Вопросы изменения разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

Термин "разрешенное использование", упомянутый в ст. 1, 7 и некоторых других Земельного кодекса РФ, не получил, к сожалению, своего легального определения. Существует мнение, что применительно к землям сельскохозяйственного назначения видами разрешенного использования следует считать конкретные цели, для которых земельный участок предоставлен (ведение фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, данного хозяйства и т.п.).

Иногда юридические лица скупают землю сельскохозяйственного назначения у граждан, ведущих фермерское хозяйство, либо с целью изменения вида разрешенного использовании, либо с целью последующего перевода этих земельных участков в земли иной категории (населенных пунктов, специального назначения). Однако прежде чем обратиться с ходатайством о начале процедуры перевода земельного участка в другую категорию, покупатель должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. Однако здесь он сталкивается с проблемами: органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, отказывают им в этом на том основании, что земли, предоставленные для ведения фермерского хозяйства, не могут быть зарегистрированы на юридическое лицо, а суды оставляют заявления о признании таких отказов незаконными без удовлетворения. Причем такая позиция судов находит поддержку и в Высшем Арбитражном суде*(93), что, на наш взгляд, вполне обоснованно.

Вместе с тем есть и противоположная практика. Так, обществу с ограниченной ответственностью удалось зарегистрировать в той же Московской области (только не в Дмитровском, а в Наро-Фоминском районе) право собственности на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи у фермерского хозяйства. Однако позднее у Общества возникла другая проблема. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области отказало Обществу в изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на "дачное строительство". Отказ был мотивирован тем, что установление вида разрешенного использования земельных участков "для дачного строительства" в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц земельным законодательством не предусмотрено.

С таким решением трудно не согласиться, что и подтвердили суды*(94). Однако заметим, что и ведение крестьянского (фермерского) хозяйства юридическими лицами (а данном случае - в форме ООО) законом также не предусмотрено, так как для создания фермерского хозяйства земельные участки предоставляются гражданам*(95). Нам могут возразить, что до сих пор многие крестьянские (фермерские) хозяйства сохраняют права юридического лица, поскольку были образованы до принятия Гражданского кодекса РФ 1994 г. в соответствии с Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990 г. Но стоит напомнить, что и по тому Закону земельные участки предоставлялись для ведения крестьянского хозяйства гражданам, а не крестьянскому хозяйству как юридическому лицу.

Необходимо отметить, что по данному вопросу высказана и иная точка зрения, суть которой заключается в следующем: тезис, утверждающий граждан и их некоммерческие объединения в качестве единственных законных правообладателей земельных участков с разрешенным использованием "дачное строительство" или "ведение дачного хозяйства" и отрицающий коммерческие организации в качестве таковых, не отражает существующей правоприменительной практики в сфере застройки загородных территорий и социально-экономической ситуации в целом по стране*(96). Автор приводит примеры того, как коммерческие организации (инвесторы-застройщики) "договариваются" с органами местного самоуправления, и говорит, что имеющиеся "преграды" достаточно легко преодолеть. Он, безусловно, прав в том, что существующая в законодательстве неопределенность, возможность двоякого толкования отдельных норм и связанные с этими обстоятельствами взаимоотношения между органами власти и субъектами предпринимательской деятельности по дачно-коттеджному строительству на землях сельскохозяйственного назначения в условиях российской действительности в совокупности порождают коррупцию и мздоимство*(97).

Вместе с тем надо признать, что в современных условиях приведенное выше решение данного вопроса, предложенное судебными органами, является хоть какой-то гарантией защиты земель сельскохозяйственного назначения. Еще лучшей защитой было бы вообще исключение возможности предоставления земель для дачного хозяйства (дачного строительства) из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку для земель данной категории характерно то, что пригодны для производства сельскохозяйственной продукции и в первую очередь должны использоваться именно в этих целях.