Реализация требований энергосбережения в МКД 2 страница

│Признаны прочие расходы в виде процентов за │ 91-2 │ 60-1 │ 2 400 │

│рассрочку, предоставленную РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Отражена дебиторская задолженность │ 62-1 │ 46-1 │ 7 220 │

│собственников помещений в сумме, │ │ │ │

│выставленной к уплате в платежных документах│ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В мае 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Признаны прочие расходы в виде процентов за │ 91-2 │ 60-1 │ 2 447 │

│рассрочку, предоставленную РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Отражена дебиторская задолженность │ 62-1 │ 46-1 │ 7 220 │

│собственников помещений в сумме, │ │ │ │

│выставленной к уплате в платежных документах│ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В июне 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Признаны прочие расходы в виде процентов за │ 91-2 │ 60-1 │ 2 335 │

│рассрочку, предоставленную РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Отражена дебиторская задолженность │ 62-1 │ 46-1 │ 7 220 │

│собственников помещений в сумме, │ │ │ │

│выставленной к уплате в платежных документах│ │ │ │

└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘

Представленная корреспонденция счетов требует некоторых пояснений. Ввиду того что установка ОПУ производится по заданию собственников помещений за плату, она представляет собой капитальный ремонт общего имущества. Между собственниками помещений и управляющим не возникает правоотношений по поводу предоставления рассрочки по оплате цены договора, размер платы устанавливается в общем порядке и не зависит от срока внесения денежных средств (проценты за пользование рассрочкой для собственников помещений не устанавливаются). Поэтому вся стоимость капитального ремонта, согласованная собственниками помещений (433 260 руб.), формирует доходы УК. Операция по установке ОПУ отражается в учете УК в том же порядке, в каком обычно отражаются операции по ремонту общего имущества: в момент выполнения работ начисляется выручка, которая предъявляется к оплате постепенно по мере выставления платежных документов на основании решения общего собрания собственников помещений. При этом НДС следует начислить на всю стоимость ремонта, хотя "входной" налог и предъявляется только в части расходов РСО на установку ОПУ.

Для целей исчисления налога на прибыль плата собственников помещений за установку ОПУ является платежами на ремонт общего имущества, которые признаются средствами целевого финансирования согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Будучи использованными по целевому назначению, данные средства не подлежат обложению налогом на прибыль. Платежи собственников помещений равны платежу УК в адрес РСО по графику с учетом процентов за рассрочку, значит, целевое использование в полном объеме возможно только в случае, если УК будет рассчитываться с РСО строго в соответствии с графиком. Если УК будет платить РСО с опережением графика и экономить на процентах, суммы экономии подлежат налогообложению (подробнее см. подраздел 4.3 "Ремонт общего имущества").

Пример. Изменим условия предыдущего примера. Дом находится в управлении ТСЖ, которое не уплачивает НДС по операциям, связанным с управлением МКД, и признает все поступления от собственников помещений на уставную деятельность целевыми для целей налогообложения прибыли.

В рабочем плане счетов ТСЖ:

- к счету 20 "Основное производство" открыт субсчет 20-3 "Капитальный ремонт общего имущества";

- к счету 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" открыт субсчет 60-1 "Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги";

- к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" открыты субсчета 76-5 "Расчеты с членами ТСЖ" и 76-6 "Расчеты с собственниками помещений в МКД, не являющимися членами ТСЖ";

- к счету 86 "Целевое финансирование" открыт субсчет 86-4 "Целевые поступления на финансирование капитального ремонта общего имущества".

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие проводки:

┌────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┐

│ Содержание операции │ Дебет │ Кредит │ Сумма, │

│ │ │ │ руб. │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В марте 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Сформированы расходы по установке ОПУ в МКД │ 20-3 │ 60-1 │ 300 000 │

│согласно акту РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Отражен "входной" НДС │ 19-1 │ 60-1 │ 54 000 │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│"Входной" НДС включен в стоимость работ │ 20-3 │ 19-3 │ 54 000 │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Отражен источник финансирования работ - │ 76-5, │ 86-4 │ 433 260 │

│платежи собственников помещений за │ 76-6 │ │ │

│капитальный ремонт общего имущества │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Расходы на установку ОПУ списаны за счет │ 86-4 │ 20-3 │ 300 000 │

│целевых поступлений │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В апреле 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Сформированы расходы в виде процентов за │ 20-3 │ 60-1 │ 2 400 │

│рассрочку, предоставленную РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Расходы списаны за счет источника целевых │ 86-4 │ 20-3 │ 7 220 │

│средств │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В мае 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Сформированы расходы в виде процентов за │ 20-3 │ 60-1 │ 2 447 │

│рассрочку, предоставленную РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Расходы списаны за счет источника целевых │ 86-4 │ 20-3 │ 7 220 │

│средств │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В июне 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Сформированы расходы в виде процентов за │ 20-3 │ 60-1 │ 2 335 │

│рассрочку, предоставленную РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Расходы списаны за счет источника целевых │ 86-4 │ 20-3 │ 7 220 │

│средств │ │ │ │

└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘

Проценты за рассрочку, которые ТСЖ выплачивает РСО, могут отличаться от начисленных по графику в зависимости от фактических сроков внесения платежей (погашения долга заранее либо, наоборот, с просрочкой). В связи с этим по окончании расчетов с РСО может образоваться как экономия целевых средств, так и их перерасход. Эти суммы должны попасть в отчет об исполнении сметы товарищества, а общее собрание членов должно решить, куда направить экономию или за счет каких источников покрыть перерасход. Налоговые последствия в такой ситуации не возникают.

Расчеты за ОПУ при смене способа управления

Представим себе ситуацию: ОПУ установлен на основании договора между УК и РСО, УК оплачивает цену договора в рассрочку на пять лет, аналогичным образом предусмотрены и платежи собственников помещений в пользу УК. Каковы последствия прекращения договора управления домом? Закон не содержит специальных правил на этот счет. С одной стороны, право УК требовать внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (в том числе в части платы за установку ОПУ) обусловлено законом, договором управления и решением общего собрания. При прекращении договора управления УК уже не имеет права требовать внесения данной платы, однако это вовсе не означает, что фактически выполненные работы не должны быть оплачены в полном объеме. В противоположной ситуации, например при получении УК денежных средств на ремонт, не освоенных на момент прекращения договора, УК обязана вернуть их собственникам помещений или по их распоряжению перечислить средства новой УК (ТСЖ). Поэтому при прекращении договора управления УК и собственники помещений должны договориться о порядке погашения неисполненных обязательств. С другой стороны, порядок исполнения договора между УК и РСО не поставлен в зависимость от такого обстоятельства, как прекращение договора управления. Поэтому в общем случае такой договор не расторгается автоматически, а продолжает действовать, если иное не было предусмотрено соглашением сторон. Представляется, что вполне допустимы такие варианты (на основании соглашения сторон с соблюдением норм гражданского законодательства):

- права и обязанности УК по договорам с собственниками помещений и РСО переходят новой УК;

- права требования УК к собственникам помещений переходят к РСО, одновременно прекращается обязательство УК перед РСО;

- собственники продолжают вносить платежи УК, утратившей право управления домом, а УК продолжает рассчитываться с РСО в прежнем порядке.

Административная ответственность за отсутствие ОПУ

Эксплуатация МКД без ОПУ (либо с ОПУ, не введенным в эксплуатацию) начиная с 01.07.2012 расценивается как административное правонарушение: согласно ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ несоблюдение лицами, ответственными за содержание МКД, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов влечет наложение административного штрафа (например, для юридических лиц в размере от 20 000 до 30 000 руб.). Примеры привлечения управляющих к административной ответственности уже есть (см. Решения арбитражных судов Свердловской области от 06.05.2013 по делу N А60-7452/2013, Новосибирской области от 22.04.2013 по делу N А45-2939/2013, Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 по делу N А56-10676/2013, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 по делу N А60-7266/2013, от 17.04.2013 по делу N А60-50480/2012, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2013 N 18АП-13297/2012, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 по делу N А35-13274/2012).

Поскольку речь зашла об административной ответственности управляющих за отсутствие после 01.07.2012 коллективных приборов учета, необходимо рассмотреть обстоятельства, которые могут стать основанием для освобождения от такой ответственности. Речь идет об отсутствии такого элемента состава правонарушения, как вина (при отсутствии состава правонарушения начатое производство по делу об административном правонарушении должно быть прекращено согласно п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ). Согласно ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Соответственно, если у УК не было возможности для установки ОПУ и ею были предприняты все зависящие от нее меры по установке ОПУ, вина в правонарушении отсутствует.

Вспомним, что работы по обеспечению установки ОПУ включены в перечень мероприятий по содержанию общего имущества. Одновременно в силу Постановления Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 УК обязана выполнять обязательные (предусмотренные законом) работы независимо от того, указаны ли они в договоре и было ли принято соответствующее решение общего собрания. Поэтому даже отказ собственников помещений профинансировать конкретные обязательные работы не является основанием для освобождения УК от административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 КоАП РФ. Следуя данной логике, можно прийти к выводу: даже если собственники помещений приняли решение о том, что они не желают устанавливать ОПУ и оплачивать его добровольно, вина УК в отсутствии ОПУ все же есть и ей должно быть назначено наказание. Чтобы избежать привлечения к административной ответственности, УК должна установить ОПУ против воли собрания жильцов за свой счет. Однако такие выводы представляются неверными по нескольким причинам.

Во-первых, Законом N 261-ФЗ предусмотрен особый механизм принудительной установки ОПУ (в том числе без решения общего собрания либо против его воли). Но в принудительном порядке монтируют счетчики не управляющие домами, а РСО, и такое полномочие появилось у РСО только после 01.07.2012. УК и ТСЖ не имеют права и не несут обязанности устанавливать ОПУ без решения общего собрания собственников помещений.

Во-вторых, произведя самовольно за свой счет установку ОПУ, УК нарушает права собственников помещений, которые имеют право самостоятельно принять решение об установке ОПУ (на других условиях, нежели реализованы УК, например выбрать другой тип счетчика). Согласно п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ, если до 01.07.2012 собственники помещений и лицо, ответственное за содержание общего имущества, не обеспечили установку и ввод ОПУ в эксплуатацию, РСО обязаны сделать это самостоятельно до 01.07.2013. Соответствующие расходы РСО должны быть компенсированы. До тех пор пока РСО не установила ОПУ, собственники помещений вправе сделать это по собственной инициативе в том числе на условиях, на которые они были вправе рассчитывать еще до 01.07.2012 (в частности, с учетом пятилетней рассрочки платежа), а РСО не вправе отказать им в заключении соответствующего договора.

В-третьих, принудительная установка ОПУ подразумевает принудительное же взыскание расходов РСО. Это обстоятельство исключает установку ОПУ из числа работ по содержанию общего имущества, имеющих целью обеспечение безопасных и комфортных условий для проживания, которые должны быть выполнены даже в случае отказа собственников помещений от предоставления дополнительного финансирования. Получается, что выводы, справедливые для ст. 7.22 КоАП РФ, нельзя применять к порядку привлечения к ответственности по ч. 4 ст. 9.16.

В-четвертых, остается нерешенным вопрос о правомерности использования в расчете платы за коммунальные услуги для потребителей ОПУ, установленных без решения общего собрания (имеются в виду случаи монтажа ОПУ до начала кампании по принудительной установке ОПУ, то есть ранее 01.07.2012). Так, сложилась правоприменительная практика, согласно которой установка ОПУ без согласования с собственниками помещений (в частности, за счет средств РСО) незаконна (Апелляционные определения Томского областного суда от 09.08.2013 по делу N 33-2121/2013, Оренбургского областного суда от 25.10.2012 по делу N 33-6186/2012, Хабаровского краевого суда от 05.09.2012 по делу N 33-5467/2012). Поэтому если УК установит ОПУ против воли жильцов, ее действия могут быть признаны незаконными. А бездействие в виде несовершения незаконных действий нельзя считать административным правонарушением.

В-пятых, несмотря на установленную Законом обязанность собственников помещений обеспечить оснащение МКД приборами учета к определенному сроку и исполнение такой обязанности через избранный способ управления, установка ОПУ является дополнительной работой по ремонту общего имущества, подлежащей согласованию отдельно в договоре управления. Поэтому без решения общего собрания управляющий не вправе и не обязан устанавливать ОПУ по собственной инициативе. Поясним. Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). Такой капитальный ремонт обусловлен требованиями надежности и безопасности зданий, поэтому в случае неотложной необходимости должен быть выполнен независимо от наличия решения общего собрания. Одновременно в силу п. 23 того же документа в решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа. Обратите внимание: моральный износ элементов общего имущества не влияет на характеристики надежности и безопасности МКД, поэтому замена морально устаревших элементов общего имущества производится исключительно по волеизъявлению собственников помещений. Капитальный ремонт общего имущества, состоящий в установке ОПУ на внутридомовых инженерных сетях, как раз относится к такому виду работ. Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10, такие дополнительные работы выполняются сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома, и только на основании решения общего собрания собственников помещений (с предоставлением соответствующего финансирования).