Специфика недвижимости как товара

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестиро-вания и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценооб-разующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенции-альным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимос-

ти других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инв-естиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономичес-кими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

· товар

· формирование цены

· способы финансирования сделки

· степень ликвидности

· баланс спроса и предложения

· число потенциальных покупателей

· информированность участников сделки

· методы регулирования

· надежность прогнозирования рыночной ситуации

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим тов-аром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предло-жение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой зас-тройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характерис-тикой – вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимос-ти учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уни-кальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабель-ной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее харак-

терна ограниченная эластичность спроса.

Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере произ-водства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользов-ание, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собст-венности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полнос-тью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недви-жимости. Если же предметом сделки является имушественное право в виде права пользо-ваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижим-ости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.