Условия, возникающие при отказе в постановке на ГКУ объектов недвижимости

В связи с изменениями в законе с 1 января 2017 года, статистика показала до 70 % возвратов без рассмотрения заявлений и документов, поданных для кадастрового учета и регистрации объектов недвижимости (по данным Росреестра).

 

Рассмотрим возможные основания для приостановления и дальнейшего отказа при регистрации сделки.

 

 

Основания для возврата документов органом регистрации прав без рассмотрения

 

Причины для отказа в регистрации недвижимости

 

Как уже было упомянуто, законодательство (в том числе виды и способы оформления документов) изменилось с 1 января 2017 года, так как вступил в действие 218-ФЗ от 13.07.2015 г (подробнее о нововведениях мы рассказали в этой статье).

 

Данный материал подготовлен с учетом требований нового закона и поможет избежать проблем при обращении в орган регистрации прав.

 

Орган регистрации (Росреестр) возвращает заявление и весь представленный пакет при неверном оформлении или отсутствии каких-либо документов.

 

Возврат без рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документов, прилагаемых к нему, осуществляется в следующих случаях:

 

если в реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права (ограничения права и обременения объекта недвижимости) без личного участия собственника объекта недвижимости;

 

в поданном заявлении или документах на бумажном носителе имеются подчистки, приписки, зачеркнутые слова (к этой категории относятся также документы, исполненные карандашом, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание);

 

когда заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписано заявителем;

 

при отсутствии сведений об уплате пошлины в государственной информационной системе (ознакомиться с порядком уплаты госпошлины при оформлении недвижимости можно здесь).

 

Заявление и документы, представленные в электронном виде, тоже будут возвращены, если формат не соответствует действующему законодательству.

 

При подаче заявления будет отказано в приеме документов, если не установлена личность, заинтересованного лица, обратившегося за учетными действиями (не представлен паспорт или иной документ, удостоверяющий личность).

 

 

Причины для приостановления регистрации и постановки на учет

 

Закон о регистрации недвижимости предусматривает приостановление кадастрового учета и (или) регистрации прав по решению государственного регистратора (всего законом предусмотрено несколько десятков оснований для этого).

 

Рассмотрим некоторые из них:

 

С заявлением обратилось ненадлежащее лицо.

 

Не представлены документы, необходимые для осуществления регистрационных действий.

 

Документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.

 

Лицо, указанное в заявлении как правообладатель, не имеет права на объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться таким объектом.

 

Представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочным лицом.

 

Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными в реестре недвижимости.

 

Документ по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

 

Имеется спор в отношении недвижимости.

 

На имущество обращено взыскание.

 

 

Сроки приостановления учетных (регистрационных) действий

 

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок от одного до шести месяцев.

 

Если по истечении указанных сроков обстоятельства, явившиеся основанием приостановки, не будут устранены, в регистрации и постановке на учет будет отказано.

 

Также, если заявителем представлены не все документы, необходимые для регистрации (или учета), то регистратор делает запрос в порядке межведомственного взаимодействия.

 

Такая процедура займет один месяц.

 

К сожалению, очень часто должностные лица (регистраторы) принимают неправомерные решения о приостановлении учетных действий.

 

На сегодняшний день, законом предусмотрена возможность их обжалования в досудебном (административном) порядке. Как это можно сделать мы рассказали в здесь.

 

Получение приостановления учета (регистрации) или возврат документов без рассмотрения ведет к определенным трудностям при совершении сделки с имуществом (купля-продажа, дарение и т.д.).

 

Поэтому, при оформлении документов рекомендуем обращаться за помощью к юристам, так как у заявителя не всегда достаточно знаний для этого.

14. Кадастровая деятельность. Формы организации кадастровой деятельности.

Законом о кадастре определены две формы деятельности кадастрового инженера:

• • в качестве индивидуального предпринимателя;
• • в качестве сотрудника юридического лица.

На рис. 4 показаны возможные формы организации кадастровой деятельности кадастровым инженером.

Кадастровый инженер, выбравший право на осуществление своей кадастровой деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, должен зарегистрировать это право в порядке, установленном ст. 32 Закона о кадастре. При этом он обязан представить письменное уведомление о выбранной им форме организации деятельности в территориальный орган исполнительной власти, выдавший квалифика-

Рис. 4. Формы организации кадастровой деятельности кадастровым инженером

ционный аттестат, а также в орган кадастрового учета. В этом случае его деятельность регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и ст. 11 НК РФ, в соответствии с которым индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке, осуществляют предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.02.2004 г. № 3-П определено, что предпринимательская деятельность представляет собой самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, цель которой — систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Нормы Федерального закона от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» регулируют порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, является Федеральная налоговая служба Российской Федерации. Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. С момента внесения записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей лицо может осуществлять деятельность в качестве кадастрового инженера.

На рис. 5 представлены формы, права и обязанности кадастровых инженеров при организации кадастровой деятельности.

Юридическое лицо (коммерческая организация) несет ответственность за сохранность документов и информации, полученных в результате осуществления кадастровой деятельности.

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221 «О государственном кадастре недвижимости» вся ответственность за проведенные кадастровые работы возлагается на кадастрового инженера вне зависимости от формы организации его профессиональной деятельности.

Рис. 5. Формы, права и обязанности кадастровых инженеров при организации кадастровой деятельности

При возникновении правоотношений, объектом которых выступают услуги по осуществлению кадастровой деятельности, права и обязанности, а также ответственность за результат кадастровой деятельности возникают у юридического лица, работник которого (кадастровый инженер) их выполнил.

Положения Закона о кадастре по выбору индивидуальной или коллективной формы фактической реализации кадастровыми инженерами своих полномочий требуют следующих пояснений.

Во-первых, неуведомление кадастровым инженером органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, выдавшего ему квалификационный аттестат, и органа кадастрового учета о выбранной форме организации своей кадастровой деятельности в установленный срок влечет лишение его квалификационного аттестата. При этом при уведомлении посредством почтового отправления с описью вложения окончанием установленного срока является дата штемпеля почтового отделения о его приеме.

Во-вторых, для обеспечения гарантии сохранения юридического лица при утрате (увольнении, выходе на пенсию и др.) одного кадастрового инженера в штатном составе такого предприятия следует иметь минимум трех аттестованных специалистов.

В-третьих, в современной практике сформировались следующие направления выбора аттестованным кадастровым инженером формы своей дальнейшей деятельности:

• • индивидуальный предприниматель, как правило, осуществляет кадастровые услуги для граждан — индивидуальных заказчиков, а юридическое лицо — для коллективных крупных предприятий и организаций, включая объемные заказы российских естественных монополистов (ОАО «Газпром», ОАО «Транснефть», ОАО «Роснефть», ОАО «Росавтодор», ОАО «Вымпелком», МТС и «Мегафон», подразделения РАО ЕЭС, РЖД и др.);
• • получаемые индивидуальным предпринимателем доходы от его деятельности, за небольшим исключением установленных государством налогов и сборов, остаются его достаточным денежным вознаграждением, а распределение доходов юридического лица между его работниками производится его руководителем.

В-четвертых, Законом о кадастре не конкретизирована возможность выполнения кадастровым инженером своих функций по совместительству в качестве работника нескольких юридических лиц (индивидуальных предпринимателей). Однако действующее трудовое законодательство (ст. 282 Трудового кодекса Российской Федерации) предоставляет уже состоящему в трудовых отношениях с работодателем право выполнять другую регулярно оплачиваемую работу на условиях трудового договора с неограниченным числом работодателей в свободное от основной работы время.

В-пятых, после установленного Законом о кадастре переходного периода (завершившегося 01.01.2014 г.) в ближайшие годы при дефиците кадастровых инженеров будет проводиться практика выполнения ими договоров подряда, заключаемых с юридическими лицами (РАО, ОАО, ЗАО и др.), требующих подготовки больших объемов документов для кадастрового учета объектов недвижимости.

В то же время по Закону оформление результатов выполнения этих договоров вправе осуществлять только юридические лица, имеющие в штате кадастровых инженеров.

Кроме того, положение осложняется в связи с тем, что, по существующему разграничению функций, после перехода части работ по технической инвентаризации объектов капитального строительства к кадастровым работам, по этим объектам от органов БТИ к ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» нарушено требование заключения договора подряда организацией, имеющей право осуществлять предпринимательскую деятельность, так как Федеральное БТИ по организационно-правовому статусу пока не является предпринимательским юридическим лицом.

Таким образом, основным принципом, на котором основана организация деятельности кадастровых инженеров, является учет требований законодательства, хотя в предпринимательской деятельности по формированию и регулированию кадастровой деятельности отсутствуют важные рыночные рычаги.

В текущих условиях активизации развития рынка по предоставлению кадастровых услуг и фактического вытеснения с этого рынка специализированных землеустроительных предприятий возник значительный вакуум на выполнение проектных работ и реализацию проектов землеустройства. По этой причине, в частности, осталось нереализованным на большинстве территорий муниципальных образований страны требование Федерального закона от 29.12.2010 г. № 435 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» по разработке проектов межевания земельных участков сельскохозяйственных организации в целях разрешения затянувшейся проблемы невостребованных земельных долей.

Дальнейшее развитие и становление института кадастровых инженеров, особенно в части их добровольного трудового объединения в специализированные юридические лица, должно охватить и это важное, прежде всего для государства, направление.

Таким образом, к завершению переходного периода создания Государственного кадастра недвижимости в России сформировался институт кадастровых инженеров. Наметилась тенденция расширения круга полномочий кадастровых инженеров на исполнение землеустроительных и иных проектных территориальных работ с использованием геодезической и картографической основ Государственного кадастра недвижимости. Совершенствуется на практике с учетом законодательства электронное взаимодействие кадастровых инженеров с органами кадастрового учета объектов недвижимости.

 

15. Саморегулируемые организации.

В целях обеспечения необходимого профессионального уровня и соответствующего требованиям качества работ по формированию объектов кадастрового учета, обеспечения ответственности за осуществляемую кадастровую деятельность, а также осуществления профессионального контроля в сфере формирования объектов кадастрового учета и юридической поддержки кадастровых инженеров Законом о кадастре предусматривается возможность создания саморегулируемых организаций.

Закон о кадастре определяет организационно-правовую форму саморегулируемых организаций как некоммерческое партнерство, основанное на членстве кадастровых инженеров, в целях обеспечения условий для профессиональной деятельности кадастровых инженеров, установления обязательных для членов таких объединений правил осуществления ими кадастровой деятельности, правил поведения при осуществлении этой деятельности, правил деловой и профессиональной этики кадастровых инженеров, а также в целях осуществления контроля за соблюдением данных правил, повышения квалификации кадастровых инженеров.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческим партнерством признается основанная на членстве некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами для содействия ее членам в осуществлении деятельности, направленной на достижение целей, связанных с достижением общественных благ.

Деятельность саморегулируемых организаций осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Согласно ст. 3 Федерального закона саморегулируемыми организациями признаются некоммерческие организации, созданные в целях, предусмотренных законодательством, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности, исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида. Саморегулируемой организацией признается некоммерческая организация, соответствующая следующим требованиям:

• 1) объединение в составе саморегулируемой организации в качестве ее членов не менее двадцати пяти субъектов предпринимательской деятельности или не менее ста субъектов профессиональной деятельности определенного вида, если федеральными законами в отношении саморегулируемых организаций, объединяющих субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности, не установлено иное;
• 2) наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательных для выполнения всеми членами саморегулируемой организации;
• 3) обеспечение саморегулируемой организацией дополнительной имущественной ответственности каждого ее члена перед потребителями произведенных товаров (работ, услуг) и иными лицами.

Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности вправе осуществлять деятельность, соответствующую целям, для достижения которых они созданы, в том числе:

• 1) представлять законные интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в частности при рассмотрении спора, связанного с принятием органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета;
• 2) разрабатывать, устанавливать и опубликовывать обязательные для выполнения всеми своими членами правила осуществления ими кадастровой деятельности, правила поведения при осуществлении этой деятельности, правила деловой и профессиональной этики кадастровых инженеров;
• 3) осуществлять контроль за кадастровой деятельностью своих членов в части соблюдения требований Закона о кадастре;
• 4) получать от органа кадастрового учета информацию о результатах деятельности своих членов;
• 5) рассматривать жалобы на действия своих членов;
• 6) применять в отношении своих членов предусмотренные учредительными и иными внутренними документами меры ответственности.

На рис. 6 в схематичном виде изображены основные полномочия саморегулируемых организаций (некоммерческих партнерств) в сфере кадастровых отношений.

Некоммерческая организация приобретает статус саморегулируе-мой организации с даты внесения сведений о некоммерческой организации в государственный реестр саморегулируемых организаций и утрачивает статус саморегулируемой организации с даты исключения сведений о некоммерческой организации из указанного реестра. Постановлением Правительства РФ от 29.09.2008 г. № 724 «Об утверждении порядка ведения государственного реестра саморегулируемых организаций» были утверждены Правила ведения государственного реестра саморегулируемых организаций.

Саморегулирование осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемые организации. Под субъектами предпринимательской деятельности в ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях» понимаются индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие определяемую в соответствии с ГК РФ предпринимательскую деятельность, а под субъектами профессиональной деятельности — физические лица, осуществляющие профессиональную деятельность, регулируемую в соответствии с федеральными законами.

В положениях о членстве в саморегулируемых организациях определяются, как правило, права и обязанности членов СРО, условия приема в члены СРО, порядок добровольного выхода, приостановле-

Рис. 6. Полномочия саморегулируемых организаций в сфере кадастровых

отношений

ние членства, исключение из СРО, порядок уплаты страховых и членских взносов (приложение 3).

Члены саморегулируемой организации платят членские взносы. Кадастровые инженеры как члены саморегулируемой организации не сохраняют прав на переданное ими в собственность имущество, в том числе и на членские взносы. Кадастровые инженеры не отвечают по обязательствам саморегулируемой организации, в которой участвуют в качестве членов, в свою очередь, юридическое лицо не отвечает по обязательствам инженеров.

Саморегулируемые организации обеспечивают имущественную ответственность своих членов перед потребителями их услуг и другими лицами за неправомерные или некомпетентные действия, возникшую в период членства кадастрового инженера в данной организации. Такое обеспечение осуществляется путем создания системы личного и (или) коллективного страхования либо путем формирования компенсационного фонда (приложение 4).

В ближайшие пять лет ожидаемый оборот земельных участков и других объектов недвижимости (по данным профессора П.Ф. Лойко) прогнозируется в России до 10 млн сделок в год (в настоящее время фиксируется около 5 млн сделок в год). Это, в свою очередь, резко усилит спрос на профессиональные услуги землеустроителей, независимых оценщиков, риэлторов, специалистов по архитектурно-планировочной деятельности и территориальной планировке, застройщиков, менеджеров по недвижимости, нотариусов, обслуживающих эти сделки. В связи с этим потребуется законодательно укрепить и развить формирующийся институт саморегулируемых организаций (СРО), установить нормы деятельности профессиональных участников этого рынка, среди которых наиболее важная норма — их имущественная ответственность за возможный ущерб заказчику от нарушений технических условий и недостатков в работе.

Институт СРО должен быть законодательно наделен широкими полномочиями по разработке условий лицензирования деятельности, выработки стандартов профессиональной деятельности, кодексов этики членов сообщества СРО, контролю их выполнения, возможностей инициировать административные и судебные процедуры в случае нарушений в работе. Вмешательство органов власти в деятельность СРО не должно допускаться, если оно не предусматривается за-ко нодател ьство м.

В отсутствие реальной практики негосударственного регулирования необходим специальный закон, дающий соответствующие права ведения профессиональной и предпринимательской деятельности некоммерческим организациям и физическим лицам, исходя из признания существующего положения. В России ответственность на этапе становления саморегулирования может быть действенная только в материальной форме — гарантирование гражданской ответственности членов СРО перед всеми, кому может быть нанесен ущерб в результате их деятельности.

Основные функции институтов саморегулирования должны включать:

• • нормирование и контроль профессиональной и предпринимательской деятельности членов СРО в пределах их компетенции;
• • защиту профессиональных интересов членов СРО в спорах с органами власти и потребителями;
• • гарантии гражданской ответственности членов СРО;
• • профессиональную общественную экспертизу законопроектов и нормативных актов;
• • возможность создания своих профессиональных союзов.

Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности не вправе заключать договоры подряда на выполнение кадастровых работ. Это обусловлено следующим: саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности являются некоммерческими и могут осуществлять предпринимательскую деятельность, которая служит достижению целей создания саморегулируемых организаций.

Существуют законодательно определенные ограничения в деятельности кадастровых инженеров. Так, виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. В перечень таких видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, отнесены работы по выполнению инженерно-геодезических изысканий. Иные виды работ по инженерным изысканиям могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Перечень видов таких работ утвержден приказом Минрегионраз-вития России от 09.12.2008 г. № 274. Этот перечень был составлен в соответствии со ст. 8 ч. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.1 1.2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22.07.2008 г. № 148-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”».

В этот перечень не включены работы по подготовке проектной документации по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в отношении объектов, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе в соответствии с ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства и предназначенных для проживания не более чем двух семей в жилых домах.

Следует учитывать существенный риск усиления конкуренции со стороны саморегулируемых организаций. При определенных условиях саморегулируемая организация (СРО) может стать монополистом на локальном рынке кадастровых услуг, при этом обладающая переданными ей государством полномочиями.

Развитие саморегулирования процесса кадастровой деятельности должно осуществляться на основе принципа наличия нескольких СРО в одном муниципальном образовании (административном районе). Это обеспечит конкуренцию между саморегулируемыми организациями и предотвратит выстраивание новых административных барьеров для осуществления профессиональной деятельности кадастровых инженеров и развития рынка кадастровых услуг.

С 7 июня 2014 г. вступили в силу изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП), внесенные ст. 2 Федерального закона от 07.06.2013 г. № 113-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам обеспечения информационной открытости саморе-гулируемых организаций». Новая статья КоАП «Нарушение саморе-гулируемой организацией обязанностей по раскрытию информации» предусматривает административную ответственность саморегулируе-мых организаций (СРО) за несколько видов правонарушений по информационной открытости.

Полномочия по контролю и надзору за деятельностью СРО оценщиков и арбитражных управляющих возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Рос-реестр). Руководители Росреестра, его структурных подразделений и территориальных органов, а также их заместители уполномочены проводить мониторинг исполнения законодательства в отношении информационной открытости СРО оценщиков и арбитражных управляющих, возбуждать дела об административных нарушениях, составлять протоколы и налагать административные штрафы. Дело об административном правонарушении также может быть возбуждено при поступлении в адрес Росреестра сведений о нарушениях законодательства саморегулируемыми организациями из правоохранительных органов, других органов государственной власти, органов местного самоуправления и общественных объединений. Данные новации законодательства повысят эффективность государственного контроля и надзора за деятельностью СРО.

Согласно требованиям законодательства СРО обязаны размещать на официальных сайтах своих организаций в сети Интернет сведения о составе и стоимости имущества компенсационного фонда СРО, сведения из реестра членов СРО, официальные документы и другую информацию о своей деятельности, соблюдая порядок и сроки ее предоставления. Подробные требования к размещаемой информации и перечень раскрываемых сведений определены Федеральным законом от 07.06.2013 г. № 113-ФЗ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами.