Сделки по приобретению жилых помещений в собственность

Российское законодательство предоставляет гражданам широкие возможности для приобретения жилья в собственность.

Основаниями такого приобретения могут служить:

¾ приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

¾ купля-продажа жилья;

¾ наследование;

¾ дарение;

¾ иные, предусмотренные законом основания.

(участие в жилищном строительстве, в жилищных и жилищно-строительных кооперативах)

В соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики» граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости.

Приватизация занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов является важнейшим основанием возникновения права собственности на жилье. Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципальн6ого жилищного фонда на территории России установлены Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года №1541-1 (в редакции от 01.05.1999г.).

В соответствии со ст. 1 данного Закона, приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Из данного определения и смысла Закона выводятся три основополагающих принципа приватизации жилья. Первым принципом является безвозмездность приватизации. Вторым принципом заявлена добровольность приватизации. Третьим принципом нужно признать однократность приватизации.

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, занимаемые гражданами на основании договоров найма или аренды.

В настоящее время Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П сняты ограничения на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, которая ранее допускалась лишь при соблюдении ряда условий.

Запрещена приватизация служебных жилых помещений (за исключением случаев специально оговоренных законодательством), жилых помещений в общежитиях, жилых помещений в закрытых военных городках, специализированных домах и домах, находящихся в аварийном состоянии.

Каждый гражданин, имеющий на праве собственности приватизированную квартиру, вправе передавать ее в дар городской или районной администрации, при этом городская (районная) администрация обязана в порядке, предусмотренном гражданским законодательством принять квартиру в дар и заключить с гражданином договор найма жилого помещения.

В этом случае граждане являвшиеся собственниками указанной квартиры, считаются использовавшими свое право на бесплатную приватизацию жилья. Исключение составляют несовершеннолетние дети, которые могут повторно участвовать в приватизации после достижения совершеннолетия.

Для граждан, проживающих в приватизированных квартирах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями.

Купля –продажа жилых помещений является одной из наиболее распространенных форм приобретения жилья в собственность.

В связи с тем, что предметом договора является жилье (комната, квартира, жилой дом или часть жилого дома), то при оформлении подобного рода сделок действуют особые правила (смотрите Блок 1).

В ст. 558 Гражданского Кодекса РФ содержится указание на одно из существенных условий договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (члены семьи собственника-продавца). Таким условием будет являться фиксация в договоре купли-продажи перечня членов семьи собственника с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Рента. Пожизненное содержание с иждивением. Гражданский кодекс описывает ситуации, когда купля-продажа осуществляется на условиях выплаты продавцу эквивалента стоимости квартиры путем выделения средств на содержание такого лица.

К таким видам договоров относится рента - по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может быть постоянной, когда обязанность выплачивать ренту является бессрочной, либо пожизненной - на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского кодекса РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов в связи с оформлением получателя ренты.

Дарение. В качестве одной из разновидностей сделок с жильем выступает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать недвижимое имущество в жилищной сфере в собственность другой стороны (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности (ст. 572 ГК РФ). Поскольку имущество передается одаряемому в собственность, даритель должен быть собственником этого имущества.

Предмет договора дарения должен быть определенным, что достигается посредством указания, например, на конкретную квартиру. Обещание подарить всё свое имущество без выделения из его состава конкретной вещи не порождает обязанностей у обещавшего и юридически ничтожно, как ничтожен и договор, который предусматривает передачу имущества одаряемому после смерти дарителя.

Договор дарения недвижимости в жилищной сфере подлежит государственной регистрации.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК РФ, п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Дарение имущества, находящегося в общей долевой собственности производится также с согласия всех собственников. Вместе с тем, каждый из собственников имеет право по своему усмотрению подарить свою долю в праве на общее имущество без соблюдения правил о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ).

Договор дарения недвижимости в жилищной сфере можно заключить по доверенности. При этом в доверенности должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения.

По договору дарения необходимо согласие одаряемого на получение имущества в собственность.

Разновидностью дарения является пожертвование, под которым в Законе понимается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, различным учреждениям, фондам, общественным и религиозным организациям, а также государству. На принятие пожертвования не требуется разрешения или согласия третьих лиц.

Мена. Договор мены жилыми помещениями сегодня становится одним из наиболее распространенных видов сделок с жилыми помещениями. В соответствии со ст. 567 Гражданского Кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно данному определению договор мены должен заключаться между собственниками товара, в качестве которого для интересующего нас случая выступает жилое помещение.

Договор мены по своей правовой природе близок к договору купли-продажи, поэтому к нему применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены и императивным предписаниям законодательства, касающимся данного типа договоров. Сходство договоров мены и договоров купли-продажи не отвергает и ряда отличий между ними. Основное из них состоит в том, что по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), а по договору мены с обеих сторон передается товар (имущество).

Сторонами договора мены жилого помещения могут выступать как граждане, так и юридические лица. Участие государства в подобного рода сделках не может рассматриваться экономически корректным действием, хотя в ряде случаев и может иметь место, например, при совершении мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями. Основной обязанностью сторон по договору мены является передача жилого помещения в собственность контрагента. По общему правилу, передача обмениваемых помещений должна быть произведена одновременно. В случае задержки, допущенной одной из сторон, необходимо руководствоваться нормами действующего законодательства о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ) и о просрочке должника (ст. 405 ГК РФ). В то же время, в обоюдных интересах контрагентов переход права собственности на жилые помещения в соответствии со ст. 570 ГК РФ, приурочен к моменту исполнения обязательств передать соответствующие объекты обеими сторонами. Это обстоятельство следует признать необходимым условием возникновения права собственности на обмениваемое жилое помещение. Достаточным условием для признания права собственности на обмениваемое жилое помещение будет исполнение предписания законодателя о государственной регистрации перехода права собственности.

Наследование. Под наследованием в доктрине гражданского права понимается переход прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам (наследникам) по правилам, установленным действующим законодательством. Право наследования является одним из важнейших конституционных прав и гарантировано в ст. 35 Конституции РФ. Принципиальные положения о наследовании закреплены в третьей части ГК РФ. Федеральном законе № 146-ФЗ от 26.11.2001 года. Разделе У «Наследственное право», с главы 61 по 65.

Среди имущественных прав, переходящих по наследству может находиться и право собственности на жилое помещение, жилой дом или его часть, обладателем которого при жизни был наследодатель. Данное право может наследовать достаточно широкий круг лиц, определяемый законом, исходя из оснований наследования. В их числе следует назвать не только физических лиц, но и лиц юридических, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования). В круг наследников могут также включаться иностранные государства и иные субъекты международного права. При этом следует иметь в виду, что юридические лица могут быть наследниками только по завещанию.

Собственник жилого помещения вправе завещать принадлежащее ему имущество. В случае отсутствия завещания, наследники определяются в соответствии с нормами третьей части ГК РФ.

Наследники по закону. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:

в первую очередь - дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) наследодателя (а также ребенок наследодателя, родившийся после его смерти);

во вторую очередь –полнородные и неполнородные братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники третьей очереди – полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя) призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой и второй очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой и второй очереди лишены завещателем права наследования.

Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Наследники последующих очередей:

1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (ст. 1142-1144 ч.3 ГК РФ), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей.

Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

2. В соответствии с пунктом 1 ст. 1145 ч.3 ГК РФ призываются к наследованию:

в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;

в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);

в качестве наследников шестой очереди родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

3. Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Существуют лица, которым должна быть выделена обязательная доля в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.

Признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение наследственным имуществом или когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Указанные в настоящей статье действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом, в случае, если он пропущен по уважительным причинам.

В определенных случаях наследственное имущество по праву наследования переходит к государству:

1) если имущество завещано государству;

2) если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию;

3) если все наследники лишены завещателем права наследования;

4) если ни один из наследников не принял наследства.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство может быть выдано ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что, кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет.

Свидетельство о праве государства на наследство выдается не ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства.

Вопросам наследования жилых помещений действующим законодательством и судебной практикой уделяется значительное внимание.

Так, в соответствии с п.14 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ (утв. решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4), если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого помещения.