Недвижимость государственного собственника

Цели и задачи управления недвижимостью определяются самыми общими проблемами регулирования имущественных отношений в обществе.

При построении систем управления недвижимостью можно выделить три уровня целей:

1. Стратегический (долговременный и всеобъемлющий характер: пр., разработка и реализация программ по оптимизации структуры государственной недвижимости, программ развития недвижимости (жилищного строительства, малоэтажных комплексов), градостроительных программ)

2. Тактический (в среднесрочном интервале: повышение интенсивности наполнения государственных бюджетов, вовлечение недвижимости государственного собственника в разработку и реализацию инвестиционных программ и др.)

3. оперативный (связан с решением текущих, краткосрочных задач управления: бюджетное наполнение в данном году, новое строительство, аренда и др.)

Эффективность управления недвижимостью

За основу принято определение эффективности как меры соотношения произведенных затрат и полученных результатов.

И затраты и результаты могут представляться как в финансовых показателях, так и в иных измеримых показателях, например, развития социальной сферы, качества жизни населения, экологии и состояния природной среды и др.

В общем виде формула

Э = (Д-Р)/ Р,

Где Э показатель финансово экономической эффективности управления недвижимостью

Д,Р – данные об интегральных доходах и расходах, связанных с управляемой недвижимостью в рассматриваемом периоде времени.

Конструктивным является именно интегральный характер оценки доходных и расходных потоков. Т.е. должны быть учтены не только финансовые результаты от пользования, продаж и сдачи недвижимости в аренду, но и также затраты собственника на ответственное содержание и сохранение недвижимости, на проекты развития.

Схемы управления недвижимостью

Организационные схемы строятся в зависимости от того, на что направлено управляющее воздействие:

1. на объекты недвижимости. В основе такой схемы лежит анализ оборотоспособности недвижимости и разрешенных типов операций с объектом (наличие законодательных актов, регулирующих возможные управленческие действия органов гос. Власти с объектами недвижимости)

2. на субъекты управления (инструментарий управляющего воздействия – это НПА, устанавливающие, исключающие и ограничивающие составные элементы и функции управляющих структур. Управленческий элемент это и сам выбор формы передачи управления от государственного собственника: в виде прямого поручения, договора подряда, конкурсной передачи в доверительное управление или иной форме косвенного управления.)

3. на инфраструктуру управления

Под инфраструктурой управления имеется в виду обеспечивающий комплекс подсистем, средств и методов.

Государственным собственником для организации эффективного управления могут быть использованы:

1. ценники и нормативы налоговых платежей, системы корректирующих коэффициентов для различного класса объектов недвижимости и направлений использования;

2. ставки арендной платы за помещения и здания различного класса и назначения;

3. кадастры и реестры, инвентаризационные ведомости;

4. строительные нормы и удельные показатели сметных затрат.

5. Различные методические рекомендации (по оценке инвестиционных проектов, порядок установления стартовых цен на конкурсах и т.д.)

В вопросах законодательного регулирования взаимодействий государственного собственника с профессиональными участниками рынка управленческих услуг главную роль играет законодательство о лицензировании.

Но лицензирование не позволяет проводить направленный, адресный отбор фирм и специалистов для надежного сотрудничества.

Институт аккредитации позволяет продвинуться в этом направлении.

Механизм реверсии в арендных отношениях

Решает проблему сохранности сдаваемой в аренду недвижимости.

Суть: согласованное между арендатором и собственником условие о некотором фиксированном уровне оценочной стоимости объекта аренды к моменту завершения ее срока, сопоставимым с уровнем стоимости на момент заключения арендного договора.

Т.е, вступая в арендные отношения, договариваясь об условиях аренды и о ставке арендной платы, собственник и арендатор оценивают также и стоимость объекта, причем как для начального момента, так и для на момент окончания срока аренды.

- гарантируется сохранность

- предотвращает необратимые процессы для истощимых ресурсов

- если выкупают в конце, то цена известна заранее.