Коммерческий наем

Найм помещения на коммерческой основе – новое для современного российского правопорядка явление. Будучи разновидностью договорного владения и пользования чужим жилым помещением, данная форма не диктует особых требований к нанимателю в отличие от социального найма, кроме, пожалуй, одного – нанимателем должно быть физическое лицо.

В отношениях коммерческого найма участвуют две стороны: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) и наниматель. Основанием возникновения отношения по коммерческому найму будет являться волеизъявление сторон. Оформляются отношения по коммерческому найму договором найма жилого помещения, который заключается в письменной форме. Нарушение письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но не влечет недействительности договора. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированные жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Помимо качественных характеристик, на что указывалось выше, объект договора найма в отличие от объекта договора социального найма не ограничен по площади жилого помещения. Если по социальному найму жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади на одного человека (ст. 40 Жилищного Кодекса РСФСР, ст. 14 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»), то по найму на коммерческой основе подобных ограничений не существует. Разумеется, минимальный размер жилого помещения предоставляемого в наем должен давать возможность постоянного проживания в нем и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Договор найма жилого помещения возмездный, и являясь проявлением рыночных отношений в жилищной сфере, предполагает, что размер платы, вносимой нанимателем за жилое помещение определяется по соглашению сторон. В этом проявляется еще одно из отличий коммерческого найма от социального, ибо последний предполагает не только регламентацию в административном порядке основных параметров платежей за жилье, но и предоставление нанимателю при определенных условиях компенсаций, обеспечивающих оплату жилья в пределах его социальной нормы. В отличие от бессрочного характера договора социального найма, договор найма на коммерческой основе носит срочный характер. В ст. 683 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено два вида сроков, на которые данный договор может быть заключен: долгосрочный договор заключается на срок до пяти лет, краткосрочный – на срок до одного года.

Круг лиц, которые могут пользоваться жилой площадью совместно с нанимателем по договору найма на коммерческой основе, не совпадает с кругом лиц, пользующихся жильем по договору социального найма. В жилищном законодательстве употребляется термин «члены семьи нанимателя» в то время как в Гражданском Кодексе РФ, регулирующим отношения по коммерческому найму, используется понятие «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем» (ст. 677 Гражданского Кодекса РФ). Для признания последних не требуется признака совместного с нанимателем ведения общего хозяйства, что характерно, например, для признания членом семьи нанимателя его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц (ч. 2 ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР).

Важное практическое значение имеют основания для вселения граждан в жилое помещение, предоставляемое в коммерческий наем. В отличие от социального найма, предусматривающего достаточно либеральные правила вселения на правах члена семьи нанимателя (требуется лишь письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, кроме вселения к родителям их несовершеннолетних детей), вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть осуществлено лишь с согласия наймодателя, нанимателя и других граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении (ст. 679 Гражданского Кодекса РФ). Кроме того, вселение новых постоянных пользователей жилым помещением, предоставленным в наем, допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. метров), кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Для договора социального найма соблюдения нормы жилой площади при вселении и признании лиц в качестве членов семьи нанимателя, не требуется.