2015-06-04
427
Согласно Постановлению СФ ФС РФ от 16.10.2013 N 391-СФ "Об основных направлениях реформирования жилищно-коммунального хозяйства в 2013 - 2015 годах" в указанный период хозяйствующих субъектов отрасли ожидают очередные новации, связанные:
- с формированием системы кадрового обеспечения сферы ЖКХ посредством утверждения профессиональных и образовательных стандартов по оказанию жилищно-коммунальных услуг и управления многоквартирными домами (далее - МКД);
- с внедрением государственной информационной системы ЖКХ. На данный момент соответствующий законопроект N 199597-6 рассмотрен ГД РФ в первом чтении и Совет Федерации рекомендует ускорить этот процесс. По мнению авторов законопроекта, создание единого информационного пространства необходимо для получения достоверной информации о деятельности предприятий ЖКХ. Имеющиеся стандарты раскрытия информации не удовлетворяют данную потребность органов власти.
Это, конечно, не оправдание для федеральных и региональных органов власти, существенно задерживающих процесс реформ медленной разработкой и принятием нормативных правовых актов соответствующего уровня. Например, Закон N 271-ФЗ дополнил ЖК РФ разд. IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" еще в декабре 2012 г. Новая редакция ЖК РФ начала действовать с 26.12.2012. Однако План мероприятий на май - июнь 2013 г. по реализации Закона N 271-ФЗ, утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 30.04.2013 N 720-р, до сих пор не исполнен. На это также обращено внимание Правительства РФ в Постановлении СФ ФС РФ от 16.10.2013 N 391-СФ. А вот о том, что уже сделано, читайте в данном разделе.
1.1. Фонд капитального ремонта:
формирование и использование
Законом N 271-ФЗ из состава платы за жилое помещение изъята плата за услуги и работы по капитальному ремонту. Она преобразована в самостоятельную составляющую - взнос на капитальный ремонт. Данное изменение предопределяет накопление средств на капитальный ремонт общего имущества в специальном фонде, на что указывает содержание п. 2 ст. 158 ЖК РФ: расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются именно за счет средств фонда капитального ремонта, а также иных не запрещенных законом источников.
1.1.1. Базовые правила о фонде капитального ремонта
Фонд капитального ремонта образуется из взносов, имеющих минимально допустимый размер. Обязанность по их уплате возникает у собственников помещений в МКД по истечении четырех календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен дом (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ) (пп. 5 п. 2 ст. 153, п. 3 ст. 169 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт в минимальном размере осуществляют все собственники помещений в МКД. Исключение - две категории лиц: собственники помещений в тех домах, которые признаны аварийными, и собственники, чьи помещения и земельный участок под домом изымаются для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 169). Они освобождены законом от уплаты взносов. Остальные при наступлении определенных обстоятельств могут лишь приостановить отчисление взносов на капремонт на некоторое время (см. п. 8 ст. 170 и п. 4 ст. 181 ЖК РФ).
Вместе с тем законодатель не запрещает собственникам установить размер взноса на капитальный ремонт больше минимального размера (п. 8.2 ст. 156 ЖК РФ). Сбор повышенных взносов обеспечивается за счет (п. 4 ст. 169 ЖК РФ):
- доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД (по решению собственников);
- средств ТСЖ, в том числе доходов от хозяйственной деятельности (по решению членов ТСЖ).
Минимальный размер взноса
Пунктом 8.1 ст. 156 ЖК РФ предусмотрено, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается субъектом РФ на основании методических рекомендаций, утвержденных уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Таким органом является Минрегион, а соответствующая методичка утверждена его Приказом от 10.07.2013 N 288. Согласно ей минимальный размер взноса устанавливается на основе оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Субъектам РФ следует принимать во внимание такие факторы, как:
- доступность взноса для граждан;
- достаточность финансовых средств, формируемых исходя из взносов в устанавливаемом минимальном размере.
Кроме прочего, в п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ сформулированы общие принципы определения минимального размера взноса на капитальный ремонт исходя из занимаемой собственником общей площади помещения в МКД. При этом размер взноса дифференцируется в зависимости:
- от муниципального образования, в котором расположен МКД;
- от типа и этажности дома;
- от стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД;
- от нормативных сроков эффективной эксплуатации элементов строительных конструкций и инженерных систем до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков);
- от перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Такой перечень приведен в ст. 166 ЖК РФ. Условно его тоже можно назвать минимальным, поскольку закрепленные в нем работы должны покрываться средствами фонда, сформированного именно из взносов в их минимальном размере.
Минимальный перечень работ и услуг
Согласно п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД названы:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД;
- утепление и ремонт фасада;
- установка коллективных (общедомовых) приборов учета (ОПУ) потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
- ремонт фундамента МКД.
Субъекты РФ вправе дополнить этот перечень (п. 2 ст. 166 ЖК РФ). Но работы и услуги по расширенному в соответствии с указанной нормой перечню все равно должны финансироваться за счет фонда капитального ремонта, сформированного из минимальных взносов.
Иные услуги и (или) работы капитального характера, не вошедшие в минимальный перечень (в том числе в редакции субъекта РФ), финансируются по решению общего собрания собственников за счет превышения взносов на капитальный ремонт по сравнению с их минимальным размером (если изначально собственники приняли на себя обязательство уплачивать взносы в повышенном размере).
Порядок и сроки формирования фонда капитального ремонта
Фонд капитального ремонта формируется по выбору собственников помещений в МКД. Способов формирования всего два (п. 3 ст. 170 ЖК РФ):
- путем перечисления взносов на капремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда на специальном счете);
- путем перечисления взносов на капремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора (формирование фонда на счете регионального оператора).
При выборе одного из них важно соблюсти порядок и сроки, установленные для принятия решения. Срок для принятия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта устанавливается субъектом РФ (п. 5 ст. 170 ЖК РФ). Он не может превышать двух месяцев с момента официального опубликования утвержденной законом субъекта РФ региональной программы капитального ремонта, в которую включен МКД, в отношении которого решается вопрос о формировании фонда. При этом уже за месяц до окончания установленного по правилам п. 5 ст. 170 срока орган местного самоуправления должен созвать общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 6 ст. 170). Если собрание не состоится, орган местного самоуправления "назначит" единственно возможный в данном случае способ формирования фонда - на счете регионального оператора (п. 7 ст. 170).
В силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД в указанной части принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД и оформляются протоколами в обычном порядке. К компетенции общего собрания собственников относится решение вопросов (пп. 1.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ):
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
- о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
- о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда (если законом субъекта РФ установлен этот размер);
- о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.
Использование средств фонда
В ст. 174 ЖК РФ названы два законных направления по использованию накапливаемых в фонде средств. Главная цель накопления средств собственников в фонде - финансирование мероприятий по капитальному ремонту МКД, поэтому первым и основным направлением использования средств фонда является оплата услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, включая:
- разработку проектной документации (если таковая необходима в силу ГрК РФ);
- услуги по строительному контролю;
- погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта;
- проценты за пользование такими кредитами, займами;
- расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
При этом расходы на получение гарантий и поручительств в соответствии с п. 1 ст. 174 ЖК РФ нельзя покрыть за счет средств фонда, сформированного исходя из минимальных взносов, так как минимальный пакет покрывает:
- стоимость работ согласно минимальному перечню, приведенному в п. 1 ст. 166 ЖК РФ;
- стоимость работ, предусмотренных законом субъекта РФ (если таковые воспользовались правом дополнить минимальный перечень);
- суммы кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и процентов за пользование этими кредитами, займами.
Объективно необходимость проведения в доме капитального ремонта может возникнуть еще до того, как денежная масса фонда достигнет нужного размера. Поэтому законодатель предусмотрел правила привлечения для этих целей заемных средств и последующего погашения данных обязательств. Так, согласно пп. 1.2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений:
- о получении ТСЖ (ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом), управляющей организацией и уполномоченным лицом (при непосредственном управлении МКД) кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа;
- о получении указанными лицами гарантии, поручительства по этому кредиту или займу и условиях получения таких гарантии, поручительства;
- о погашении за счет средств фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и уплате процентов за пользование данным кредитом или займом;
- об оплате за счет средств фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.
Следующее направление использования средств фонда - финансирование сноса или реконструкции МКД в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 2 ст. 174 ЖК РФ).
Кроме того, п. 2 ст. 174 регламентирует процедуру возврата собственникам уплаченных в фонд капитального ремонта взносов. Это возможно только в одном случае - при изъятии земельного участка под МКД для государственных и муниципальных нужд и, соответственно, изъятии каждого жилого помещения в этом доме. Тогда средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в МКД пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, внесенных предшествующими собственниками соответствующих помещений. Таким образом, возврат взносов, перечисленных по конкретному помещению, осуществляется в пользу их настоящих собственников.
Региональная программа капитального ремонта
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД разрабатывается субъектом РФ для планирования и организации проведения ремонта. В п. 2 ст. 168 ЖК РФ указано, что региональная программа формируется на срок, необходимый для капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ. Поэтому в программу включаются:
- перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением аварийных и подлежащих сносу;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
- плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в МКД и иные сведения.
Региональная программа капитального ремонта актуализируется минимум один раз в год (п. 5 ст. 168 ЖК РФ), но при этом в нее нельзя вносить изменения следующего характера (п. 4 ст. 168):
- переносить установленные сроки капитального ремонта общего имущества в МКД на более поздний период;
- сокращать перечень планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Оба варианта возможны только тогда, когда собственники принимают соответствующее решение (о переносе сроков или сокращении перечня). Вместе с тем анализ данного законоположения в совокупности с другими нормами ЖК РФ (п. 4 ст. 170 и п. 4 ст. 181) дает основания полагать, что утвержденная региональная программа не может так меняться, поскольку собственники фактически лишены права переносить сроки ремонта на более поздние и сокращать перечень запланированных работ.
Интересное законоположение сформулировано в п. 3 ст. 168 ЖК РФ - о том, что региональная программа должна предусматривать очередность проведения капитального ремонта в конкретных домах.
Первыми должны быть поставлены на очередь дома, которым требовался капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы). Вторыми - дома, которым капитальный ремонт необходим в соответствии с постановлением Правительства РФ. В силу Распоряжения Правительства РФ N 720-р такое постановление должно было быть подготовлено ответственными исполнителями (Минрегионом, Минфином и Минэкономразвития) в мае 2013 г. На момент создания книги такой документ отсутствует.
Поговорим немного подробнее о первой категории домов и их ремонте. Ведь в силу ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон N 1541-1) при приватизации гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность проводить капремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. В связи с этим наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в МКД до момента их исполнения, если на момент приватизации дом требовал капремонта. На это прямо указано в Обзоре законодательства и судебной практики за II квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007) и косвенно - в Обзоре судебной практики ВС РФ за III квартал 2012 года (утв. Президиумом ВС РФ 26.12.2012). Данное законоположение имеет обеспечительно-гарантийный характер и распространяется на всех без исключения бывших наймодателей жилых помещений, требующих капитального ремонта на дату приватизации первого помещения в доме.
Применяя в совокупности ст. 16 Закона N 1541-1, комментарии Президиума ВС РФ и положения ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, суды общей юрисдикции приходят к следующему выводу: собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по проведению капитального ремонта только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в МКД. Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений МКД, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства (см. Апелляционные определения Ульяновского областного суда от 03.09.2013 по делу N 33-2708/2013, от 03.09.2013 по делу N 33-2632/2013 - в отношении ремонта общего имущества, Определение Ленинградского областного суда от 29.08.2013 - в отношении ремонта квартир).
Кстати, обращаться в суд в том случае, если до приватизации помещения наймодатель был обязан, но так и не сделал капитальный ремонт общего имущества в МКД, рекомендует само Минэкономразвития (Письмо от 06.04.2009 N Д06-911). Однако выиграть подобные дела собственникам удается не всегда. Порой доказать потребность дома в капитальном ремонте еще на дату приватизации первого помещения (например, в 90-х гг. прошлого века) в отсутствие общих подходов к разрешению данной ситуации весьма затруднительно (Постановления ФАС ДВО от 10.09.2013 N Ф03-3869/2013, ФАС ЗСО от 13.03.2013 по делу N А03-2907/2012, ФАС ЗСО от 06.03.2013 по делу N А46-23237/2012, ФАС МО от 06.03.2013 по делу N А41-35870/11, ФАС ПО от 26.03.2013 по делу N А57-1235/2012). Например, жителям одного из МКД Омска в этом вопросе очень пригодилось Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312) - в их доме никогда не проводился капитальный ремонт, а количество лет с момента ввода в эксплуатацию дома до даты приватизации первой квартиры в нем превысило установленные ВСН 58-88 (р) нормативы минимальной продолжительности эффективной эксплуатации жилых зданий (Апелляционное определение Омского областного суда от 14.08.2013 по делу N 33-5226/2013).
Получается, региональная программа ремонта общего имущества в МКД может стать документом, однозначно фиксирующим обязательства бывшего наймодателя (например, муниципального образования) провести капитальный ремонт в конкретном доме во исполнение норм ст. 16 Закона РФ N 1541-1. Но сразу же возникнет вопрос: должны ли собственники помещений такого дома осуществлять взносы на капитальный ремонт и принимать решения о формировании соответствующего фонда, раз капремонт должен быть выполнен за счет бывшего собственника (соответствующего публично-правового образования)? Ответ - должны, так как ЖК РФ освобождает от уплаты взносов только собственников помещений в аварийных домах и домах, изымаемых для государственных нужд.
Налицо конфликт интересов. С одной стороны, утверждение региональной программы является отправной точкой для принятия собственниками решений о формировании фонда капитального ремонта и уплаты соответствующих взносов (пп. 5 п. 2 ст. 153, п. 3 ст. 169 ЖК РФ). С другой - перечисленные в ней дома первой очереди, требующие капитального ремонта еще на дату приватизации первой квартиры, в силу ст. 16 Закона N 1541-1 должны ремонтироваться за счет бывших наймодателей, о чем и будет свидетельствовать содержание региональной программы в соответствующей части. Ведь факт потребности в капитальном ремонте и неисполнения бывшем наймодателем своей обязанности будет зафиксирован. На сегодня этого достаточно, чтобы суд обязал орган местного самоуправления провести соответствующие работы. При этом публично-правовое образование вправе самостоятельно определить формы, способы и сроки исполнения данного обязательства и конкретизировать их в правовых актах с учетом специфики региона (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 13.08.2013 по делу N 33-6739).
Утверждение региональных программ ожидается в 2014 г. Значит, описанная выше проблема ориентировочно обострится в I полугодии 2015 г., когда придет срок выбирать способ формирования фонда капитального ремонта и у собственников уже возникнут обязательства по уплате взносов в этот фонд.
1.1.2. Формирование фонда на специальном счете
Ключевое отличие данного способа формирования фонда от его формирования на счете регионального оператора заключается в том, что на специальном счете аккумулируются средства собственников только одного МКД (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Соответственно, эти средства расходуются исключительно на капитальный ремонт конкретного дома. Иными словами, для одного МКД создается один фонд и открывается один специальный счет.
Если на общем собрании собственники сделали выбор в пользу формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, им нужно определить (п. 4 ст. 170 ЖК РФ):
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, который не должен быть меньше перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренного региональной программой капитального ремонта;
- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
- владельца специального счета;
- кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет. В силу п. 2 ст. 176 ЖК РФ он может быть открыт в российской кредитной организации, величина собственных средств (капитала) которой составляет не менее 20 млрд руб. Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют указанным требованиям, на своем официальном сайте в Интернете.
Еще один вопрос, который не назван в п. 4 ст. 170 ЖК РФ, но который, возможно, придется решить собственникам помещений в МКД при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, - это размер такого фонда. Об этом свидетельствует, во-первых, упоминание в пп. 1.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, а во-вторых, отметка в п. 8 ст. 170 ЖК РФ о возможности субъектов РФ установить своим законом минимальный размер фонда капитального ремонта для МКД, где таковой формируется на специальном счете. В этом случае собственники вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в большем размере, чем установлено субъектом РФ. Если же собственники не желают увеличивать фонд, то по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в МКД на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
Владелец счета
Согласно п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:
- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД.
Ограничение на объединение собственников помещений в нескольких МКД в одно ТСЖ (в зависимости от общего количества квартир в этих домах, общности границ земельных участков под ними и т.д.) введено в п. 2 ст. 136 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ и действует с 18.06.2011. "Многодомные" ТСЖ, не соответствующие установленным критериям, но зарегистрированные до указанной даты (18.06.2011), легитимны и существуют на сегодняшний день. При этом в числе владельцев специальных счетов в п. п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ такие ТСЖ не названы и по формальным признакам они, как и управляющие и иные специализированные организации (обслуживающие дом при реализации в нем непосредственного управления), не могут открыть на свое имя специальный счет в целях создания фонда капитального ремонта. Все они будут вынуждены в качестве владельца специального счета выбрать регионального оператора (п. 3 ст. 175).
Во исполнение требования п. 4 ст. 175 средства фонда капитального ремонта конкретного МКД должны аккумулироваться на одном специальном счете (независимо от того, кто является его владельцем).
Открытие специального счета
Согласно п. 1 ст. 175 ЖК РФ специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ при предъявлении протокола общего собрания собственников помещений в МКД о принятии ими соответствующих решений (о выборе способа формирования фонда, владельца специального счета, кредитной организации) и других документов, предусмотренных банковскими правилами. Договор специального счета является бессрочным (п. 5 ст. 175).
Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента его открытия обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования фонда капитального ремонта (п. 1 ст. 172 ЖК РФ). К уведомлению прилагаются копии протокола общего собрания собственников, на котором были приняты такое решение и иные решения согласно п. 4 ст. 170 ЖК РФ (о размере взносов, перечне услуг и работ, сроках их оказания и проведения, определении владельца специального счета и кредитной организации, в которой он открыт), справка банка об открытии специального счета (если иное не установлено законом субъекта РФ). Кроме того, субъект РФ определяет порядок и сроки представления владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора сведений о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников и размере остатка средств на специальном счете (п. 3 ст. 172 ЖК РФ).
По специальному счету могут совершаться только определенные операции, которые перечислены в п. 1 ст. 177 ЖК РФ.
Операции по специальному счету
В части поступления средств ЖК РФ называет три вида операций. Во-первых, это зачисление взносов на капитальный ремонт и начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов. Пунктом 2 ст. 171 ЖК РФ закреплено: при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете взносы уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Во-вторых, к таким операциям относится начисление процентов за пользование денежными средствами по условиям договора специального счета. В-третьих, это иные операции по зачислению средств, связанные с формированием средств фонда капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ (это могут быть бюджетные средства, выделенные на капитальный ремонт конкретного МКД, поступления от сдачи в аренду общего имущества и т.д.).
В части списания средств возможных операций пять.
Во-первых, это списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в п. 1 ст. 174 ЖК РФ (разработка проектной документации, строительный контроль). Для совершения данной операции владелец специального счета должен представить в банк следующие документы (п. 4 ст. 177 ЖК РФ):
- протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
- договор об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
- акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Акт приемки не представляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более 30% стоимости таких услуг и (или) работ по договору.
Таким образом, списать средства со специального счета можно не только в порядке оплаты уже оказанных (выполненных) услуг (работ), как может показаться сначала, но и в порядке выплаты 30%-го аванса в счет оказания (выполнения) услуг (работ).
Во-вторых, это списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в п. 1 ст. 174 ЖК РФ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по данным кредитам, займам. Для совершения этой операции владелец специального счета должен представить в банк (п. 5 ст. 177 ЖК РФ):
- протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа с банком, заимодавцем, соответственно, с указанием этих банка, заимодавца, суммы и цели кредита, займа. Упоминания о том, что в этом протоколе должно быть зафиксировано решение собственников о погашении кредита (займа) и процентов по нему за счет средств фонда, в п. 5 ст. 177 ЖК РФ не содержится. Формально это означает: даже если собственники не принимали такого решения, препятствий для использования средств фонда на погашение кредитных обязательств данное обстоятельство не создает;
- кредитный договор, договор займа.
В-третьих, к таким операциям относится перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 174 ЖК РФ. Речь идет об использовании средств фонда на снос или реконструкцию МКД при признании его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции соответственно, а также о возврате собственникам уплаченных ими в фонд капитального ремонта взносов при изъятии земельного участка под МКД для государственных и муниципальных нужд.
В-четвертых, это списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.
В-пятых, это иные операции по списанию средств, связанные с использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ.
Поступление и списание средств в результате смены счета или способа формирования фонда. В случае смены специального счета допустимо перечисление денежных средств, находящихся на нем, на другой специальный счет и, наоборот, зачисление на специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета. Все это осуществляется на основании решения собственников помещений в МКД. В случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта допускаются перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, также на основании решения собственников помещений в МКД.
Закрытие специального счета
Договор специального счета может быть расторгнут по причине (п. 3 ст. 176 ЖК РФ):
- изменения способа формирования фонда капитального ремонта;
- замены владельца специального счета;
- замены кредитной организации. Замена банка возможна при отсутствии непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
Любое из указанных обстоятельств должно быть подтверждено соответствующим протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД, тогда остаток денежных средств на закрываемом специальном счете перечисляется соответствующему получателю (региональному оператору, новому владельцу - на новый специальный счет, прежнему владельцу - на новый специальный счет в другом банке). Перечисление средств осуществляется по заявлению владельца счета, которое представляется в банк в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД (п. 5 ст. 176 ЖК РФ). Если владелец специального счета вопреки воле собственников не инициирует его закрытие, любой из собственников, а также региональный оператор (в случае смены варианта формирования фонда) вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого МКД, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.
Таким образом, ни собственники, ни региональный оператор не вправе напрямую обратиться в банк с требованием о закрытии специального счета и перечислении остатка денежных средств на другой счет.
Принадлежность денежных средств,
находящихся на специальном счете
Согласно ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. При этом доля каждого собственника пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных самим собственником и его предшественником (п. 2 ст. 36.1). Право собственника помещения в МКД на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (п. 3 ст. 36.1), то есть при продаже помещения к приобретателю переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (п. 6 ст. 36.1). В этом случае доля нового собственника в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника (п. 4 ст. 36.1). Примечательно, что к новому собственнику переходит не только право на соответствующую долю денежных средств на специальном счете, но и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (об этом идет речь в обновленной редакции п. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Собственник помещения не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. Это закреплено в п. 5 ст. 36.1 ЖК РФ. Исключением из этого правила является возврат собственникам уплаченных ими взносов в случае изъятия земли под МКД и помещений в нем для государственных и муниципальных нужд (п. 2 ст. 174 ЖК РФ).
На средства фонда, хранящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, а в случае признания его банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не подлежат включению в конкурсную массу (п. п. 6, 7 ст. 175 ЖК РФ).
Из всего вышесказанного следует простой вывод: денежные средства, находящиеся на специальном счете (средства фонда), принадлежат собственникам помещений, а не владельцу счета. По требованию любого собственника помещения в МКД банк, в котором открыт специальный счет, и его владелец обязаны предоставить информацию о сумме зачисленных на счет платежей, остатке средств на специальном счете, а также обо всех операциях по данному специальному счету (п. 7 ст. 177 ЖК РФ).
Принадлежность платы за жилое помещение
в части взноса на капитальный ремонт
Ввиду того что управляющие организации и некоторые ТСЖ не могут являться владельцами специального счета, на который перечисляются соответствующие взносы, а права на денежные средства, хранящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам, уместен такой вопрос: кто должен вести учет таких взносов и признавать связанные с этим показатели на своем балансе - управляющий или региональный оператор?
Забегая вперед, отметим, что в отношении МКД, где фонд формируется на специальном счете, функции регионального оператора сводятся исключительно к выполнению роли владельца счета (ст. 180 ЖК РФ) в части его открытия специального счета и осуществления приходных и расходных операций. Учет фонда капитального ремонта в разрезе начисленных и уплаченных каждым собственником взносов региональный оператор в данном случае вести не обязан. Таким образом, делать это придется управляющему. Объясним почему.
Во-первых, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете все обязательства по организации, планированию и проведению капитального ремонта общего имущества в домах, находящихся в управлении УК, сохраняются за управляющим. В этом отношении все нормы ЖК РФ (п. п. 1, 1.1 и 1.2 ст. 161) и положения подзаконных актов остались неизменными. Поэтому единственным лицом, заинтересованным в учете фонда капитального ремонта в целом и платы в виде взноса каждого собственника помещения, в частности, является именно управляющий. Ведь фонд признается источником финансирования расходов на капитальный ремонт (п. 2 ст. 158 ЖК РФ), при этом отсутствие такого финансирования не освобождает управляющего от обязанности выполнить все необходимые работы капитального характера, которые будут раскрыты в региональной программе капитального ремонта по каждому дому.
Во-вторых, именно управляющий заинтересован в поддержании платежной дисциплины собственников в части внесения взносов на специальный счет на высоком уровне. Причины те же: формирование источника финансирования капитального ремонта в максимальном объеме минимизирует риск неоплаты управляющим предстоящих работ капитального характера со стороны собственников, то есть гарантирует приток денежных средств. Поэтому, несмотря на то что взносы на капитальный ремонт могут перечисляться на специальный счет, владельцем которого является региональный оператор, начислять их и предъявлять к уплате собственникам следует именно управляющему в составе уже применяемого в организации или специально разработанного платежного документа. Ведение учета в разрезе начисленных и уплаченных взносов, а также претензионной работы с должниками тоже остается в компетенции управляющего (основания - пп. "ж" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, п. 29 Правил содержания общего имущества).
В-третьих, в получении информации о размере фондов капитального ремонта, накопленных в МКД, находящихся в управлении УК (ТСЖ), без сомнения, заинтересованы пользователи ее отчетности, поскольку только с учетом такой информации можно реально оценить уровень финансовой устойчивости организации в перспективе.
На основе изложенного плата в виде взноса на капитальный ремонт в условиях формирования фонда на специальном счете является объектом бухгалтерского учета управляющего (его активом). Начислять плату за жилое помещение в части взноса на капитальный ремонт следует проводкой Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Кредит 86 "Целевое финансирование". К счету 76 целесообразно открыть субсчета первого или второго порядка (или иным образом организовать аналитический учет) под названием "Взносы в фонд капитального ремонта - начисленные" и "Взносы в фонд капитального ремонта - уплаченные".
Кроме того, необходимо определить отдельный забалансовый счет для отражения на нем невыясненных платежей или взносов, уплаченных сверх начисленного размера. Для этих целей подойдет счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные".
Получить информацию о сумме зачисленных на специальный счет платежей собственников, остатке средств на этом счете и всех операциях по нему может каждый собственник (п. 7 ст. 177 ЖК РФ), а вот управляющие не поименованы в числе лиц, которые могут обратиться в банк или к владельцу специального счета с подобным запросом. Данное обстоятельство не является препятствием для получения необходимой информации. Взаимодействие с региональным оператором вполне может осуществляться при участии председателя совета МКД или без его участия по доверенности последнего.
Информация о поступивших взносах служит основанием для формирования внутренней проводки по счету 76 Дебет счета "Взносы в фонд капитального ремонта - уплаченные" Кредит счета "Взносы в фонд капитального ремонта - начисленные", а также для отражения на счете 008 невыясненных платежей и переплат по взносам и списания таковых.
Если к моменту наступления срока проведения капитального ремонта в конкретном МКД правовое положение управляющего не изменится и он по-прежнему будет управлять домом, в учете будут сформированы записи, связанные с выполнением работ капитального характера и их оплатой с предварительным переводом средств на расчетный счет управляющего (Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Взносы в фонд капитального ремонта - уплаченные").
1.1.3. Формирование фонда на счете регионального оператора
Для данного варианта формирования фонда характерно, что взносы собственников на капитальный ремонт МКД, поступающие на счет (счета) регионального оператора, образуют имущество последнего (пп. 2 п. 1 ст. 179 ЖК РФ), тогда как права на денежные средства, аккумулируемые в виде фонда на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. А еще средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других домах (п. 4 ст. 179 ЖК РФ). "Занимать" средства можно только из фондов, формируемых на счете (счетах) регионального оператора, и только на ремонт тех домов, собственники помещений которых также формируют фонд капитального ремонта на счете (счетах) этого регионального оператора. Субъект РФ вправе принять решение, что подобные заимствования допускаются, только если соответствующие МКД расположены на территории определенного муниципального образования.
Правовое положение регионального оператора и его функции
Согласно п. 1 ст. 178 ЖК РФ региональный оператор создается в организационно-правовой форме фонда.
Фонд - это некоммерческая организация (НКО). Общие положения о фондах сформулированы в ст. ст. 118, 119 ГК РФ. Согласно им НКО в виде фонда не имеет членства, учреждается гражданами или юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследует социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Учредители не отвечают по обязательствам созданного ими фонда, а фонд не отвечает по обязательствам своих учредителей. Фонд вправе заниматься предпринимательской деятельностью, необходимой для достижения общественно полезных целей, ради которых он создан, и соответствующей этим целям. По общим правилам для осуществления предпринимательской деятельности фонды вправе создавать хозяйственные общества или участвовать в них. Ликвидируются фонды только по решению суда по заявлению заинтересованных лиц.
В соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" надзор за деятельностью фонда осуществляет попечительский совет, который действует на общественных началах.
Естественно, ЖК РФ устанавливает определенные особенности создания фондов и ведения ими деятельности в виде региональных операторов, что не противоречит федеральному законодательству об НКО.
Так, в силу ст. ст. 178, 179 ЖК РФ региональный оператор создается субъектом РФ, который несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД. Региональный оператор лишен возможности иметь филиалы, представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, хотя по общему правилу фонды вправе создавать хозяйственные общества или участвовать в них.
Имущество регионального оператора, кроме платежей собственников в фонд капитального ремонта, составляют взносы учредителя и другие не запрещенные законом источники. При этом региональный оператор вправе использовать средства фонда капитального ремонта только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества соответствующих МКД. Административно-хозяйственные расходы регионального оператора не могут финансироваться за счет средств, поступающих в фонд капитального ремонта.
Функции регионального оператора сформулированы в ст. 180 ЖК РФ. Таковыми являются:
- аккумулирование взносов на капитальный ремонт;
- функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Законом субъекта РФ могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика по договору с региональным оператором возлагаются на органы местного самоуправления и (или) муниципальные бюджетные учреждения (п. 4 ст. 182 ЖК РФ);
- финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
- взаимодействие с органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД;
- открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в МКД выбрали регионального оператора в качестве владельца специальных счетов. Важно, что региональный оператор не вправе отказать собственникам в открытии на свое имя таких счетов;
- иные предусмотренные ЖК РФ, законом субъекта РФ и учредительными документами регионального оператора функции.
К ведению деятельности региональным оператором и обеспечению его финансовой устойчивости предъявляются определенные требования (ст. 185 ЖК РФ). Так, объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе расходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется как доля от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год. Размер указанной доли устанавливается законом субъекта РФ (например, Законом Тверской области от 28.06.2013 N 43-ЗО такая доля определена в промежутке от 80 до 95%).
Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана осуществления плановых проверок. Сроки проверок не ограничиваются. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и предварительного уведомления региональных операторов об их осуществлении (п. 4.3 ст. 20 ЖК РФ).
Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом РФ на конкурсной основе (п. 1 ст. 187 ЖК РФ), что также является элементом контроля деятельности региональных операторов наряду с обязанностью последних информировать органы государственного жилищного надзора о домах, в которых фонд капитального ремонта формируется на счете (счетах) регионального оператора, и поступлении взносов в этот фонд от собственников помещений в данных домах (п. 2 ст. 172 ЖК РФ). В целом же контролю за деятельностью регионального оператора посвящена ст. 186 ЖК РФ.
Рекомендации Минрегиона
Во исполнение требований п. 7 ст. 178 ЖК РФ и Распоряжения Правительства РФ от 30.04.2013 N 720-р Минрегион утвердил Методические рекомендации по созданию региональных операторов (Приказ от 14.06.2013 N 253). Перечислим некоторые положения, которых должны придерживаться на местах учредители таких НКО.
Предполагается, что на территории одного субъекта РФ будет функционировать один региональный оператор. Создание нескольких операторов может быть обосновано:
- различиями в конструктивных и технических параметрах жилищного фонда;
- степенью физического износа жилищного фонда;
- существенным различием климатических условий в рамках территории субъекта РФ;
- особенностями административно-территориального деления субъекта РФ (например, наличием закрытых административно-территориальных объединений).
Осуществление региональным оператором предпринимательской деятельности не приветствуется. В исключительных случаях в качестве возможных видов деятельности, приносящих доход, допускается деятельность по размещению временно свободных средств, в том числе средств фонда капитального ремонта, позволяющих сократить расходы бюджета на содержание регионального оператора.
Еще одна особенность, которая не закреплена на уровне федерального законодательства, - это необходимость уведомления собственников помещений в МКД, чьи взносы были использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта иных МКД.
Одновременно субъекты РФ вправе предъявлять дополнительные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора. В таком случае региональные законы могут содержать положения о том, что:
- размещение временно свободных средств не должно приводить к возникновению дефицита средств при осуществлении расчетов за услуги и работы по капитальному ремонту и риску привлечения в связи с этим регионального оператора к гражданско-правовой ответственности;
- процент дефицита средств в фонде капитального ремонта не должен превышать 30%, как и процент задолженности собственников перед региональным оператором по взносам на капитальный ремонт;
- существенное превышение уровня дебиторской и (или) кредиторской задолженности является основанием для проведения проверки регионального оператора и т.д.
Принципы формирования фонда и учета
поступивших в него средств
В соответствии с п. 1 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, определенные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (если иное не установлено законом субъекта РФ).
Если до наступления срока проведения капитального ремонта (предусмотренного региональной программой) в конкретном МКД уже выполнены отдельные работы и оплата этих работ осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, причем повторное их проведение не требуется, собственники, ранее профинансировавшие такие работы, имеют право на зачет их стоимости (п. 4 ст. 181 ЖК РФ). То есть средства в размере, равном стоимости выполненных работ (но не выше предельного размера), засчитываются в счет исполнения обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт на будущий период. Порядок такого зачета субъекты РФ устанавливают самостоятельно.
Если же региональный оператор, напротив, израсходовал на капитальный ремонт конкретного МКД больше средств, чем накопили собственники в фонде, возмещение оператору осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений данного МКД (п. 7 ст. 182 ЖК РФ).
Согласно ст. 183 ЖК РФ региональный оператор организует систему учета фондов капитального ремонта в разрезе каждого собственника помещения в МКД. Такая система включает сведения о размере:
- начисленных и уплаченных каждым собственником взносов, задолженности по их уплате, а также уплаченных процентов;
- средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт, в том числе с учетом предоставленной рассрочки по оплате услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
- задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Перечисленные сведения предоставляются собственникам, а также управляющим (ТСЖ, УК) по их запросу.
Взаимоотношения между собственниками и оператором регулируются специальным договором.
Договор о формировании фонда
и обязанности регионального оператора
Согласно ст. 181 ЖК РФ собственники в обязательном порядке, установленном ст. 445 ГК РФ, заключают с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта (далее - договор о формировании фонда). Как и при заключении договора управления, собственники помещений МКД, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны такого договора.
По договору о формировании фонда собственник помещения в МКД обязуется вносить на счет регионального оператора в установленные сроки (см. п. 1 ст. 171 ЖК РФ) и в полном объеме взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор - обеспечивать (п. 2 ст. 181, п. 1 ст. 182 ЖК РФ):
- проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в объеме и сроки, которые предусмотрены региональной программой;
- финансирование такого капитального ремонта, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других МКД, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета.
Обеспечение проведения капитального ремонта. Что касается исполнения договора о формировании фонда в части проведения ремонтных работ капитального характера, региональный оператор должен выполнить следующие действия (п. 2 ст. 182 ЖК РФ).
Во-первых, он обязан подготовить и направить собственникам помещений в МКД предложения, в частности:
- о сроке начала капитального ремонта;
- о необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости;
- о порядке и источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД.
Во-вторых, региональный оператор должен обеспечить:
- подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту;
- при необходимости - подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта. В этом случае оператор утверждает проектную документацию и несет ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов.
В-третьих, региональный оператор обязан привлечь в порядке, установленном субъектом РФ, подрядчиков для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту и заключить с ними соответствующие договоры от своего имени. Качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ также контролирует оператор, он же осуществляет приемку выполненных работ.
Обеспечение финансирования капитального ремонта. В части вопросов финансирования капремонта региональный оператор должен руководствоваться положениями ст. 190 ЖК РФ, в которой указано, что основанием для перечисления средств подрядчикам за оказанные услуги и (или) выполненные работы является акт приемки выполненных работ. Этот акт должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в МКД (если капитальный ремонт проводился на основании решения собственников). Авансирование подрядчиков возможно в пределах 30% стоимости соответствующего вида работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, включая работы по разработке проектной документации.
В целом стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту оплачивается региональным оператором в соответствии с таким правилом: за счет средств фонда, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, оплачиваются услуги и работы в размере, не превышающем их предельной стоимости. Таковая определяется субъектом РФ. Все, что выходит за рамки установленного ст. 166 ЖК РФ или нормативным актом субъекта РФ перечня услуг и работ или превышает размер их предельной стоимости, финансируется региональным оператором за счет средств собственников, уплачиваемых в виде взносов на капитальный ремонт сверх минимального размера.
Ответственность регионального оператора
Согласно п. 6 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор несет ответственность перед собственниками как за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору о формировании фонда, так и за последствия неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
Вместе с тем убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) региональным оператором своих договорных обязательств, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством (п. 5 ст. 178 ЖК РФ, см. также ст. 188 ЖК РФ).
1.1.4. Изменение способа формирования фонда
Этому вопросу посвящена ст. 173 ЖК РФ. Согласно п. 1 данной статьи собственники вправе в любое время изменить способ формирования фонда, но к моменту принятия такого решения все возникшие ранее обязательства, подлежащие погашению за счет средств фонда, должны быть погашены: возвращены кредиты и займы, оплачены оказанные услуги и выполненные работы. Этого требует п. 2 указанной статьи.
Любопытно, что решение собственников о прекращении формирования фонда на счете регионального оператора и его формировании на специальном счете вступает в силу через два года после его направления региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ). И только через два года и пять дней с момента получения такого решения региональный оператор перечислит средства фонда на специальный счет. Субъект РФ вправе сократить этот срок.
В свою очередь, решение о прекращении формирования фонда на специальном счете и его формировании на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после его направления владельцу специального счета (п. 6 ст. 173 ЖК РФ). Для перечисления средств также отводится пять дней.
Очевидно, что региональные операторы будут активно использовать механизм заимствования средств фондов, созданных разными МКД. Именно поэтому законодатель отводит два года для перечисления средств на специальные счета, чтобы смена собственниками отдельных МКД способа формирования фонда капитального ремонта и необходимость изъятия соответствующих средств не парализовали деятельность оператора.
1.1.5. Решение о проведении капитального ремонта
Формально принятие решений о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по-прежнему отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). На деле же собственники помещений практически лишены в этом вопросе какого-либо влияния. В сущности, они могут лишь одобрить сроки и объем работ, зафиксированные в региональной программе, это следует из содержания ст. 189 ЖК РФ. Первые два пункта данной статьи гласят, что капитальный ремонт проводится именно на основании решения собственников, которые вправе принять его в любое время по собственной инициативе, по предложению УК (ТСЖ) или регионального оператора. Но остальные нормы свидетельствуют об обратном.
Так, согласно п. 3 ст. 189 ЖК РФ УК (ТСЖ) либо региональный оператор (если фонд капитального ремонта соответствующего дома формируется на его счете) представляет собственникам помещений предложения, в частности:
- о сроке начала капитального ремонта;
- о необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости;
- о порядке и источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД.
Такие предложения должны поступить собственникам не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен субъектом РФ) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой.
В течение трех месяцев собственники обязаны рассмотреть указанные предложения и принять соответствующее решение, утверждающее:
- перечень работ по капитальному ремонту и сроки их проведения. При этом нужно помнить, что собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, не могут сократить перечень услуг и работ, предусмотренный региональной программой, для своего дома, равно как не могут перенести их проведение на более поздний срок по сравнению с тем, который закреплен в региональной программе. При формировании фонда на счете регионального оператора запретов на уменьшение объема работ и перенос их сроков нет. Однако отдельные положения ЖК РФ (п. 4 ст. 181) позволяют усомниться в возможности собственников влиять на содержание региональных программ в части планирования капитального ремонта МКД. Вместе с тем закон не запрещает собственникам увеличивать перечень услуг и работ и назначать более ранний срок их проведения, главное, чтобы хватило финансирования. Если его недостаточно, нужно подключать такие механизмы, как сбор взносов в фонд в повышенном размере, привлечение заемных средств, использование средств "соседского" фонда или иных не запрещенных законом источников;
- смету расходов на капитальный ремонт. В решении этого вопроса нужно учитывать, что при формировании фонда на счете регионального оператора последний будет финансировать соответствующие услуги и работы, ориентируясь на их предельную стоимость (п. 4 ст. 190 ЖК РФ). Поэтому при утверждении сметы собственникам также следует ответственно подойти к бюджету данного мероприятия, поскольку и здесь может возникнуть вопрос о дополнительном финансировании;
- источники финансирования капитального ремонта. В силу п. 2 ст. 158 ЖК РФ расходы на капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Такими источниками, например, являются бюджетные средства, которые, как указано в ст. 191 ЖК РФ, предоставляются независимо от выбранного собственниками способа формирования фонда капитального ремонта.
Если собственники помещений в МКД проигнорируют перечисленные выше положения ЖК РФ, то решение о проведении ремонта согласно региональной программе примет орган местного самоуправления. Это прямо установлено п. 6 ст. 189 ЖК РФ относительно домов, собственники помещений в которых формируют фонд на счете регионального оператора и не приняли решение (предложение оператора) в установленный трехмесячный срок.
У домов, собственники помещений в которых формируют фонд на специальном счете, путь к капитальному ремонту, по решению местных властей, чуть длиннее.
Муниципалитет подключится, если капитальный ремонт общего имущества в МКД не будет выполнен в срок, предусмотренный региональной программой, а необходимость ремонта объективно установлена. В этом случае орган местного самоуправления примет решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направит его владельцу специального счета.
Владелец специального счета обязан перечислить средства фонда на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления.
Далее решение о капитальном ремонте общего имущества в этом МКД принимается в соответствии с п. п. 3 - 6 ст. 189 ЖК РФ. То есть региональный оператор представит собственникам свои предложения о проведении капитального ремонта, собственники рассмотрят их и примут соответствующее решение, если нет - такое решение примет орган местного самоуправления.
1.1.6. Переходные положения
Жилищный кодекс не содержит никаких указаний по поводу правил проведения и финансирования капитального ремонта МКД в период нормативного вакуума, то ес
