Как выбрать ипотечный кредит

Ипотечная программа - это набор параметров ипотечного кредита. Они отличаются друг от друга: · видом и размерами процентной ставки; · валютой, в которой выдается кредит; · величиной первоначального взноса; · способом погашения кредита; · сроком кредитования; · лимитом кредитных средств; · объектом кредитования.

Отдельный вид ипотечных программ предназначен для участников государственных программ по обеспечению жильем различных категорий граждан.

Наиболее выгодной будет та ипотечная программа, которая оптимально соответствует вашим потребностям и возможностям. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо сравнить достоинства и недостатки заинтересовавших вас ипотечных программ.

· На что следует обратить внимание при выборе ипотечной программы

· Какая ипотечная программа наиболее выгодна

· Льготные условия получения ипотечного кредита

· Виды процентных ставок по ипотечному кредиту

· Способы погашения ипотечного кредита

На что следует обратить внимание при выборе ипотечной программы

Чтобы выбрать максимально выгодную ипотечную программу, необходимо определить:

какой суммой первоначального взноса вы располагаете (коэффициент кредит/залог),

какая сумма кредита вам нужна,

сколько вы готовы ежемесячно платить по кредиту (не забывайте о соотношении платеж/доход).

на какой максимальный срок вы готовы взять кредит,

какой способ погашения кредита для вас предпочтительнее – аннуитетный или дифференцированный.

сумму ежемесячного платежа можно уменьшить, если растянуть срок погашения кредита на как можно более долгий срок. Однако при этом возрастают затраты в целом, так как придется потратить больше средств на проценты по кредиту и страхование рисков по ипотечной сделке.

наверх

Какая ипотечная программа наиболее выгодна

выгодный для вас параметр кредита может потерять свою привлекательность в результате дополнительных требований ипотечной программы. Зачастую снижение требований к форме подтверждения дохода заемщика, размеру первоначального взноса или страхованию рисков ипотечной сделки сопровождается увеличением процентной ставки по кредиту. И, наоборот, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, вам придется внести большой первоначальный взнос, заплатить более высокую комиссию за выдачу кредита или серьезно потратиться на страхование.

Например, вас привлекают кредиты с минимальным первоначальным взносом. Одна ипотечная программа предусматривает первоначальный взнос в размере 15% от стоимости жилья, а другая – 10%. Казалось бы, вторая программа выгоднее, но в ней содержится обязательное условие: предоставить банку дополнительный залог принадлежащего вам объекта недвижимости. Если у вас в собственности нет недвижимости, которую можно было бы использовать в качестве залога, вы не сможете использовать преимущество этой программы, несмотря на ее кажущуюся привлекательность.

Определенную роль при выборе ипотечной программы может сыграть уровень сервиса в кредитующей организации. Вам предстоит общаться с кредитором на протяжении длительного срока и желательно, чтобы это общение отнимало у вас как можно меньше времени, сил и нервов. Обратите внимание на квалификацию персонала, насколько сотрудники доброжелательны и компетентны. Немаловажное значение имеет доступность офисов, режим их работы, возможность использовать разные способы внесения платежей, в частности, через Интернет.

наверх

Льготные условия получения ипотечного кредита

Банки предлагают льготные условия получения ипотечных кредитов своим клиентам и участникам «зарплатных» проектов (работников организаций и предприятий, которые получают зарплату через расчетную карту банка). Для них устанавливают более низкие комиссии, процентные ставки по кредиту, размер первоначального взноса, могут снизить значение платеж/ доход или смягчить требования по подтверждению размера дохода.

Ипотечные кредиты на льготных условиях предоставляются в рамках различных государственных и региональных программ по повышению доступности жилья для населения (социальные и жилищные программы). Например, это могут быть специальные программы для молодых семей, распорядителей материнским (семейным) капиталом, работников бюджетных организаций, военнослужащих, очередников на жилье, ветеранов, молодых ученых и т. д. В ряде программ льготные категории граждан имеют право на снижение процентной ставки по кредиту.

Прежде чем подбирать ипотечную программу, выясните, можете ли вы претендовать на получение кредита на льготных условиях.

наверх

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту

Процентная ставка – это плата, которую кредитор устанавливает за пользование предоставленными вам кредитными средствами.

Процентная ставка может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.

Фиксированная процентная ставка устанавливается сразу на весь срок погашения кредита. Благодаря этому вам могут установить точный график платежей, и вы всегда будете знать, сколько составляет размер вашего платежа по кредиту.

кредитный договор может содержать условие, в соответствии с которым кредитор имеет право в одностороннем порядке без согласования с заемщиком изменять размер процентной ставки. Поводом для изменения ставки в большую сторону может быть ухудшение экономической ситуации или негативное изменение конъюнктуры финансового рынка. Кредитный договор, который содержит подобное условие, подписывать не рекомендуется. Иначе вы можете столкнуться с повышением размера платежа по кредиту именно в тот момент, когда возрастет риск финансовых затруднений из-за неблагоприятной экономической ситуации.

Плавающая процентная ставка состоит из двух частей.
Первая, основная часть – переменная, она приравнивается к рыночному индексу и меняется вместе с ним. Для кредитов в долларах США таким индексом служит LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения), в евро - EURIBOR (европейская межбанковская ставка предложения), в рублях - MosPrime (российская индикативная ставка предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке) или ставка рефинансирования Банка России.
Вторая - меньшая часть процентной ставки представляет собой постоянную величину, это маржа банка. Переменная часть может фиксироваться на три, шесть или двенадцать месяцев - с такой периодичностью будет меняться величина плавающей ставки по кредиту.

В благоприятный для экономики период плавающие ставки обычно значительно ниже фиксированных. За счет этого заемщик получает ощутимую экономию на выплате процентов по кредиту по сравнению с использованием фиксированной ставки. Однако при выборе плавающей ставки возникает процентный риск.

Комбинированная процентная ставка – это сочетание фиксированной и плавающей ставки. Она фиксируется на определенный промежуток времени, как правило, от одного до пяти лет, а затем становится плавающей. Комбинированная ставка обычно более выгодна, чем фиксированная, но она несет в себе тот же процентный риск, что и плавающая ставка.

наверх

Способы погашения ипотечного кредита

В настоящий момент в России используются два способа погашения ипотечного кредита:

Аннуитетная схема погашения – это погашение кредита одинаковыми по размеру (аннуитетными) платежами.

Дифференцированная схема погашения – это схема, по которой сумма основного долга выплачивается равными ежемесячными долями, а проценты по кредиту рассчитываются на остаток невыплаченной суммы. Таким образом, с каждой выплатой размер суммы платежа становится меньше.

Если сравнивать эти две схемы, то при прочих равных условиях, размер дифференцированного платежа в течение нескольких первых лет будет заметно выше, чем аннуитетного. В то же время, с дифференцированными платежами вы заплатите меньшую сумму в виде процентов по кредиту, так как уменьшение суммы основного долга (сумма денежных средств, которую вы получили от банка по ипотечному кредиту) происходит быстрее, чем по аннуитетной схеме.

размер дифференцированного платежа на первых порах может оказаться настолько большим, что вы не сможете получить кредит из-за недостаточной величины вашего дохода (недопустимое соотношение платеж/доход).

Что нужно знать

Ипотечный кредит выдается на длительное время, поэтому в интересах и заемщика, и кредитора заранее и максимально подробно оговорить все условия сделки, оценить риски, изучить права и обязанности сторон, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага.

У тех, кто впервые сталкивается с ипотечным кредитованием, складывается впечатление, что ипотека – это сложно, долго и дорого. Однако если внимательно отнестись к выбору кредитной программы, узнать о возможных льготах, выбрать удобный способ погашения кредита и правильно оценить будущие расходы, ипотека может стать самым простым и быстрым способом улучшения ваших жилищных условий.

· Как можно использовать ипотечный кредит

· От чего зависит сумма кредита

· Что такое закладная

· Кто является владельцем закладной и сервисным агентом

· Какие права имеет владелец заложенного жилья

· Обязанности владельца заложенного жилья

Как можно использовать ипотечный кредит

Ипотечный кредит можно получить для конкретной цели:

1 на приобретение готового жилья;

2 на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом или планируется его строительство;

3. для оплаты договора на строительство жилья (или участия в строительстве жилого дома или квартиры). В этом случае залогом по кредиту будет приобретаемая недвижимость или права по договору на строительство жилья.

Ипотечные кредиты также могут быть нецелевыми и предоставляются:

4 под залог принадлежащей заемщику недвижимости и могут быть использованы на любые нужды.

5 для погашения ранее полученного ипотечного кредита (иногда банки называют это рефинансированием кредита).

наверх

От чего зависит сумма кредита

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

· размера вашего дохода;

· срока кредитования;

· стоимости приобретаемой недвижимости;

· суммы имеющихся у вас накоплений (первоначального взноса).

Насколько будет велика сумма кредита, которую вы можете получить, в первую очередь, зависит от вашей платежеспособности. Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. п.).

Например, вы хотите получить в кредит 2 млн рублей сроком на 15 лет. При этом ваш ежемесячный доход - 40 тыс. рублей. Предварительно рассчитанная сумма ежемесячного платежа по кредиту составляет 23 тыс. рублей. Однако платеж по ипотечному кредиту не может превышать 50% от дохода заемщика, поэтому на таких условиях вы не сможете получить требуемую сумму - соотношение платеж/доход превышает допустимый показатель.

Чтобы получить кредит на заявленную сумму вам придется увеличить срок погашения кредита или найти созаемщика, доходы которого восполнят недостаток ваших средств.

Размер ипотечного кредита всегда привязан к стоимости приобретаемой недвижимости – это так называемое соотношение кредит/залог. Размер кредита не может превышать разницы между стоимостью жилья (суммой, в которую оценили недвижимость, которую вы планируете приобрести) и суммой, которую вы обязаны внести в качестве первоначального взноса за жилье из собственных средств.

Например, вы покупаете квартиру, которая оценивается в 5 млн рублей. Первоначальный взнос составляет 30% - 1,5 млн рублей. Максимальная сумма кредита, которую вы можете получить, составляет 3,5 млн рублей.

Сумма кредита увеличивается или уменьшается в зависимости от того, на какой срок вы берете кредит.

чем больше срок погашения кредита, тем большую сумму вы сможете получить, благодаря тому, что снижается размер платежа по кредиту.

Например, вы готовы платить по ипотечному кредиту не больше 20 тыс. рублей в месяц. При этом вам нужен кредит на 2 млн рублей. Если брать кредит на 15 лет, то платеж составит 23 тыс. рублей. Чтобы снизить платеж до 20 тыс. рублей, срок погашения кредита нужно увеличить до 20 лет.

любая ипотечная программа имеет ограничения по сроку кредита, связанные с возрастом заемщика. Как правило, максимальный срок кредитования равен периоду времени от момента получения кредита до момента достижения заемщиком пенсионного возраста.

Например, максимальный срок кредита по условиям ипотечной программы равен 30 годам. Однако если кредит берет тридцатилетняя женщина, она сможет взять его не больше, чем на 25 лет. Если кредит берет сорокалетний мужчина, то срок кредитования – не больше 20 лет.

Если вы хотите увеличить сумму кредита, то можете привлечь дополнительных заемщиков (созаемщиков).

Если кредит предоставляется сразу нескольким заемщикам, то для расчета соотношения платеж/доход учитывается совокупный доход всех заемщиков. Чем больше совокупный доход, тем больше максимальная сумма доступного им кредита.

Например, вы хотите взять кредит на 2 млн рублей. Ваш доход – 35 тыс. рублей в месяц. Максимальный срок кредита – 20 лет. Ежемесячный платеж по кредиту должен составлять не меньше 20 тыс. рублей, но по условиям кредитования вы не можете платить по кредиту больше 50% своего дохода, что составляет - 17,5 тыс. рублей.

Чтобы получить нужную сумму, вы можете привлечь созаемщика. Для примера, им может стать ваша сестра, ежемесячный доход которой составляет 30 тыс. рублей. В этом случае ваш совокупный доход достигнет 65 тыс. рублей. Платеж по кредиту составит 20 тыс. рублей – это гораздо меньше 50% от суммы совокупного дохода, и вы можете получить необходимую сумму кредита.

все заемщики по кредиту несут равную ответственность за погашение кредита.

наверх

Что такое закладная

Подтверждением обязательства заемщика полностью погасить ипотечный кредит служит закладная - специальный документ, который оформляется при получении ипотечного кредита. Владелец закладной получает право требования по погашению кредита на условиях, установленных кредитным договором.

наверх

Кто является владельцем закладной и сервисным агентом

Владельцем закладной становится кредитор – организация, которая выдала вам ипотечный кредит. Кредитор может действовать через своего представителя – сервисного агента.

Сервисный агент по поручению владельца закладной контролирует поступление платежей по кредиту и решает вопросы, связанные с обслуживанием кредита: предоставляет заемщикам различные справки и разрешения, например, на смену страховой компании, на перепланировку. При необходимости сервисный агент занимается проблемами, связанными с погашением кредита, а также рефинансированием, реструктуризацией, реализацией залога и т.п.

наверх

Какие права имеет владелец заложенного жилья

Если вы приобрели жилье с помощью ипотечного кредита, оно становится вашей собственностью. Однако право распоряжаться таким жильем ограничено в связи с тем, что оно находится в залоге у кредитора (банка).

В заложенном жилье можно без ограничений регистрировать членов своей семьи. Его можно завещать, однако к наследнику вместе с недвижимостью перейдут и обязательства заемщика по погашению кредита.

Если заемщик намерен сделать перепланировку в заложенной квартире; оформить в ней постоянную регистрацию человеку, не являющемуся членом семьи, сдать жилье в аренду, продать или совершить любую другую сделку, – в этом случае заемщику необходимо получить разрешение кредитора/владельца закладной.

наверх

Обязанности владельца заложенного жилья

Если вы взяли ипотечный кредит, у вас возникают обязанности перед кредитором/владельцем закладной по предоставлению определенных сведений о себе и своих доходах. Требования подобного рода содержатся в кредитном договоре. Обязательным требованием является предоставление информации об оплате страхования, предусмотренного договором. Также кредитора нужно оперативно уведомлять об изменении вашего фактического места жительства, адреса регистрации, адреса для направления корреспонденции, контактного телефона, состава семьи, заключении или расторжении брака (заключении, изменении или расторжении брачного договора), места работы.

Стандартным является требование об уведомлении кредитора о постоянной регистрации новых людей в заложенном жилье и его передаче в аренду.

Владелец закладной имеет право периодически проверять, в каком состоянии находится заложенный объект недвижимости, должным ли образом вы заботитесь о его сохранности.

В случае если заемщик нарушает свои обязательства по возврату кредита, владелец закладной имеет право потребовать продать жилье, и за счет вырученных средств погасить долг заемщика.

Владелец закладной может перепоручить сопровождение или прием платежей другому сервисному агенту, а также продать или передать другой организации закладную по кредиту - в этом случае право требовать от вас погашения кредита перейдет к новому владельцу закладной.

наверх

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями: