2015-05-27
564
Принятие решений при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов и срок (период) их проведения в рамках региональной программы капитального ремонта устанавливают органы власти субъектов РФ, а не собственники помещений в многоквартирных домах.
В часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ внесены изменения, исключившие из перечня услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут финансироваться за счет средств, сформированных за счет минимального размера взноса на капитальный ремонт, все работы, направленные на повышение энергоэффективности многоквартирных домов, такие как утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).
Возможность финансировать за счет минимального размера взносов работы, направленные на энергосбережение и энергоэффективность, в настоящее время зависит от решения субъекта Российской Федерации, который может включить все или только часть указанных работ в перечень, либо не включить ни одну из таких работ в перечень. Соответственно, региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов может как включать, так и не включать работы по повышению энергоэффективности многоквартирных домов. Поскольку в настоящее время фонды капитального ремонта б о льшей части многоквартирных домов (до 90%) формируются на счетах региональных операторов, которые обязаны проводить только те работы по капитальному ремонту, которые указаны в региональной программе, будут ли в этих домах выполняться какие-то работы, повышающие энергоэффективность, практически целиком зависит от решения субъекта РФ, воплотившегося в региональной программе.
Возможности собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, принять самостоятельные решения о проведении работ, энергосберегающих мероприятий, не включенных в региональную программу, существуют, но трудно реализуемы. Для принятия решений о проведении таких работ (мероприятий), об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт (дополнительный взнос), за счет которого будут финансироваться такие работы (мероприятия), требуется не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений. Это серьезный барьер, тем более для необъединенных и неактивных собственников помещений, которые составляют основную массу тех, кто платит взносы на счет регионального оператора. Кроме того, только решения собственников помещений не достаточно, дополнительные работы, энергосберегающие мероприятия должны быть включены в региональную программу капитального ремонта, чтобы их выполнение стало обязательным для регионального оператора. Соответственно, решение собственников помещений должно пройти через все этапы процедуры подготовки изменений в региональную программу при ее актуализации и утверждения актуализированной программы и краткосрочного плана реализации региональной программы. При этом существует еще и финансовый барьер – ограниченность финансовых ресурсов регионального оператора. Для финансирования дополнительной работы региональный оператор должен будет использовать собственные средства, поскольку в соответствии с частью 1.1 статьи 158 Жилищного кодекса уплата дополнительного взноса на капитальный ремонт не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения дополнительных услуг или работ. Существуют и организационные сложности с выполнения региональным оператором «индивидуальных» решений собственников помещений отдельных домов.
Принятие решений при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете
Реализации права собственников помещений в многоквартирных домах принять самостоятельное решение о проведении ресурсосберегающих мероприятий (сверх перечня работ, запланированного для многоквартирного дома региональной программой) можно ожидать именно от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете, поскольку они уже доказали свою способность принимать самостоятельные решения, связанные с формированием фонда капитального ремонта, в отличие от тех, кто уплачивает взносы в «общий котел» регионального оператора. Домов со специальными счетами для фонда капитального ремонта в настоящее время немного (в большинстве субъектов РФ не более 5-10 %) и большая часть таких домов – новостройки, потребность которых в повышении энергоэффективности существенно меньше, чем у домов, за ремонт которых несет ответственность региональный оператор. Для увеличения доли многоквартирных домов с фондом капитального ремонта на специальном счете существуют серьезные барьеры, в том числе законодательные, прежде всего, связанные с требованиями к принятию решений.
Решения собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества, включающего энергосберегающие мероприятия, должны приниматься на общем собрании. Провести общее собрание в очной форме достаточно просто в домах с небольшим количеством квартир, но в домах с большим количеством квартир такое собрание обычно не имеет кворума и решение можно принять только путем проведения заочного голосования, а это требует значительно большего времени и затрат. Сложности принятия решения о проведении энергосберегающих мероприятий при капитальном ремонте многоквартирного дома усугубляются еще и тем, что Жилищным кодексом установлены чрезвычайно высокие требования к количеству голосов, необходимых для принятия такого решения – не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Для решения проблемы повышения энергоэффективности при проведении капитального ремонта необходимо изменение законодательства в части упрощения процедуры проведения общего собрания и снижения числа голосов, необходимых для принятия решений, связанных с проведением и финансированием капитального ремонта.
В целом, можно отметить, что нормы законодательства, в соответствии с которыми органы государственной власти принимают решения о капитальном ремонте частного имущества, уникальны не только для развитых стран, но даже для России (данные нормы применяются только в отношении многоквартирных домов и не применяются в отношении иного имущества). Данные нормы, не только не мотивируют собственников к экономии энергетических ресурсов, они формируют барьер для собственников по эффективному использованию средств, накопленных на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Приоритет по определению перечня работ по капитальному ремонту должен принадлежать собственникам помещений. При этом необходимо соблюдения требования о первоочередном проведении работ, обеспечивающих безопасность проживания в многоквартирном доме. Органы государственной власти должны осуществлять контроль за обеспечением безопасных условий проживания в многоквартирных и жилых домах, за соблюдением градостроительных требований и технических регламентов. И только в случае если собственники не выполняют требования законодательства о своевременном проведении капитального ремонта, перечень и сроки проведения работ по капитальному ремонту должны устанавливаться субъектом РФ.
