Виды стоимостей и их назначение в оценке

Стоимость – не исторический факт, а оценка ценности товара или услуги в конкретный момент времени. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуг, в конкретный момент времени.

Стоимость – экономическая категория, которая определяет:

- расчетный денежный эквивалент, который покупатель готов обменять

на какой-либо предмет, имущество, объект оценки;

- расчетную денежную величину, отражающую представление о

ценности (полезности) имущества, в том числе имущественных прав,

исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности.

Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является проявлением конкретных качеств и свойств.

Свойства стоимости:

1) Наличие спроса и предложения на рынке. Нет спроса – нет стоимости.

2) Полезность – является основой стоимости, хотя сама по себе не устанавливает ее величину. Нет полезности – нет стоимости.

3) Дефицитность – стоимость возникает только при наличии ограниченного предложения плюс полезность.

4) Передаваемость – юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя продать как какой-либо эквивалент, то говорить о стоимости проблематично.

Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Цели оценки часто определяют вид оцениваемой стоимости. В практике оценочной деятельности используются различные виды стоимостей.

Рассмотрим сущность стоимостей

Первоначальная стоимость – стоимость объектов основных средств, зданий и сооружений на момент ввода их в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость – это стоимость объекта оценки, полученная в результате переоценки, проводимой по решению правительства.

Действительная стоимость – это восстановительная стоимость без стоимостной величины износа.

Балансовая стоимость объекта оценки, отраженная в бухгалтерском балансе.

Оценочная стоимость предприятия представляет собой сумму активов предприятия, доходов и расходов будущих периодов (за исключением курсовых разниц и суммы имущества, полученного безвозмездно) за минусом заемных средств и стоимости имущества, не принадлежащего предприятию на правах собственности, а также резервов предстоящих расходов, прочих доходов и расходов.

Скорректированная балансовая стоимость предприятия представляет собой балансовую стоимость после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса по результатам их оценки.

Утилизационная стоимость – это стоимость собственности (без учета стоимости земли), рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, строительных элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Оценочная стоимость – это действительная (остаточная) стоимость с учетом коэффициентов рыночного фактора.

Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую продавец готов продать собственность покупателю в коммерческой сделке, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость отражает меновую стоимость, которую можно получить за товар на открытом конкретном рынке на дату оценки.

Расчет рыночной стоимости не предусматривает каких-либо специальных условий или обязательств (например, льготное финансирование, обременение договорами о продаже, либо аренде, уступок сделанных кем-либо). Рыночная стоимость понимается как стоимость собственности, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.

Специальная стоимость – это рыночная стоимость с учетом дополнительных элементов или условий, влияющих на стоимость в силу физических, функциональных или экономических связей и финансовых причин. Это приращение или снижение стоимости собственности затрагивает какого-либо конкретного собственника или пользователя покупателя с особым интересом, а не рынок вообще. Одним из принципов специальной стоимости могут являться отдельные элементы стоимости действующего предприятия.

Специальная стоимость в конкретный момент времени, обычно указывает «дату оценки». Часто, указывается не только дата, но и цены, в которых приведен расчет. А в условиях Белоруссии, важное значение играет и курс доллара к рублю.

Стоимость на открытом рынке – это расчетная стоимость, за которую продажа права собственности была бы безусловно произведена на дату оценки за наличный расчет при соблюдении всех условий честной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.

Стоимость на открытом рынке включает элементы, которые собственность может иметь при альтернативном ее использовании, слиянии с другой собственностью или с другим правом в той же собственности, но ограниченной на практике ожиданием предложений по приобретению собственности на открытом рынке возможностями покупателей.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) – отражает стоимость объекта оценки для конкурентного пользователя, который может и не выставлять объект на продажу на конкретном рынке, а удовлетворяет свои потребности

Пример: Эмигрант хочет купить дом, так как в нем жили родные. Полезность этого дома для него больше, чем рыночная стоимость.

Стоимость при существующем использовании – это стоимость собственности, которая определяется для составления финансовой и бухгалтерской отчетности и используется для ведения бизнеса.

Расчетная стоимость реализации – это стоимость до вычета расходов на продажу, которую на дату оценки, можно обоснованно ожидать в будущей безусловной сделке продажи права в собственности, при соблюдении всех условий частной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.

Расчетная стоимость ограниченной реализации – это стоимость до вычета расходов на продажу, которую на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущей безусловной сделке продажи за ограниченный период при соблюдении всех условий честной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют созидательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.

Расчетная стоимость быстрой реализации – стоимость, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения должного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Стоимость аренды на открытом рынке – это стоимость о наилучшей арендной плате, за которую объект оценки может быть сдан в аренду на дату оценки за нормальный маркетинговый период и соблюдении всех условий честной сделки, когда арендатор и арендодатель имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы. При этом рассматривается не продление существующей аренды, а организация нового договора аренды.

Страховая стоимость – стоимость страхуемых частей недвижимости, которые могут быть разрушены или повреждены.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитанная в соответствии с принятой политикой налогообложения.

Под налогооблагаемой стоимостью может пониматься как часть рыночной стоимости используемой для массовой оценки с целью налогообложения недвижимости, так и величина равная рыночной стоимости, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками и нормативами для целей наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Налоговая стоимость является основной для расчета налога на различные типы недвижимости и территории.

Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора, предъявляющего свои инвестиционные требования к капитальным вложениям.

Пример: Купил разваленную ферму. Отдавали за бросовую цену (одну базовую), а он отдал в десятки раз больше. Инвестору нужна была ферма для разведения грибов, овец, гусей. И он уверен, что этот расход окупится. Это и была инвестиционная стоимость.

Факторы, влияющие на стоимость, подразделяются на физические, социальные, экономические, политические.

Физические: природные (ландшафт); создаваемые человеком (искусственные – улучшения, которые сделаны человеком).

Социальные: демография, образ и уровень жизни.

Пример: хороший дом, но на улице беспризорные дети. Такая собственность дешевле, чем в другой среде.

Экономические: доходы; занятость населения; доступность кредитов; уровень цен.

Политические: образование; безопасность; налоговая политика; национальная политика.

Стоимостью обладает не сам объект, а права на него. Если по каким-то причинам права владельца объекта станут более ограниченными или повысятся риски при совершении операций, то стоимость объекта также упадет, хотя физически с объектом не произойдет никаких изменений. Вот почему стоимость – это не только свойство самого объекта, но по большей части – функция правовых и финансовых отношений по поводу объекта. Поэтому оценщики различают несколько видов стоимости – кроме бухгалтерских понятий балансовой (первоначальной либо остаточной в зависимости от системы учета) и полной восстановительной стоимости активов различают инвестиционную, рыночную, залоговую, ликвидационную, страховую и другие виды стоимости.

Важную роль в управлении стоимостью играет понимание того, какие экономические или функциональные факторы оказывают наибольшее влияние на стоимость объекта.

Управление стоимостью компании – это такой метод управления, при котором все стратегические и оперативные управленческие решения направлены на максимизацию ее стоимости – самый комплексный показатель, оценивающий абсолютно все достижения компании. Тем самым система управления стоимостью компании ставит перед всеми работниками, от управляющих высшего звена до рабочих, одну общую цель – непрерывный рост ее стоимости.

Таким образом, управление стоимостью может стать ключевым инструментом повышения эффективности организации и ее оценки.

1. Какими законодательными актами регулируется оценка стоимости объектов гражданских прав?

2. В соответствии с какими стандартами проводится оценка стоимости объектов гражданских прав?

3. Какой орган управления в Республике Беларусь организует и формирует информационную и методическую базу оценочной деятельности?

4. Назовите и дайте характеристику методов оценки объектов гражданских прав?

5. Что является объектами оценки?

6. Назовите объекты оценки для предприятий как имущественного комплекса (бизнеса)?

7. Какие основные виды стоимостей используются в процессе оценки?

8. Какие элементы (объекты) включает недвижимое имущество?

9. Назовите основные свойства стоимости?

10. Укажите, когда рынок недвижимости считается эффективным?

11. Укажите, какие факторы влияют на стоимость?

12. Назовите основные случаи обязательной оценки?

2. ЦЕЛИ И ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ.