Интересы в отношении земли

 

Существует группа прав на землю, устанавливаемых в интересах лиц, которые не являются владельцами титула. Эти права действительны не только в отношении владельцев титулов, но нередко и в отношении тех лиц, которые приобретают у собственников этот титул. По терминологии законодательства 1925 г. такие права называются interests in land, т.е. интересами в отношении земли. Иногда их неформально именуют encumbrances (обременениями), потому что они обременяют землю, и их также часто называют third-party rights (правами третьих лиц).

Все эти права подразделяются на две основные категории: legal interests in land - права, признаваемые общим правом, т.е. правовые интересы в отношении земли, и equitable interests in land - права, признаваемые по праву справедливости, т.е. справедливые интересы в отношении земли.

Правовыми интересами и обременениями в отношении земли признаются те, которые перечислены в ст. 1 (2) Акта 1925 г. "Об имущественном праве". К их числу относятся: easements (сервитуты), право, привилегия, в том числе profit a prendre (право на получение дохода), rentcharge (обременение владения рентой), mortgage (обременение ипотечным залогом) и right of entry (право возобновления владения имуществом), например в случаях аренды. В целом аналогичные правовые интересы в отношении земли указаны в ст. 2 (а) Акта 2002 г. "О регистрации земли".

Следует подчеркнуть, что все иные титулы, интересы и обременения в отношении земли признаются только в качестве интересов по праву справедливости согласно ст. 1 (3) Акта 1925 г. "Об имущественном праве". Исторически интересы в отношении земли по праву справедливости были выработаны канцлерским судом в тех случаях, когда суды общего права не могли обеспечить средства правовой защиты таких прав на землю.

Правовые интересы в отношении земли действительны в течение периода, эквивалентного сроку действия одного из видов титулов. Это означает, что такие права могут быть установлены навечно, т.е. на период действия титула fee simple или на срок действия титула аренды. Любой интерес, который не соответствует этим условиям, признается в качестве справедливого интереса. Например, соседу может быть предоставлено право прохода на срок строительства новой дороги. Это право не может быть признано сервитутом, поскольку оно предоставлено на неопределенный срок.

Сервитут (easement) - один из видов правовых интересов в отношении земли. Самым простым видом сервитута является право частного прохода. Например, это право проезда через чужой участок. Другой вид сервитутов может быть связан с осушением участка. Сервитутом может быть право, установленное в отношении здания для обеспечения стока воды с этого здания на соседнюю чужую землю или в публичную систему водоотведения. Аналогичные сервитуты могут существовать для целей прокладки газопроводов, электрических и телефонных кабелей и т.п.

Установление сервитута связано с выполнением четырех условий: 1) существуют "господствующий" земельный участок и "служащий" участок земли; 2) сервитут обеспечивает интересы "господствующего" земельного участка; 3) "господствующий" и "служащий" земельные участки принадлежат разным лицам; 4) характер предмета сервитута предполагает возможность его установить*(170). Существенным элементом любого сервитута является то, что он связан с землей и никто не может владеть сервитутом иначе, как для целей получения выгоды владения титулом или интересом в отношении земли.

Правовое значение сервитута выражается в том, что сервитуты являются правами, которыми обладает владелец одного участка земли ("господствующей" земли), в то время, как владелец другой ("служащей") земли обязан либо претерпевать определенные действия на своей земле, либо воздерживаться от совершения определенных действий в интересах господствующей земли.

Сервитуты, например такие как право прохода, которые позволяют владельцу господствующей земли делать что-то на служащей земле, часто называют позитивными сервитутами. Соответственно термин негативный часто используется для обозначения сервитутов, которые позволяют владельцу господствующей земли препятствовать владельцу служащей земли делать что-либо на этой земле. Например, право на свет, которое препятствует владельцу служащей земли преграждать солнечный свет на соответствующую часть господствующей земли.

Если совершенно очевидно, что был создан сервитут expressed easement, ясно намерение сторон, то наличие документа о создании сервитута играет решающую роль. В нем точно определяются характер и пределы созданного права. Тем не менее суды не всегда признают выраженное согласие создать сервитут. Намерение, что право будет ограничивать будущих владельцев служащей земли в качестве сервитута, не будет действительным, если это право не удовлетворяет условиям, которые выработаны для того, чтобы определить, действительно ли такое право способно приобрести значение сервитута.

Намерение сторон также играет важную роль в создании сервитутов, вытекающих из обстоятельств, т.е. implied easements (подразумеваемых сервитутов). В этих случаях намерение создает сервитут, который презюмируется на основании существования особых обстоятельств. Во всех случаях, за исключением, возможно, easement of necessity (сервитута в силу необходимости), стороны могут предотвратить создание подразумеваемого сервитута путем выражения противоположного намерения.

Поскольку земля всегда ограничена в пространстве, поэтому существует важный публичный интерес, чтобы обеспечить, насколько это возможно, эффективное ее использование. Поэтому судьи придерживаются мнения о том, что перечень прав, которые могут быть предусмотрены в результате создания сервитутов, не является закрытым. Новые права могут быть признаны в качестве сервитутов. Особенно это касается подразумеваемых сервитутов. Суды нередко приходят к выводу, что стороны имели намерение создать сервитут, который необходим для обоснованного использования земли.

Сервитут обременяет не только владельца служащей земли, но и всех последующих владельцев этой земли. Поэтому очевидно желание свести к минимуму бремя на служащую землю, проявляющееся во многих правилах, регулирующих создание и действие сервитутов. Это стремление выражается в общем правиле, согласно которому сервитуты не навязывают никакого позитивного обязательства на служащую землю. Сервитут не может устанавливать обязанности в отношении очень большой и неопределенной сферы. Цель земельного права состоит в том, чтобы обеспечивать право владельца земли исключать всех иных лиц, а не вырабатывать правила об использовании земли. Сервитуты представляют собой право, противоположное праву исключать, поэтому их пределы подлежат тщательному контролю.

В качестве примеров можно привести решения шотландских судов, которые были вынесены на основе норм английского общего права. Дело Middletweed v. Murray*(171) касалось пределов права прохода по проселочной дороге через землю фермера к реке Твид, где Миддлетвид владел правами ловли лосося. Миддлетвид предоставил право рыбной ловли в определенные периоды (time shares) 32 соседям, 3 из которых были инвалидами, и они могли передвигаться только на автомобиле, чтобы добраться до берега реки. Однако фермер запретил инвалидам ездить через его землю. Миддлетвид доказывал, что его право проходить по проселочной дороге (которая была пригодна для использования автомобильного транспорта) включает такой доступ на автомобиле, поскольку это было необходимо для полного, нормального осуществления его права рыбной ловли. Суд признал, что этот довод был главным принципом, которым следует руководствоваться, однако он не согласился с тем, что инвалидность пользователей права прохода дает им такое право. Все, что требовалось в данном случае, - чтобы право прохода было достаточным для того, чтобы допустить полное полезное использование права рыбной ловли для лица, обладающего средней силой и способностью передвигаться. Пешеходный доступ будет достаточным для такого лица и, следовательно, не может быть никакого права проезда на автомобиле по этой дороге.

В деле Drury v. McGarvie*(172) был рассмотрен вопрос, были ли созданы препятствия для проезда на автомобильном транспорте по проселочной дороге к коттеджам истцов в результате сооружения ворот на этой дороге ответчиком. Ответчик, который был владельцем служащей фермерской земли, построил ворота на дороге, для того чтобы не разбегались его домашние животные. Оба истца были нетрудоспособными людьми преклонного возраста. Они считали, что ворота "были тяжелыми, они были неправильно прикреплены на петлях, и их было почти невозможно открыть. Их фактически заперли в своих домах". Лорд Хоуп, поддерживая решение суда первой инстанции, пришел к выводу: ворота не создают препятствия, поскольку не было доказано, что они создают "материальное неудобство" для лица средней силы и живости или для обычного совершеннолетнего человека, способного владеть своим телом. Факт, что возведение ворот причинило материальные неудобства истцам, не относится к данному делу.

В английском праве существует right to light (право на солнечный свет). Солнечный свет дает возможность использовать дома и рабочие помещения, позволяя людям жить и работать в комфорте. Право на свет признается сервитутом, т.е. имущественным правом, предоставляющим его владельцу право получать обычно через окно достаточно естественного света, проходящего через землю соседа. Однако не каждое реальное имущество может иметь возможность получать пользу от сервитута солнечного света. В отличие от большей части сервитутов, таких как право прохода, право осушения, которые позволяют землевладельцам делать что-то на чужой земле, право на свет является негативным сервитутом. Такой сервитут не дает право соседу делать что-то на своей земле. Поэтому владелец земли, обремененной правом на свет, не может создавать препятствия для прохождения света через его землю таким образом, чтобы причинять неудобства владельцу земли, в пользу которой установлено это право.

Право на свет, как и другие сервитуты, считается действительным, если соблюдены условия, предусмотренные в решении суда по делу Re Ellenborough Park. Тем не менее существуют определенные проблемы, связанные с обеспечением права на свет. Так, одним из условий установления сервитута является требование о том, чтобы право, предусмотренное сервитутом, было четким и ясным. Из этого следует, что не может быть сервитута, который бы предоставлял право на вид из окна, поскольку такой сервитут налагал бы широкое и неопределенное бремя на служащую землю*(173). Это требование означает, что право на свет должно быть установлено в интересах проемов в зданиях, обычно окон*(174). Поэтому должна быть определена сфера служащей земли, над которой проходит свет.

Признано, что в отношении теплиц может быть установлено право на свет*(175). Однако в отношении объектов, которые не имеют проемов, такие как солнечные батареи, сервитуты установлены быть не могут. "Канал", через который проходит солнечный свет, защищаемый действующим правом, определяется проемом в здании на господствующей земле. В отличие от этой ситуации солнечная батарея получает свет со всех сторон, поэтому трудно определить пределы, параметры сервитута. Солнечная батарея приносит пользу землевладельцу, позволяя ему аккумулировать солнечную энергию, а не только освещать комнату, но возникают сложные вопросы, касающиеся защиты такого права.

Когда соседи хотят защитить проход солнечного света на свои солнечные батареи, они могут заключить соглашение об ограничениях, не позволяющих строить здания, препятствующие проходу света. Право на свет может быть создано путем express grant (путем выраженного согласия), посредством implication (подразумеваемого положения), основано на праве prescription (праве давности) или на норме статута.

На основании выраженного согласия право на свет может быть установлено землевладельцем в интересах соседа обычно за определенную плату. Это право может быть создано также в случае продажи или передачи в аренду имущества, когда продавец либо передает покупателю сервитут, либо резервирует его. Право на свет, созданное путем выраженного согласия, должно быть всегда очевидным при исследовании титула (зарегистрированного или незарегистрированного), оно должно быть создано в интересах господствующей земли и должно обременять служащую землю.

Сервитуты могут существовать в силу подразумеваемого положения в случаях продажи или иного распоряжения частью имущества, когда пределы прав, которые существуют в интересах господствующей земли и обременяют служащую землю, четко не отображены в документе о передаче титула не реальное имущество.

Сервитуты существуют на основании права давности, когда землевладелец использует землю соседа в течение длительного периода без его согласия, открыто и мирно. Права на свет отличаются от использования служащей земли, поскольку такое использование носит пассивный характер. Собственнику господствующей земли не нужно ничего делать. Все, что требуется, - это чтобы окна здания получали свет. Согласно общему праву право давности возникает в результате продолжительного использования, без применения силы, открыто и без разрешения с 1189 г. Это правило делает право давности по общему праву лишенным практического значения. Право на свет может возникнуть по праву давности согласно Акту 1832 г. "О праве давности". Акт предусматривает, что право на свет может быть создано, когда светом "пользовались" в течение 20 лет до того, как был предъявлен иск о признании сервитута.

В 1959 г. был принят Акт "О правах на свет". Он допускает создание препятствия поступлению света на здание через чужую землю на основании особой процедуры уведомления об этом. Владелец земли уведомляет всех иных землевладельцев вокруг его участка, что он построит "экран", который может иметь неопределенную высоту, напротив их окон. Владельцы, получившие такое уведомление, имеют право предъявить свои возражения по этому поводу в течение одного года.

Право на свет дает право господствующему владельцу предотвращать создание преград для поступления света служащими владельцами. Однако право на свет не дает права получать максимальный объем света, который когда-либо поступал в окно. Господствующий владелец имеет право получать свет в объеме, достаточном для комфортного использования и обладания своим имуществом, принимая во внимание настоящее использование и возможное использование имущества в будущем. Если служащий владелец препятствует поступлению света в объеме, который не будет соответствовать критерию достаточности, тогда такое препятствие будет признано созданием неудобств.

Действие сервитута может быть прекращено по соглашению сторон в случае, когда титул на господствующую землю и служащую землю переходит к одному и тому же лицу, когда сервитут перестает использоваться и он может быть прекращен на основании статута, т.е. ст. 237 Акта 1990 г. "О городском и деревенском планировании". Этот Акт наделяет правами местные власти действовать вопреки существованию некоторых прав на землю, включая право на свет при определенных обстоятельствах, например, в случаях, когда местные власти приобретают, в том числе в принудительном порядке, землю в целях планирования использования земель. Любое лицо, которому в этих случаях земля продается или передается в аренду, может использовать ее и осуществлять на ней строительство в соответствии с плановым разрешением, даже если это приводит к нарушению интересов соседа, в том числе его права на свет.

В ст. 237 Акта используется термин "действовать вопреки праву", поэтому предполагается, что это право продолжает существовать, но его нельзя осуществить в принудительном порядке, т.е. обратившись с иском в суд. Однако считается, что действие этой нормы приводит к прекращению соответствующего права. В этом случае владелец права на свет имеет право на компенсацию. Прекращение права на свет возможно и в иных случаях, которые предусмотрены в ст. 237 Акта "О городском и деревенском планировании".

Существует the right of support - естественное право на сохранение целостности земли. Землевладельцы обладают определенными правами, которые непосредственно связаны с их правом собственности, и нарушение этих прав может явиться основанием предъявления иска о возмещении вреда. Традиционно считается, что каждый землевладелец имеет право обладать своей землей в ее естественном, природном состоянии. Это означает, что целостность земли не должна подвергаться риску со стороны соседа, который извлекает грунт на своем участке, проводит земляные работы и тем самым подрывает основу состояния земли.

Землевладелец может предъявить иск к соседу, если проводимые на его участке работы оказывают влияние на состояние его дома. В этом случае он должен доказать, что на состояние его земли оказано воздействие. Но нельзя выиграть такое дело в суде, если владелец просто доказал, что на соседнем участке были проведены земляные работы и это могло повлиять на состояние его дома. Право на сохранение целостности земли касается только земли как таковой, а не зданий и сооружений, находящихся на земле. Это правило подвергается критике, оно должно касаться и зданий. Однако пока землевладелец не может рассчитывать на возмещение вреда, если здания на его земле были повреждены из-за выемки грунта, земляных работ, которые производил сосед.

Землевладелец может получить средства правовой защиты, если его право на сохранение зданий и сооружений будет признано сервитутом. Проблема состоит в том, что истец должен доказать наличие условий, которые требуются для признания сервитута, а не просто иметь возможность требовать соблюдения его права на сохранение целостности земли.

Право на получение дохода (profit a prendre) прямо не указано в ст. 1 Акта 1925 г. "Об имущественном праве", но оно относится к категории "сервитут, право или привилегия" (п. (2) (а) ст. 1 Акта). Правом на получение дохода является право извлекать продукты естественного происхождения на чужом земельном участке*(176). Продуктами естественного происхождения признаются деревья, кусты, растения, произрастающие на земле, части земли как таковой, и дикие животные. Выгода, доход должны быть такими, чтобы ими можно было владеть*(177) или чтобы они могли уменьшать объем прав собственности*(178). Право на получение доходов является имущественным интересом*(179). Концепция права на получение дохода включает права: на добычу полезных ископаемых, например гравия или мела; добычу торфа; охоту и стрельбы на чужой земле; рыбную ловлю в чужом озере или пруду; выпас скота на чужой земле.

Эти права были первоначально созданы в условиях феодальной системы землевладения. Ими обладала община и лендлорд в отношении манориального поместья. Сейчас нередко встречаются утверждения, что право на получение дохода является анахронизмом в современном обществе, однако ряд таких прав существует и сейчас, и такие права продолжают устанавливаться.

Право на получение дохода бывает двух видов: several, ил и sole, (отдельное, или единственное) либо common (общее) в зависимости от того, какова степень лишения собственника его права извлекать доход от использования своего имущества*(180). В случае установления отдельного права на получение дохода собственник служащего земельного участка лишается возможности осуществлять такое право. Отдельное право на получение дохода предоставляется одному или нескольким лицам, и это право в этом случае не может быть предоставлено кому-либо иному в отношении данного участка земли. Если существует общее право на получение дохода, то собственник также имеет право осуществлять данное право. Земли, в отношении которых существует общее право на получение дохода, классифицируются как "общая земля"*(181).

Обременение владения рентой (rentcharge) как вид имущественных прав довольно сложно сразу понять. Первое, что нужно отметить, обременение владения рентой не имеет никакого отношения к выплате арендной платы при аренде. Обременение рентой представляет собой случаи, когда земля обременена обязательством выплаты годовых или периодических денежных сумм. Если деньги не выплачены, то лицо, которое имеет право на получение прибыли от обременения рентой, вправе требовать принудительного выполнения обязательств.

Обременение владения рентой возможно установить для определенных целей. Так, можно передать кому-либо имущество с условием обременения рентой, обязав это лицо выплачивать периодические платежи, предположим, вдове лица, передавшего имущество, или вдовцу, либо какому-либо иному члену семьи, чтобы обеспечить содержание этого лица. Все еще возможно создать estate rentcharges (обременения рентой титула), которые используются для того, чтобы собственник титула на обремененную землю выплачивал платежи на содержание и ремонт сооружений, находящихся на чужой земле. Другим примером может быть случай обременения владения рентой, обязывающий собственника титула тратить ежегодную сумму на содержание дороги, находящейся на участке соседа. Эти виды обременения рентой являются средствами обеспечения выполнения условий positive covenants (позитивных соглашений об ограничениях) в отношении земли на титуле freehold. Для того чтобы обременение рентой было признано правовым интересом, срок его действия должен быть таким же, как и обремененный им правовой титул, т.е. вечно или на определенный срок.

Обременение владения рентой часто встречается в некоторых районах, например, в районах Манчестера и Бристоля. Лицо, которое имеет этот интерес, не является собственником земли. Например, застройщик построил дома на участке, которым он владеет. Затем он продает эти дома за определенную сумму и вечную годовую ренту. Покупатель, который приобрел дом, несмотря на то что он приобрел титул fee simple на дом, а не аренду, тем не менее должен будет ежегодно платить застройщику ренту. Если покупатель продаст дом другому лицу, то новый собственник также должен будет платить ренту застройщику. Обременение владения рентой обязывает последующих покупателей земли. Обладание правом на обременение владения рентой является наследуемым имущественным правом, которое может быть принудительно исполнено в отношении собственника, который в настоящее время владеет имуществом. Право справедливости признает действительность незарегистрированных обременений рентой земель, в случаях их продажи лицам, которые были об этом осведомлены*(182).

Акт 1977 г. "Об обременении рентой" не отменил ее, но, за некоторыми исключениями, запретил установление новых таких прав. Кроме того, предусмотрено, что существующие права получения ренты (которые обычно являются вечными) должны быть прекращены по истечении 60 лет.

Ипотечный залог (mortgage) используется для того, чтобы обременить титул на землю обязательством выплатить долг или исполнить какое-либо иное обязательство. Заемщик, который отдает в залог свой титул, - залогодатель обеспечивает гарантию выплаты займа, предоставляя реальное имущество под залог заимодавцу, т.е. залогодержателю. Ипотечный залог предоставляет залогодержателю интерес в отношении имущества. Если заемщик не сможет выплатить долг, залогодержатель может изъять имущество залогодателя и продать его, чтобы вернуть деньги, выданные в качестве займа.

Установление обременения в виде законного залогового права является одним из возможных способов, с помощью которых реальное имущество может быть заложено после 1925 г. (Акт 1925 г. "Об имущественном праве" (ст. 85-87)). Иные способы ипотечного залога имущества не указаны в этом Акте (ст. 1 (2)), потому что они применяются путем предоставления залогодержателю правового титула на имущество, что в действительности является очень долгосрочной арендой. Эти способы законны на основании ст. 1 (1) Акта. Обременение путем установления законного залогового права не создает титула на землю, но приобретает характер правового интереса согласно ст. 1 (2) Акта. Залогодержатель приобретает права на заложенное имущество независимо от того, каким способом установлен ипотечный залог.

Право возобновления владения имуществом (right of entry), как правило, применяется в отношении аренды и обременения владения рентой. Обычной является практика включать в договор аренды условия, которые позволяют лендлорду восстановить, возобновить владение имуществом, т.е. прекратить действие аренды. Это право является правовым интересом в отношении земли. Аналогичное право предусматривается при обременении владения рентой, когда обладатель обременения рентой имеет право доступа и восстановления владения землей в случае, если владелец обремененного титула не выплатит соответствующей денежной суммы.

Доверительная собственность (trust) возникла во времена ранних религиозных войн в XII в., когда христианская знать стала совершать крестовые походы из Европы на Ближний Восток. Обычно крестоносец уезжал из Англии на несколько лет, и поэтому ему было нужно, чтобы кто-то позаботился о его земле в его отсутствие. Важно было, чтобы лицо, обязанное это делать, могло осуществлять все права законного владельца этой земли, такие как решать вопрос о том, кто будет вести фермерское хозяйство на какой-то части его земли, кто будет собирать налоги и т.п. Однако крестоносец хотел быть уверенным в том, что он сможет вернуть все свои права собственника, когда он возвратится с войны. Соответственно, возникла идея расщепленного права собственности на имущество, когда крестоносец признавался владельцем земли судами справедливости, а лицо, которое оставляли в качестве обязанного управлять землей, признавалось судами общего права владельцем земли. Следовательно, две категории лиц имели различные виды прав на одно и то же имущество в одно и то же время. Итак, крестоносец обладал имущественными правами, которые признавались только судами справедливости, и, таким образом, это лицо имело "справедливый интерес" в отношении земли, в то время как лицо, следившее за его землей, имело права, признававшиеся судами общего права, и считалось, что это лицо имеет legal title (законный титул)*(183).

Исторически сложилась такая ситуация, когда общее право не признавало такого разделения права собственности и использования имущества и не помогало бенефициарию использовать имущество для его выгоды. Право справедливости, наоборот, защищало бенефициария, который имел право собственности на это имущество. До того, как английские суды были реорганизованы в 1875 г., если доверительный собственник нарушал условия доверительной собственности, то иски бенефициариев суды общего права не удовлетворяли. Бенефициарии могли обратиться с таким требованием только в Канцлерский суд. Хотя суды общего права и права справедливости были объединены, различия между правилами общего права и права справедливости сохранились. Особенно это касается определения доверительных собственников как законных владельцев, а бенефициариев как владельцев по праву справедливости. Когда устанавливается право доверительной собственности в отношении правового титула на землю, имеются два владельца: доверительный собственник, который обладает правовым титулом, и бенефициарий, который имеет интерес по праву справедливости.

Доверительная собственность возникает тогда, когда имуществом владеет лицо на основе доверия другого лица или лиц. Тот, кто владеет имуществом на основании доверительной собственности, является доверительным собственником, а бенефициарием является лицо, в интересах которого осуществляется доверительное управление собственностью. Бенефициарий имеет право на получение доходов от использования имущества в то время, как доверительный собственник является "голым" собственником, и он не должен использовать имущество для извлечения дохода для себя. Проще понять смысл доверительной собственности, если представить себе поместье, в котором есть банановая плантация: доверительный собственник признается собственником банановой кожуры, в то время как бенефициарий является собственником бананового плода внутри.

Сущность доверительной собственности выражается в возложении справедливого обязательства на законного владельца имущества (доверительного собственника), которое требует от этого лица действовать добросовестно в отношении такого имущества в пользу любого лица (бенефициария), имеющего интерес в получении выгоды от имущества, признаваемый правом справедливости. Доверительный собственник владеет имуществом на основании доверия для бенефициария*(184).

Обычно доверительная собственность касается трех сторон: учредителя доверительной собственности, который создает доверительную собственность, доверительных собственников, которые управляют доверительной собственностью, но не получают от этого никакого дохода (ренты, интереса, дивидендов и т.п.), и бенефициария, т.е. лица, в интересах которого осуществляется доверительная собственность, который имеет право на получение дохода от имущества, находящегося в доверительной собственности.

Основные черты доверительной собственности заключаются в следующем.

Номинальное право собственности на имущество может быть разграничено на право получения выгоды и на право контроля. Прибыли могут быть разделены между двумя и более бенефициариями, которые могут иметь право на доли или согласно пожеланиям основателя доверительной собственности, либо иного лица, назначенного основателем доверительной собственности, к числу которых могут относиться доверительные собственники. Вопрос о распределении доходов может быть не решен, согласно желанию основателя доверительной собственности или лица, назначенного им, включая доверительных собственников.

Некоторые или все аспекты контроля и управления имуществом, находящимся в доверительной собственности, могут быть отделены от права получения выгоды и зарезервированы за основателем доверительной собственности или переданы им доверительному собственнику либо любому другому лицу. Когда режим имущества, находящегося в доверительной собственности, изменен, т.е. земля продана или деньги - предмет доверительной собственности - инвестированы в землю или акции, то новое имущество, которое приобретено доверительным собственником, также будет находиться в доверительной собственности. Если в силу юридических или иных причин группа лиц хочет получить прибыль прямо или опосредованно путем распоряжения имуществом, бывает сложно создать правовой титул, который бы принадлежал этим лицам как сособственникам. Вместо этого титул может быть передан небольшому числу доверительных собственников, чтобы они владели им на праве доверительной собственности в интересах бенефициариев, которые бы сохраняли контроль за этим имуществом*(185).

Кроме доверительной собственности, которая была создана на основании express trust (выраженного намерения собственника), бывают ситуации, когда суды признают определенные действия в качестве основания возникновения доверительной собственности против воли собственника. Например, лицо принимает участие в выплате выкупной цены имущества или ремонте дома. Доверительная собственность, которая признается судами в таких случаях без выраженного на то намерения собственника, называется доверительной собственностью в силу закона, судебного решения или доверительной собственностью в силу resulting trust (правовой презумпции) либо constructive trust (неопровержимо подразумеваемой доверительной собственности).

Основные правила, которые регулируют доверительную собственность в настоящее время, состоят в следующем. Любой вид имущества может быть передан в доверительную собственность, даже такие вещи, как антиквариат или ценные картины. Земля тоже (часто) может быть обременена доверительной собственностью. Однако объектами большей части современной доверительной собственности являются ценные бумаги, фонды, акции, долговые обязательства компаний или государственные обязательства (бонды).

Действует Акт 2000 г. "О доверительных собственниках", ст. 8 (1) которого предоставляет право доверительным собственникам приобретать землю на титулах freehold или leasehold в Соединенном Королевстве в качестве инвестиций, для проживания бенефициария или для иных целей.

Учредитель доверительной собственности может преследовать цель получения выгоды для своей семьи, возможно, для друзей или своих наемных работников. Можно создать доверительную собственность для целей благотворительности. Доверительная собственность может быть создана inter vivos, т.е. пока жив учредитель доверительной собственности. Можно создать доверительную собственность на основании завещания, хотя в этом случае доверительная собственность возникает только после смерти наследодателя. Принято рассматривать учредителя доверительной собственности, доверительных собственников и бенефициариев как трех разных лиц. Однако так бывает не всегда. Например, учредитель доверительной собственности может назначить самого себя в качестве доверительного собственника или, что парадоксально, некоторые бенефициарии могут быть доверительными собственниками.

В 1996 г. был принят Акт "О доверительной собственности на землю и назначении доверительных собственников". Он вступил в силу с 1 января 1967 г. До принятия этого Акта можно было учредить три вида доверительной собственности на землю: strict settlement (строгий акт об учреждении доверительной собственности); trust for sale (доверительная собственность для продажи); bare trust (пассивная доверительная собственность, заключающаяся только в выплате денежных средств или передаче имущества бенефициарию).

Строгий акт об учреждении доверительной собственности мог быть применен только в отношении земли. Такой вид доверительной собственности был очень важным. К концу XIX в. 50% всех земель Англии находились в доверительной собственности. Сейчас этот вид доверительной собственности применяется довольно редко. Строгий акт об учреждении доверительной собственности обычно создавался тогда, когда учредитель рассчитывал на то, что земля сохранится в его семье из поколения в поколение, т.е. земля передавалась А пожизненно, последующее имущественное право возникало у В - старшего сына А, это право было пожизненным, а затем это право переходило к С - старшему внуку А на титуле fee simple. А, В и С являлись бенефициариями доверительного собственника. А получал выгоду от земли в течение своей жизни. После смерти А право на получение выгоды от земли переходило пожизненно к В, и С после смерти В становился полноправным владельцем земли, и он мог делать с ней все, что хотел.

Возникает вопрос: если строгий акт об учреждении доверительной собственности является видом доверительной собственности, А, В и С являются бенефициариями, то кто является доверительным собственником? Строгий акт об учреждении доверительной собственности выступает своего рода аномалией, если сравнивать его с другими видами доверительной собственности. Пожизненный владелец А действует как доверительный собственник для самого себя и для других бенефициариев. Строгий акт об учреждении доверительной собственности - это вид доверительной собственности, когда учредитель имеет намерение, чтобы земля оставалась в семье из поколения в поколение. Правовым титулом на землю обладает пожизненный землевладелец, а не доверительный собственник.

Почти все виды доверительной собственности на землю, которые существовали до 1997 г., были доверительной собственностью для продажи.

Так, Х передал свое имущество Т как доверительному собственнику с указанием, что он должен его продать и инвестировать полученные средства. Инвестиции находятся в доверительной собственности для детей Х. В этом случае Х - учредитель доверительной собственности, Т - доверительный собственник, а дети Х - бенефициарии.

В данной ситуации Т в действительности не обязан продать землю немедленно. Доверительный собственник для продажи в настоящее время имеет право отсрочить продажу. Это значит, что он может отсрочить продажу на неопределенный срок. Если строгий акт об учреждении доверительной собственности применим только в отношении земли, то доверительная собственность для продажи может быть применима к любому виду имущества. Доверительная собственность для продажи является видом доверительной собственности, согласно которой правовой титул передан доверительному собственнику, теоретически обязанному продать землю и инвестировать полученные доходы в интересах бенефициариев. В действительности же он отсрочивает продажу на неопределенный срок.

Пассивная доверительная собственность - это вид доверительной собственности, который применяется к любому виду имущества, и он довольно редко встречается на практике. В этом случае законным правом собственности обладают доверительные собственники, но существует только один бенефициарий, он является совершеннолетним лицом и имеет право на все выгоды от имущества, переданного в доверительную собственность.

Акт 1996 г. "О доверительной собственности на землю и назначении доверительных собственников" регулирует все виды доверительной собственности, созданные после 1996 г., и все виды доверительной собственности на землю, существовавшие на дату 1 января 1997 г., за исключением строгих актов об учреждении доверительной собственности. Кроме очень незначительного числа строгих актов об учреждении доверительной собственности, которые сохранились после Акта 1996 г., сейчас существует только один вид доверительной собственности, который называется trust of land (доверительной собственностью на землю). Это доверительная собственность в отношении имущества, которое составляет или включает землю (ст. 1 (1) этого Акта). Доверительная собственность для продажи, пассивная доверительная собственность в отношении земли и все виды новой доверительной собственности, касающиеся земли, являются сейчас доверительной собственностью в отношении земли. Больше нельзя создать строгие акты об учреждении доверительной собственности.

Когда существует доверительная собственность на землю, ситуация похожа на доверительную собственность для продажи земли, но есть одно отличие. Как и при доверительной собственности для продажи, доверительный собственник владеет правовым титулом, а бенефициарий - интересом по праву справедливости. Различия в том, что при доверительной собственности на землю больше не существует парадоксальной обязанности продать имущество, соединенное с правом отложить момент продажи. Вместо этого доверительный собственник имеет право продать имущество в любое время, когда он сочтет это приемлемым по своему усмотрению.

Соглашения об ограничениях (restrictive covenants) имеют источником договорное право. Соглашения об ограничениях создают имущественные права на землю, устанавливая обязанности по воздержанию совершения определенных действий. Например, фермер обещает своему соседу - другому фермеру не застраивать свою землю, а использовать ее только для ведения сельского хозяйства. Или, например, собственник магазина обещает собственнику соседнего дома, что он не будет продавать еду на вынос. В каждом из этих случаев земля, в отношении которой установлены ограничения, будет "служащей" землей, используемой для выгод соседнего участка, а земля, в интересах которой устанавливаются ограничения, будет "господствующей" землей.

Соглашение - это обещание между собственниками земли, которое регулирует использование земли, обещание одного землевладельца в пользу соседнего землевладельца, что он не будет совершать определенных действий на своей земле. Можно привести примеры более сложных соглашений. Возможны случаи, когда застройщик при продаже готовых домов может заключить такие соглашения с покупателями. В соглашениях будет предусмотрено, что дома не могут использоваться для ведения торговли, профессиональной деятельности или бизнеса; заборы на фасаде домов не должны быть выше определенной высоты; на участках нельзя размещать передвижные дома и лодки; на домах не могут быть установлены внешние телевизионные антенны или спутниковые тарелки. Каждый покупатель предоставляет застройщику право принудительного исполнения условий этих соглашений. Таким образом, каждый участок земли в этих случаях будет одновременно как "служащим", так и "господствующим". Этот вид соглашений называется схемой застройки или строительной схемой.

Существуют positive (позитивные) и negative (негативные) соглашения об ограничениях. Позитивные требуют от одной из его сторон, чтобы лицо совершало определенные действия или тратило деньги, чтобы выполнить условие соглашения; негативные устанавливают ограничения по использованию земли, они не требуют от обязанной стороны тратить на это деньги.

По общему праву бремя соглашения не должно следовать юридической судьбе участка земли. Однако право справедливости изменило это правило применительно к негативным соглашениям об ограничениях. В 1848 г. Канцлерский суд вынес решение по делу Tulk v. Moxhay*(186), которое подлежало исполнению против наследников собственника, к которым перешло право собственности. Собственник-наследодатель заключил соглашение об установлении ограничений в отношении его имущества, и наследники были осведомлены об этом. Суд создал новое имущественное право на землю, обязав наследников исполнять условия этого соглашения.

Соглашения признавались действительными, если они содержали следующие условия: предполагается, что соглашение следует юридической судьбе земли*(187); ограничение установлено в пользу земли, которой владеет лицо, в интересах которого установлено ограничение*(188); установление ограничений означает, что запрещены определенные виды использования обремененной земли*(189).

Особые проблемы могут возникнуть, когда здание разделено горизонтально, а не вертикально. Обычной является ситуация, когда здание - многоэтажный жилой дом разделен на квартиры. В этих случаях, если только речь не идет о первом этаже, встает вопрос о праве собственности на пространство, находящееся внутри квартир. Владение таким имуществом, таким видом собственности называется flying freehold ("летающий фрихолд"). Главная проблема применительно к таким видам имущества состоит в том, что в этих случаях нужно создать систему взаимных обязательств, связанных в первую очередь с несением расходов по содержанию общих частей здания и лифта. Когда это касается права собственности, чрезвычайно трудно обеспечить выполнение таких обязанностей наследниками таких квартир. Именно по этой причине обычно такое имущество используют на основании соглашений об аренде.

Предположим, что застройщик D построил многоэтажный дом на своей земле. Он продает квартиру на первом этаже А на титуле fee simple, а квартиру на втором этаже - на титуле отдельного горизонтального fee simple, т.е. "летающего фрихолда". То, чем владеет В, представляет собой слой воздушного пространства, соответствующий размерам этой квартиры. Однако этот титул не дает ему права требовать сохранения физической целостности здания, если только это право прямо ему не будет передано и оно будет обязывать А и его наследников.

В общем праве, как отмечалось выше, существует правило the right of support (сохранения целостности земли в ее природном, естественном состоянии). Однако это право не применяется в отношении зданий, и тем самым оно не применимо к В. В этом случае у В нет права обеспечения сохранения квартиры в ее естественном состоянии. В может при передаче ему титула от застройщика потребовать от него заключить negative covenant (негативное соглашение об ограничениях), обязывающее А и его наследников. Однако такое соглашение будет неэффективным без заключения positive covenant (позитивного соглашения об ограничениях), касающегося случаев ремонта и требующего от А и его наследников совершения позитивных действий, т.е. затрачивать деньги на ремонт его квартиры для того, чтобы обеспечить сохранение квартиры, которая находится над их квартирой.

Проблема состоит в том, что в общем праве выработано правило о том, что В и его наследники могут обязать А соблюдать условия позитивных соглашений, однако бремя этих соглашений не следует юридической судьбе титула, поэтому В и его наследники не могут обязать соблюдать условия позитивных соглашений наследников А. Эта позиция выработана в праве не специально, чтобы ущемить права людей, которые находятся в положении В. Данное правило выработано в общем контексте определения права собственности на землю, для того чтобы препятствовать навязыванию обременительных обязательств, касающихся права собственности. Земля или, точнее говоря, титулы fee simple на землю не должны выглядеть непривлекательно в качестве товара. Должно существовать как можно меньше обременений прав на землю, чтобы она не перестала быть объектом оборота.

Для того чтобы разрешить эту юридическую проблему, был принят Акт 2002 г. "О реформе общего владения и аренде", который закрепил схему общих владений. Общее владение предусматривает частную собственность на квартиры в пределах пространственного объема объекта застройки с элементами общего управления всем объектом. Эта схема применяется обычно в многоквартирных домах. Основное преимущество этой реформы заключается в том, что она предусматривает условия для создания права собственности на части здания. Общие же части здания находятся в общем владении и ими управляют коллективно.

Право проживания (права на дом) (rights of occupation, home rights) было впервые установлено Парламентом, когда был принят Акт 1967 г. "О семейных домах, принадлежащих супругам". В Акте 1996 г. "О семье" эти права названы как "права на дом". Такие права возникают, когда только один из супругов в браке имеет титул на дом, а другой супруг имеет законное право проживать в этом доме.

Права на дом не применяются в случаях, когда титул на дом принадлежит обоим супругам, а также в случаях сожительства. Они применяются только к парам, у которых брак официально зарегистрирован, т.е. состоялась свадебная церемония или регистрация гражданского брака. Права на дом не зависят от доли в праве собственности по праву справедливости, которую может иметь супруг на основании права доверительного управления.

Лишение права возражения (estoppel) определяется как препятствие или запрет на право предъявления иска, основанием которого является собственное поведение лица, например, когда лицу запрещается в соответствии с законом возражать против действительности его собственного документа о передаче титула на реальное имущество*(190). Лишение права возражения является принципом правосудия и права справедливости. Оно сводится к следующему: когда один человек своими словами или действиями создал такую ситуацию, при которой другое лицо поверило в то, что существует определенное состояние дел, данный человек не может отказаться от этого, поскольку это будет несправедливым, будет нарушать права поверившего лица*(191).

Лишение права возражения в английском праве является доктриной, которая может быть использована в определенных ситуациях, чтобы препятствовать лицу ссылаться на определенные права или факты, в том числе на сказанные слова или совершенные действия, которые отличаются от более ранних фактов. Так, лендлорд может сказать своему арендатору, что он не будет требовать от него выплаты арендной платы за определенный период ("ты не должен платить ренту, пока не закончится война"). Когда война кончилась, лендлорд будет не вправе требовать плату за период, пока продолжалась война.

Proprietary estoppel (лишение права возражения имущественного характера) представляет собой требование, которое может возникнуть в отношении прав собственника использовать свою землю и быть признано действительным даже в связи со спорными случаями передачи права собственности. Лишение права возражения имущественного характера возникает тогда, когда собственник намеревается передать собственное имущество, но в действительности не исполняет своего обещания передать титул или интерес в отношении имущества другому лицу. Лицо, которому сделано такое обещание, осознает, что ему придется тратить свои деньги или действовать иным образом себе в убыток, полагаясь на предполагаемое либо обещанное дарение, поэтому со стороны собственника будет недобросовестным и неоправданным неисполнение собственного обещания.

Например, в деле Dillwin v. Llwellyn*(192) отец обещал передать свое имущество сыну, который стал им владеть, истратил большую сумму денег на ремонт дома и другого имущества. Однако отец не подарил имущество сыну. После смерти отца сын потребовал признать его собственником по праву справедливости. Его иск был удовлетворен, и суд заставил доверенных лиц передать землю сыну. В деле Inwards v. Baker*(193) отец поддержал намерение сына построить дом на отцовской земле, обещав оставить ему эту землю по завещанию. Сын построил дом и жил в нем около 30 лет. В завещании отца не было указания передать ему эту землю после его смерти. Суд решил, что, несмотря на это обстоятельство, представители интересов отца не вправе лишить сына его имущества.

В решении суда по делу Thorner v. Major*(194) Лорд Уолкер выявил три главные черты лишения права возражения имущественного характера, а именно: 1) истец утверждает или заверяет об интересе в отношении имущества, обычно земли; 2) истец полагается именно на это утверждение и заверение; 3) имеется причиненный истцу вред как следствие того, что он обоснованно полагался на это утверждение или заверение.

Дела, связанные с решением вопроса о лишении права возражения, подразделяются на две категории. Первая категория касается дел, в которых лендлорд не высказывает возражений по поводу того, что другое лицо ошибочно создает улучшения его земли, веря в то, что он является владельцем этой земли. Вторая категория касается дел, когда лицо, которому было дано обещание, претерпевает убытки, полагаясь на заверения лендлорда, что это лицо имеет интерес в отношении земли или будет иметь такой интерес.

Договоры о приобретении титула (estate contracts). Покупка земли обычно происходит в два этапа. На первом этапе продавец и покупатель заключают договор, который предусматривает: стороны соглашаются с тем, что земля будет продана продавцом покупателю. На втором, заключительном этапе продавец передает право собственности на землю покупателю путем передачи deed - документа о передаче титула на реальное имущество. Договор о приобретении титула - основание приобретения права, когда покупатель соглашается купить землю, но право собственности еще не передано ему. Документ о передаче титула на реальное имущество - это документ, на основании которого происходит передача правового титула на землю от одного лица другому. Документ о передаче титула путем дарения также может быть основанием передачи титула. Договор таким документом не является.

Интервал между первым и вторым этапами обычно составляет несколько недель. В течение этого времени покупатель не обладает титулом на землю, но у него есть интерес в отношении земли, который выражается в наличии договора о приобретении титула.

Опцион (option). Право опциона возникает на основании соглашения, и это право длится в течение определенного периода. Если покупатель хочет иметь гарантированную возможность купить имущество в течение определенного времени, тогда он может заключить такое соглашение с собственником. Соглашение обычно предусматривает уплату невозвращаемой денежной суммы в обмен на законное и обязывающее покупателя право купить имущество в течение будущего приемлемого срока. Опционные соглашения широко используются, когда покупатель хочет купить землю только при наступлении определенного события, которое обычно связано с получением планового разрешения на строительство.

Если опцион впоследствии реализован, тогда первоначальная плата засчитывается в счет покупной цены за имущество. Однако цена договора должна быть впоследствии согласована сторонами. Максимальный период, на который может быть предоставлен опцион, составляет 21 год. Если опцион предусматривает больший срок или не определен, соглашение считается недействительным. Это правило действует даже в том случае, если опцион может быть реализован при условии наступления какого-то события.

Для того, чтобы соглашение об опционе считалось действительным, опцион для продажи земли должен быть зарегистрирован в земельном регистре. На практике большинство соглашений об опционе заключается на относительно короткий срок - от одного года до пяти лет. Более длительный период приводит к значительному увеличению покупной цены.

Соглашение об опционе может предусматривать условие о том, что имущество должно быть приобретено по фиксированной цене, или оно может содержать условие о том, что цена должна соответствовать рыночной стоимости. Для покупателя приобретение имущества по опциону означает, что это имущество в течение определенного периода не может быть продано третьему лицу.

Соотношение правовых интересов и интересов по праву справедливости. Тот факт, что какое-либо право (интерес) признается только по праву справедливости, а не по общему праву, имеет практическое значение, поскольку права по праву справедливости признаются только по усмотрению суда. Не существует абсолютного права на судебную защиту интересов по праву справедливости. В этих случаях старая пословица "тот, кто пришел за справедливостью, должен прийти с "чистыми руками" имеет огромное значение. Лицо может доказать, что у него есть интерес по праву справедливости в отношении земли, но от этого для него будет мало пользы, если у него "грязные руки", и, соответственно, ему будет отказано в удовлетворении его требований. Например, лицо может требовать признания сервитута по праву справедливости, что позволит ему проходить через чужую землю. Однако в удовлетворении его требований может быть отказано, если выяснится, что он вел себя не должным образом, предположим превысил пределы своего права прохода или причинил ущерб.

Правовые интересы, т.е. права по общему праву, подлежат исполнению как право, и, если однажды существование такого права было установлено, суд не может по своему усмотрению рассматривать этот факт перед тем, как применить средства правовой защиты. Поэтому, если лицо, обладающее законным сервитутом, причинит вред, землевладелец вправе потребовать от него возмещения ущерба, но сервитут будет оставаться действительным.

Главное различие между правовыми интересами и интересами по праву справедливости заключается в правилах, регулирующих принудительное осуществление этих прав в отношении третьих лиц, например покупателя титула, который обременен этими правами. Поэтому, если сервитут по общему праву в отношении земли может быть принудительно исполнен в отношении покупателя любого титула на эту землю, то сервитут по праву справедливости в отношении того же самого участка земли может быть недействительным для определенных категорий покупателей. Данное правило имеет источником раздельную эволюцию общего права и права справедливости. Законные права по общему праву считаются правами на вещь, правами на землю как таковую и, следовательно, по общему правилу подлежат исполнению против любого лица, которое приобрело титул или интерес в отношении земли. Это правило выражается в том, что "законные права действительны против всего мира".

В отличие от этих прав права по праву справедливости считались личными правами, т.е. правами, которые были действительны против определенных категорий лиц, поскольку признавалось справедливым, чтобы они действовали против этих лиц. Правило, которое применялось в отношении интересов по праву справедливости, заключалось в том, что оно обязывало каждого, кто приобретал правовой титул, кроме добросовестного приобретателя, который не был уведомлен об интересе по праву справедливости. Это правило обычно называется notice rule (правилом об уведомлении).

Примером может служить перечень категорий лиц, которые приобретают правовой титулу доверительного собственника, который распоряжается имуществом. Кто из этих лиц по праву справедливости будет ограничен правами бенефициария, т.е. лица в интересах которого осуществляется доверительная собственность? Судебная практика выработала правила, согласно которым считается справедливым принудительно осуществлять права бенефициария против: тех, кто унаследовал имущество от доверительного собственника; тех, кто принял имущество у него в качестве дара; и тех, кто приобрел имущество у него, зная о правах бенефициария или умышленно закрыв на них глаза.

Есть только одна категория лиц, в отношении которых несправедливо принудительно осуществлять права бенефициария. Речь идет о тех, кто купил правовой титул, будучи несведущим о том, что это имущество находится в доверительной собственности, хотя это лицо провело все необходимые исследования титула. То есть это добросовестный покупатель титула без уведомления. Данная доктрина применяется не только в отношении доверительной собственности, но и всех иных интересов по праву справедливости.

Передача титулов и интересов в отношении земли. Обычно для того чтобы передать титул или интерес, нужно составить deed (документ о передаче титула на реальное имущество). Согласно общему праву для того, чтобы передать землю или создать интерес в отношении ее, нужно использовать документ о передаче титула, который является формальным документом, ясно свидетельствующим о том, что он является именно таким документом, подписанным лицом, составившим его и переданным в качестве документа о передаче титула на реальное имущество*(195).

Все передачи земли или интереса в отношении ее недействительны, если они совершены без документа о передаче титула. Такой документ должен был исполнен в соответствии с определенными формальными требованиями. Характер этих формальностей зависит от даты составления данного документа. Документы о передаче титула, составленные до 31 июля 1990 г., должны соответствовать традиционным правилам, которые требуют, чтобы документ был подписан, скреплен печатью и передан. В те времена, когда применялись личные печати, это условие было существенным для того, чтобы доказать подлинность документа, но по прошествии многих лет практика использования восковой печати и настоящей печати перестала применяться. Печать была заменена красной наклейкой на документе или напечатанной печатью, в которой были буквы "LS", означающие по латыни "locus sigilli", т.е. "место печати". Следует отметить, что применительно к этим старым документам не требовалось их засвидетельствование, хотя большая часть документов была в действительности заверена подписями свидетелей.

Документы о передаче титула, совершенные 31 июля 1990 г. и позднее, как того требует ст. 1 Акта 1989 г. "Об имущественном праве (иные положения)", чтобы они были признаны в качестве таковых, должны отвечать определенным требованиям. Из содержания текста документа должно быть ясно, что стороны имеют намерение рассматривать этот документ в качестве документа о передаче титула на реальное имущество. Документ должен быть подписан лицом, исполняющим этот документ, в присутствии свидетелей, удостоверивших его подпись своими подписями. Документ должен быть передан лицом, исполнившим этот документ, или другим лицом от его имени.

Регистрация земли. В 2002 г. был принят Акт "О регистрации земли". Действует агентство Земельный регистр Ее Величества - орган Правительства Соединенного Королевства. Этот орган был создан еще в 1862 г., чтобы регистрировать права на землю в Англии и Уэльсе. Земельный регистр гарантирует права на зарегистрированные титулы и интересы в отношении земли. Он содержит информацию о правах собственности и аренды, когда срок аренды превышает семь лет.

Можно зарегистрировать имущественные права (право собственности) на части зданий (квартиры). Можно зарегистрировать титул на рудники, шахты и полезные ископаемые, как и на воздушное пространство над землей. Возможно добровольно зарегистрировать титул.

К августу 2012 г. было зарегистрировано около 23 млн. титулов - почти 80% земель в Англии и Уэльсе. Большая часть незарегистрированных земель представляет собой сельскохозяйственные земли, земли, которые находятся в собственности Англиканской церкви, образовательных учреждений и Короны. Регистрация земли обеспечивает собственнику имущества определенную защиту от незаконного завладения и освобождает его от необходимости собирать старые документы, подтверждающие его права в случаях перехода права собственности.

В ст. 2 Акта "О регистрации земли" перечислены титулы и интересы, которые могут быть зарегистрированы. К ним относятся не только правовые титулы freehold и leasehold, но и большая часть правовых интересов в отношении земли, включая сервитуты, обременение владения рентой, право на получение дохода*(196).

Правовые интересы имеют собственный индивидуальный регистр. В нем есть три раздела: регистр имущества, в котором содержатся характеристики имущества как такового и любых прав, которые установлены в его интересах; регистр собственности (принадлежности), в котором указано, кто владеет зарегистрированным титулом и любые ограничения прав распоряжения им; и регистр обременений, отражающий обременения, установленные в отношении земли.

Правовой интерес регистрируется по общему правилу в качестве выгоды, пользы применительно к зарегистрированному титулу, и одновременно он отображается как обременение в отношении другого титула. Право на получение дохода и обременение владения рентой является исключением из данного общего правила. Такие правовые интересы не являются принадлежностями зарегистрированных титулов, поэтому они регистрируются с собственным титулом. Сервитут регистрируется в реестре собственности применительно к земле, для чьей пользы он служит, и как обременение в отношении обладателя другого титула.

 

§ 8. Право "лендлорд - арендатор"

 

Право, которое регулирует вопросы аренды, очень сложное. Это сфера договорного права и имущественного права. Аренда является титулом, продолжительность действия которого определяется соглашением между собственником или владельцем земли (лендлордом) и арендатором. Важным моментом, касающимся статуса арендаторов, является то, что они обладают правами и выполняют обязанности, которые исключают отношения всех иных лиц.

Земельное право, регулирующее вопросы арендных отношений, определяет содержание титула аренды, характер и сферу определенных обязательств аренды, имущественный характер аренды, вопросы исполнения соглашений об аренде правопреемниками первоначальных сторон, заключивших соглашение об аренде, и защиты прав арендатора, прекращения действия аренды.

Аренда - это часть имущественного права, имущество. Ранее аренда считалась chattels real (реальным движимым имуществом) и относилась к категории личных прав. В настоящее время это правовой титул, хотя срок его действия ограничен.

Обычно требуется составление документа о передаче титула на реальное имущество для того, чтобы создать правовой титул. Однако из этого правила есть исключения, касающиеся аренды, которая считается действительной с момента начала владения арендатором на срок, не превышающий трех лет. Такой вид аренды, даже если он создан не в письменной форме, а на основании устной договоренности, может создать правовой титул. Таким образом, периодическая аренда и аренда с фиксированным сроком на три года или менее имеют результатом создание правового титула. Однако если аренда не отвечает формальным признакам, предусмотренным статутом, она в лучшем случае будет признана интересом по праву справедливости.

Классическим примером аренды по праву справедливости является правило, сформулированное в деле Walsh v. Lonsdale*(197). Лендлорд согласился заключить договор аренды на срок, превышающий три года, но никакого документа составлено не было. Право справедливости оценивает "то, что было сделано, и то, что должно было быть сделано". Поэтому суд пришел к выводу: соглашение было заключено, оно было признано действительным и имело результатом аренду по праву справедливости.

Аренда по праву справедливости признается договором о титуле. Согласно Акту 1972 г. "Об обременениях земли", когда есть договор о создании правового титула и титул на землю не зарегистрирован, аренда подлежит регистрации как land charge (обременение земли). Если аренда не будет зарегистрирована, то аренда по праву справедливости будет недействительной, поскольку арендатор - покупатель правового титула у лендлорда не заплатил за это деньги.

Регистрация аренды приобрела большое правовое значение после вступления в силу Акта 2002 г. "О регистрации земли", который предусматривает необходимость регистрации почти всех видов аренды на срок, превышающий семь лет. Такие договоры аренды становятся зарегистрированными титулами. Арендатор регистрирует свой инт