Тема 2.2.Рынки объектов оценки

Тема 2.1. Классификация объектов недвижимости

РАЗДЕЛ 2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ

Требования к договору об оценке имущества

В большинстве случаев основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Таким договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта, нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Статья 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» содержит обязательные требования к договору. Договор между оценщиком и заказчиком оценки имущества заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор составляется в произвольной форме и предусматривает наличие в нем следующих обязательных реквизитов:

1) основания заключения договора;

2) вид объекта оценки (договор об оценке, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект (или объекты), а также его (их) описание);

3) вид определяемой стоимости;

4) денежное вознаграждение за проведение оценки;

5) сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

6) сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объек­ты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным обра­зованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным соб­ственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не уста­новлено законодательством Российской Федерации.

По своему составу, функциям, способности удовлетво­рять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существует два основных подхода к ее классификации: с точки зрения получения дохода от не­движимости и с точки зрения выполняемых ею функций. Исходя из способности приносить доход выделяют жилую, т. е. удовлетворяющую потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т. е. удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от ее использования.

По функциональному признаку недвижимость под­разделяется на жилую и нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют коммерческую, промышленную, инсти­туциональную и рекреационную недвижимую собствен­ность, отели и мотели, а также недвижимость смешанно­го использования.

Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Под коммерческой недвижимостью понимают построй­ки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и про­чие объекты сферы обслуживания, используемые для из­влечения прибыли.

Промышленная недвижимость представляет собой про­мышленные сооружения, действующие заводы, технопар­ки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел про­мышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растени­еводства и животноводства земельными угодьями.

Отели u мотели представляют особый класс недвижи­мости. В отличие от жилой недвижимости эти объекты предназначены для временного, а не для постоянного про­живания. Кроме того, спрос и предложение на жилье, и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость связана со сферой отды­ха. Это различного рода сооружения на территориях ку­рортных зон, клубы по интересам (яхты и гольф-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оз­доровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость представляет со­бой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Недвижимость смешанного использованияпредстав­ляет собой комбинацию приведенных выше типов недви­жимости.

Рынок в общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика функционирования рынка недвижимости проявляет­ ся в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает систему деятельности по осуществле­нию сделок с недвижимостью.

Рынки недвижимости - стратифицированные рынки, т.е. локализован­ные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация об объектах недвижимости поступает к ин­весторам с опозданием и недостаточно достоверна.

Рынок недвижимости локализован, поскольку каждый объект имеет уникальные характеристики.

Рынок недвижимости сегментирован по различным параметрам:

- предназначение - для жилого, коммерческого, промышленного и сельско­хозяйственного использования;

- положение - каждый район может представлять собой отдельный рынок со своими рыночными условиями;

- цена - дорогие коттеджи, дешевые дачные дома, стандартные квар­тиры, элитные квартиры, общежития и т.д.;

- качество (уровень комфорта) - в частности, недвижимость в сфере гостиничных услуг на уровне пяти звезд мирового стандарта принадлежит к иному сегменту рынка, чем недвижимость на уровне трех звезд;

- инвестиционная мотивация - одни инвесторы заинтересованы в имуществе, требующем минимального управления, не приносящего де­нежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости; другие инвесторы приобретают объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен хороший денежный поток;

- тип и объем прав собственности - для различных видов прав на не­движимость существуют различные рынки. Эти права могут включать не­ограниченные права собственности, сервитуты (ограничения, обязатель­ства), права на недра, на аренду, разделенные по времени права на учас­тие в кондоминиумах (совместном обладании).