Предмет и основные участники ипотечного кредитования

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья, выполняющий чрезвычайно важные экономические и социальные функции[1]:

- финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречий между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;

- вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;

- стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли: производство строительных материалов, машин оборудования, транспортных средств, мебели и др.;

- привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно-кредитной систем страны;

- минимизация рисков участников жилищно-кредитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;

- содействие оздоровлению и развитию фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг.

В отечественной науке существуют самые разные подходы к пониманию природы ипотечного кредитования, а значит, и его многочисленные, порой противоречивые определения.

В соответствии с первой точкой зрения «ипотечное кредитование – это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества»[2].

Второй подход: «ипотечное жилищное кредитование есть совокупность действий кредитора и заемщика, направленных на предоставление кредита под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения».

Третья концепция: ипотечное кредитование следует понимать как «систему отношений» или «систему правоотношений»[3], складывающуюся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов.

Сторонники четвертой концепции определяют ипотечное кредитование как «сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами» или «особый институциональный механизм осуществления сделки».

Другие авторы ипотечное кредитование рассматривают как процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий непосредственно кредитные отношения, операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов, в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований, и сделки на рынке недвижимости.

В литературе встречается определение ипотечного кредитования как «целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов»[4].

Особого внимания заслуживает позиция авторов, которые рассматривают ипотечное кредитование в двух аспектах:

- в узком смысле, как разновидность кредита, выданного на строительство, покупку или ремонт жилья и обеспеченного залогом недвижимого имущества;

- в широком смысле, как многогранную систему, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлторов, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и государственные специализированные органы.

Отсутствие единого мнения по данному вопросу обусловлено различным пониманием содержания ипотечного кредитования.

Так, одни авторы рассматривают ипотечный кредит как «долгосрочную ссуду» или «кредит под залог недвижимости», другие – как «финансово-кредитный» или «инвестиционный» инструмент, третьи – как «систему, включающую в себя кредит, выданный под обеспечение залогом недвижимости, и элементы рефинансирования кредиторов»[5].

Таким образом, с точки зрения экономического содержания ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Для более полного понимания данного вопроса представляется целесообразным представить существующие точки зрения отдельных исследователей (таблица 1.1).

Таким образом, следует отметить, что отдельные авторы относят ипотечный кредит к инвестиционной форме кредита. При этом прослеживается два направления инвестиционной роли кредита. Первое направление обосновывается на макроуровне с позиции соотношения «сбережения – инвестиции».

Обосновывая рост сбережений населения на цели решения жилищных вопросов, авторы рассматривают их как источник инвестиций. Второе направление касается индивидуального заемщика, который, получая этот инвестиционный кредит (т. е. ипотечный), «вкладывает» его в покупку, строительство, ремонт и т. д. жилых помещений. При этом рассматривается и такой вопрос, как вложение денег в качестве их сбережения от инфляционных процессов, а также получение дохода от сдачи жилого помещения внаем. Необходимо обратится к понятию «инвестиция», происходящему от латинского слова invest, что означает «вкладывать». Западные экономисты, как и отечественные авторы, рассматривают инвестиции как ресурсы, с помощью которых можно увеличить капитал или получить доход в процессе воспроизводства.

Источником новых инвестиций является часть полученного дохода, не использованная на текущее потребление. Инвестиции на микроуровне представляют вложение капитала в целях его последующего движения. Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[6] инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской

Таблица 1.1 - Эволюция научных подходов к сущности ипотечного кредитования

№ п/п	Научные подходы к субстанции ипотечного кредитования	Краткое содержание подходов	Исследователи, представляющие данные подходы
	Ипотека: залог и долговое свидетельство о залоге	Ипотека рассматривается с двух позиций: с одной стороны, это «за­лог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогода­теля, но это может быть и право на недвижимость». С другой сторо­ны, ипотека -это «закладная или долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику - физическому или юридическому лит»	Азрилиян А. Н Борисов А. Б. Довдиенко И. В. Черняка В. 3.
	Ипотека -залог недвижимо­сти с целью приобретения другой недвижимости	Ипотека как залог недвижимости, который, передается кредитной организацией в качестве подтверждения возврата ссуды и уплаты процентов по ней с целью приобретения другой недвижимости	Грязнова А. Г.
	Ипотека как имущественное обеспечение	Ипотека определяется как одна нз форм имущественного обеспече­ния обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения по­следним обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества	Разумов И. А.
	Подход близкий к содержа­нию инвестиционного кре­дита	«Ипотечный кредит представляется для финансирования покупки, строительств а. ремонта жилых и производственных помещений, по­купки и освоения земельных участков. Он носит строго целевой ха­рактер»	Черкова Е. Г.
	Ипотечное кредитование в узком и широком смысле	Ипотечное кредитование следует рассматривать в двух аспектах: в узком смысле как разновидность потребительского кредита, выдан­ного для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт жилья и обеспеченного залогом недвижимого имущества, в широком смысле это сложная многогранная экономи­ческая система, которая включает в себя кредиторов, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и государ­ственные специализированные органы	Южелевский В. К.
	Ипотечное кредитование как процесс выдачи долгосроч­ной ссуды	Ипотечное кредитование как процесс выдачи (получение) долго­срочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий: непосредственно кредитные отношения: операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов, в том числе рефинансиро­вания кредитов, с обеспечением в виде прав требований, сделки на рынке недвижимости	Смирнов Ю- Ф. Горемыкнн В. А.
	Ипотечное кредитование как механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья	Ипотечное кредитование как сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях ры­ночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных про­блем	Мероулов В. В.

деятельности и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Сопоставление понятия «инвестиции» и сущности ипотечного кредита дает возможность выделить следующие отличия:

– отсутствие предпринимательской деятельности, так как жилье приобретается для собственного пользования и является товаром длительного потребления;

– движение инвестиций не характеризуется возвратностью, окупаются они за счет результата, получаемого от их использования;

– при ипотечном кредите вложение денежных средств осуществляется в основном за счет кредитных ресурсов в отличие от инвестиций, которые осуществляются в первую очередь за счет собственных;

– в случае ипотеки денежные средства направляются в непроизводственные фонды и не создают источника погашения кредита.

Общими чертами ипотечного кредита и инвестиций являются их капитальный характер и длительность вложений [7].

Разные концепции в понимании природы ипотечного кредитования выдвигаются и в зависимости от цели кредита.

В соответствии с первой концепцией «ипотечный кредит выдается на приобретение либо строительство жилья, на покупку земли»15, т. е. преследует конкретную цель – получение объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки. По нашему мнению, вторая концепция утверждает, что такой подход не является полным, так как данный кредит может быть выдан как на приобретение недвижимости, так и на «любые иные цели, например для покупки автомобиля, приобретения ценных бумаг, проведения отпуска, на лечение, для осуществления предпринимательской деятельности и т. д.»

В отечественной литературе нередко отождествляют понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», «что является распространенной ошибкой и заблуждением». Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, что уже видно из самого названия, но по содержанию они не тождественны[8].

Понятие «ипотечное кредитование» является экономическим по своему содержанию. С правовой точки зрения более правильным будет говорить о «кредитовании, обеспеченном ипотекой», под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между субъектами правоотношений, возникающих при данном виде кредитования.

Основными субъектами правоотношений, возникающих при кредитовании, обеспеченном ипотекой, являются:

1. Кредитор – кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

2. Заемщик – физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

3. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, т. е. лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать как сам заемщик, так и третье лицо.

4. Залогодержатель – лицо, которому принадлежит право, в случае неисполнения заемщиком основного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (владельцем) которого является залогодатель. При этом следует отметить, что в качестве первоначального залогодержателя всегда выступает кредитор.

Для понимания правовой природы кредитования, обеспеченного ипотекой, необходимо выяснить, что является предметом ипотеки. По этому вопросу в научных кругах нет единого мнения.

В рамках данной дискуссии можно выделить три основные позиции. Согласно первой точке зрения из них предметом ипотеки будет только недвижимое имущество. В соответствии со второй - «предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество либо права на него».

По нашему мнению, в этом споре наиболее правильной является третья позиция, согласно которой предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем».

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и Гражданским кодексом Российской Федерации[9] (п. 6 ст. 340). Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования24. Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом[10].

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В законе, помимо термина «предмет», обозначающего то, что может быть заложено, используется также термин «объект». Более того, ранее в ст. 69 Закона об ипотеке фигурировал еще термин «закладываемый объект». В ГК

РФ также применялись два термина. Так, в п. 3 ст. 340 ГК РФ речь шла о «закладываемом объекте», в остальных случаях законодатель оперировал термином «предмет залога». Наиболее терминологически непротиворечив Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», в котором последовательно применяется термин «предмет залога».

Законодателем не случайно введены два различных термина. Залоговые отношения и, соответственно, ипотека жилого помещения - это гражданские правоотношения, а элементами гражданского правоотношения являются его объект и предмет.

По поводу определения данных понятий в науке гражданского права нет единства мнений. В качестве предмета и объекта гражданских правоотношений называют как вещи, так и право собственности на них.

Однако указанные понятия не следует смешивать. Объект ипотеки - это право собственности на недвижимое имущество.

Предмет ипотеки - имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Уточнение относительно государственной регистрации прав сделано не случайно. По смыслу ст. 130 ГК РФ к недвижимости может быть отнесено имущество, права на которое зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним или могут (должны) быть зарегистрированы в нем.

Вместе с тем предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое уже зарегистрированы. Следовательно, нельзя заложить жилое помещение, которое залогодатель приобретет в будущем. Последнее неоднократно подчеркивается правоведами.

Представляет интерес позиция В.М. Ланцова[11], утверждающего, что «предметом ипотеки является залог недвижимости... и прав на нее. Последняя добавка (прав на нее) является принципиальной!». Фактически автор определяет понятие предмета ипотеки «само через себя», что недопустимо по законам логики. Ипотека - вид залога и, соответственно, ее предметом не может быть сам залог. Как справедливо отмечает Д.И. Мейер[12], «залог залога - это залог права залога», «в нашей практике не встречается отдельно залог права залога, а обыкновенно закладывается сама претензия, обеспеченная залогом».

Объект ипотеки жилых помещений - это право собственности на жилое помещение. Как отмечает В.М. Ланцов, «ипотека является не чем иным, как отсроченной операцией уступки существующих прав собственности». Не оспаривая, что в приведенном высказывании присутствует рациональное зерно, заметим, однако, что данное положение не абсолютно. Основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключается договор об ипотеке жилого помещения, может быть исполнено, а ипотечное правоотношение в этом случае прекращается. В подобной ситуации речь не идет об уступке права собственности на заложенную вещь.

Предметом ипотеки жилых помещений на основании подп. 3 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке являются жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Однако наряду с данными терминами в Законе об ипотеке фигурирует термин «жилое помещение», который никак не определен. Так, исходя из логического толкования ст. 75 Закона об ипотеке, можно сделать однозначный вывод, что законодатель отождествляет термины «квартира» и «жилое помещение».

Правовую основу кредитования, обеспеченного ипотекой, создает залоговое право, регулирующее взаимоотношения залогодателя и залогодержателя.

Юридическая сущность кредитования, обеспеченного ипотекой, заключается в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а юридическое содержание кредитования, обеспеченного ипотекой, состоит в обременении имущественных прав залогодателя на предмет ипотеки.

Таким образом, с правовой точки зрения кредитование, обеспеченное ипотекой, – это совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, с одной стороны, и банком (иной кредитной организацией), с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество в качестве обеспечения права залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.