Основные положения и понятия оценки

Государственную политику в области оценочной деятельности определяет Президент Республики Беларусь. Совет Министров реализует государственную политику в области оценочной деятельности и определяет методы оценки стоимости объектов гражданских прав.

Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь:

· ведет государственный реестр оценщиков;

· представляет интересы Республики в международных организациях по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав;

· осуществляет иные полномочия в области оценочной деятельности в соответствии с законодательством.

Оценочная деятельность базируется на специфической терминологии и понятиях, используемых на практике.

Оценка – процесс и результат определения стоимости объекта оценки.

Процесс оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения стоимости.

Оценочная деятельность – предпринимательская деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанных с оказанием услуг по оценке.

Оценщик – физическое лицо – специалист, имеющий специальное образование, аттестованный в установленном порядке и занимающийся практической оценочной деятельностью.

Обязательная оценка – оценка, обязательность проведения которой установлена законодательством. Обязательной оценкой являются:

а) при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного банкротом;

б) при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (имущества, передаваемого в залог);

в) при внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;

г) при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества.

Внутренняя оценка – оценка, проводимая самостоятельно юридическими или физическими лицами на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки с использованием данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов.

Независимая оценка – оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовых договоров.

Результаты независимой оценки представляются заказчику в форме заключения об оценке и отчета об оценке. Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.

Заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком и скреплены его личной печатью, а также подписаны и скреплены печатью руководителя и юридического лица исполнителя, содержать дату их подписания.

Метод оценки – способ расчета стоимости отдельного вида объекта оценки на дату оценки.

Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться:

1)индексным методом путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

2) методом балансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

3) рыночным методом на основе:

а) определения затрат, необходимых для воспроизводства либо

замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

б) сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с

подлежащим оценке объектом по основным экономическим,

техническим и иным характеристикам с учетом индивидуальных

особенностей (сравнительный метод);

в) расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки

(доходный метод);

4) методом пересчета валютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте, если объект оценки приобретен за иностранную валюту;

5) методом кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре (для земельных участков).

Способ оценки – совокупность приемов, используемых для расчета стоимости.

Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая, уплаченная за имущество, товар, услуги, объекты гражданских прав.

Затраты (расходы, издержки) – денежное выражение величины ресурсов, требуемых на создание или производство объекта оценки, продукции, оказание услуг, выполнения работ и их реализацию или приобретение.

Объекты оценки – предприятия как имущественные комплексы (бизнес), капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, незавершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности.

Для целей оценки предприятий как имущественных комплексов (бизнеса) выделяются следующие объекты оценки: предприятие как объект прав; предприятие как имущественный комплекс; коммерческая организация; доля в уставном фонде юридического лица; акция; пакет акций; недвижимость.

Предприятие как объект прав представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие как имущественный комплекс представляет собой объект недвижимости, зарегистрированный в органах государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Коммерческой организацией является организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и (или) распределяющая полученную прибыль между участниками.

Доля в уставном фонде юридического лица представляет собой часть вклада в уставный фонд, приходящаяся на каждого участника, которая предоставляет права на участие в управлении юридического лица, получение части его прибыли в виде дивидендов и части имущества, оставшегося после расчета с кредиторами, или его стоимости в случае ликвидации юридического лица.

Совокупность долей участников хозяйственного общества составляет уставный фонд общества, который гарантирует права кредиторов.

Акцией является бессрочная эмиссионная ценная бумага, свидетельствующая о вкладе в уставный фонд акционерного общества и удостоверяющая в соответствии с законодательством и уставом акционерного общества права ее владельца на участие в управлении обществом, получение части его прибыли в виде дивидендов и части имущества, оставшегося после расчета с кредиторами, или его стоимости в случае ликвидации акционерного общества.

Пакетом акций является совокупность акций, принадлежащих одному владельцу.

Недвижимость – обычный участок земли, включая пространство над и под ним с неотъемлемыми природными элементами и улучшениями. Верхняя граница определяется экономической целесообразностью (например: аэропорт – высота недвижимости определяется высотой полетов и обследования окружающей среды).

Недвижимое имущество – земельные участки и все что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению, в том числе здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс и др.

Здания – один из видов сооружений, входят в состав недвижимости.

Земельный участок – часть недвижимости в виде участка территории, определенного в юридическом описании оцениваемой недвижимости.

Природные элементы - деревья, холмы, водоемы и т.д.

Рынок недвижимости классифицируют по видам прав собственности.

Собственность – совокупность прав на владение, пользование, распоряжение и присвоение дохода от недвижимости.

Собственник – физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Сервитут – юридически закрепленное право кого-либо на использование каким-либо образом объекта недвижимости, находящийся во владении другого лица.

Титул - документ, удостоверяющий законное право собственности на недвижимость.

Право на недвижимость – имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.

Право собственности – право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать свое имущество в качестве залога или обменять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Передача прав собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия, приватизации.

Имущественное право – вещное право: право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например от сдачи в аренду.

Продавец недвижимости – юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может быть собственник, либо законодательно установленное юридическое лицо.

Рынок недвижимости – это совокупность институтов и процедур, обеспечивающих процесс сведения вместе покупателей и продавцов недвижимости, подготовку и проведение сделок с особым товаром: отдельные права и совокупность прав на недвижимость.

Рынок недвижимости имеет различные циклы активности. Активность зависит от: прогнозируемой демографической обстановки; покупательной способности населения и других факторов.

Например: при низких доходах может быть много пустых площадей и перенаселенность существующего жилья. При повышении доходов избыток пустых площадей быстро исчезнет. Цены начинают расти. По мере роста дохода становиться выгодно строительство отдельных домов, затем многоквартирных. В условиях депрессии новое строительство стимулируется льготным финансированием. Строительство отдельных домов становится выгодным из-за становления личных капиталов – люди строят жилье себе. Затем достаток растет у второй имущественной прослойки, и выгодным становится строительство нового жилья. Темпы строительства увеличивают спрос на землю. По мере роста темпов строительства возникает избыток предложения. Условия кредитования ужесточаются. Ставки увеличиваются. Появляются платежи по кредитам, увеличиваются затраты на эксплуатацию, что ведет к экономическому спаду вследствие уменьшения прибыли. Дальнейшее строительство становится невыгодным. Количество свободных площадей увеличивается, арендная плата уменьшается. Первыми разоряются те, кто делает бизнес на сдаче недвижимости в аренду. Затем следует период депрессии, и цикл повторяется.

Рынок недвижимости считается эффективным если:

! все товары и услуги сконцентрированы в одном месте;

! на рынке обращаются стандартные типы недвижимости;

! отсутствуют сезонные колебания;

! сделки купли-продажи имеют простое финансирование и

юридическое оформление;

! нет жестких законодательных ограничений.

Международная финансовая ситуация может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости. Например, изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках приводят к соответствующему изменению цен на внутренних рынках недвижимости. Оценщик должен быть в курсе современных тенденций развития мировых рынков недвижимости, чтобы прогнозировать тенденции изменения ситуации на внутреннем рынке.

Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находятся в том числе и налоговые рычаги, позволяющие регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике. Законодательство, стимулирующее привлечение в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличения числа рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей стимулирования рынка недвижимости.

Ситуация на местном рынке еще в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.

Рынок недвижимости требует участия специалистов в различных областях знаний, быстро и профессионально обеспечивающих эффективность решений процедурных и технических вопросов на всех стадиях жизненного цикла недвижимости.