ДТП и его наследники обязаны возместить ущерб и т.п. Однако наследники отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости полученного ими наследственного имущества.

Не наследуются те имущественные права и обязанности, которые связаны исключительно с личностью наследодателя. Так, не наследуются алиментные права и обязанности, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, и т.п.

Например, если наследодатель пострадал в ДТП и ему возмещался ущерб, то наследники не вправе после его смерти требовать возмещения ущерба "по наследству".