Механизм ипотечного кредитования

Рынок жилья в России последнее время развивается высокими темпами, но не смотря на рост предложения качественного и комфортного жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно. Жилье на сегодняшний день продолжает оставаться самой острой проблемой большинства населения.

Для решения данной проблемы необходимо создать механизм позволяющий потребителю жилья и застройщику удовлетворить собственные интересы. Данным механизмом является система ипотечного кредитования. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и комфортное жилье, а застройщику получить сегодня необходимый объем средств.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ существует перечень недвижимого имущества, который указан в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека это такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. То есть в случае неисполнения обязательства он имеет право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Помимо рынка ипотечного жилищного кредитования недвижимости уже несколько лет развивается коммерческая ипотека. Хотя закон об ипотеке не предусматривает ипотеку коммерческой недвижимости. То есть вначале ее надо купить, а потом заложить, так как отдать коммерческую недвижимость в залог может только собственник. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Согласно закону “Об ипотеке”, для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.(www.netkredit.ru от 24.09.2007г.)

Коммерческая ипотека («бизнес-ипотека», БИ) - это выдача ипо­течного кредита на покупку нежилых помещений: офисов, складов, торговых площадей, площадок производственного назначения и т.д., при этом залогом кредита является сама покупаемая недвижимость [68].

Суть коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой не­движимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования ком­мерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должны быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммер­ческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требова­ние о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недви­жимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идет только о кредитах на приобретение жилой недвижимости. По закону нельзя оформить закладную на коммерческую недвижимость ранее момента совершения сделки купли-продажи. Поэтому объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени.

Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается в соблюдении общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

На рынке ипотечного кредитования можно выбрать инструмент кредитования, а именно вид ипотечного кредита.

В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. Все они могут быть объединены в две большие группы. Первую группу составляют кредиты с фиксированными выплатами. Вторую – кредиты с переменными выплатами.

Каждый вид ипотечного кредита задаёт свой механизм погашения основного долга и уплаты процентов, определяя тем самым форму организации денежного потока.

Рассмотрим основные виды ипотечных кредитов: