Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Темы №12-13. Кредитование недвижимости

Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Развитие ипотеки в России

Государственное регулирование ипотечного кредитования

Ипотека как способ обеспечения обязательств

Особенности ипотечного кредитования

Особенности рынков ипотечного капитала

Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII—XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — личным - появляется взыскание имущественное. Однако передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, что было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Значительно позднее при совершении закладной имущество стало передаваться кредитору, который мог пользоваться его плодами вместо процентов. Так в русском праве появилась новая форма залога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит.

Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки для новой формы залога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрации уменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника.

В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. При этом банками предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предполагалось платить вкладчикам 5 % годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых.

Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обновленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдаваемой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоставить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для развития ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, потраченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, формирующих вторичный рынок закладных.

Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недвижимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться старшим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре надпись об утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепостных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, ставший основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на недвижимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страховании строений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая под залог сумма составляла 50—75% от оценочной суммы.

В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334 - 358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам.