Реализация требований энергосбережения в МКД 5 страница

4 5 6 7 8 9 10

│Отражен источник финансирования работ - │ 76-5, │ 86-4 │ 25 000 │

│задолженность собственников помещений │ 76-6 │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Расходы на установку ОПУ списаны за счет │ 86-4 │ 20-3 │ 25 000 │

│целевых поступлений │ │ │ │

│Оплачен счет РСО │ 76-8 │ 51 │ 25 000 │

│Признаны доходы в виде процентов за │ 76-8 │ 91-1 │ 175 │

│рассрочку за октябрь 2013 г. │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В ноябре 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Признаны доходы в виде процентов за │ 76-8 │ 91-1 │ 142 │

│рассрочку за ноябрь 2013 г. │ │ │ │

│ В декабре 2013 года │

│Признаны доходы в виде процентов за │ 76-8 │ 91-1 │ 118 │

│рассрочку за декабрь 2013 г. │ │ │ │

└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘

Представляется, что учет и налогообложение операций ТСЖ, связанных с принудительной установкой ОПУ, не зависят от того, на чьих сетях сетевая компания установит такой счетчик. В любом случае оплата расходов на его монтаж - это целевые поступления ТСЖ. Несмотря на то что при размещении счетчика на сетях, не входящих в состав общего имущества, нельзя говорить о выполнении работ по ремонту общего имущества, оплата соответствующих расходов сетевой компании - это обязанность ТСЖ. Такая обязанность проистекает из обязанности собственников помещений, обусловлена статусом товарищества как лица, ответственного за управление домом, и может быть исполнена принудительно. То есть именно в силу того, что ТСЖ создано для управления домом, оно обязано оплатить расходы сетевой компании по установке счетчика. А тот факт, что счетчик установлен за пределами общего имущества, обусловлен тем, что ТСЖ не обеспечило установку ОПУ на границе эксплуатационной ответственности, но не указывает на то, что такая установка ОПУ выходит из компетенции ТСЖ и вообще не касается товарищества. Участие в расчетах за принудительно установленные ОПУ (независимо от места их установки) не является предпринимательской деятельностью товарищества, направленной на получение дохода.

Установка ИПУ

Закон N 261-ФЗ не делает различий в правовом регулировании установки ОПУ и ИПУ. Таким образом, ИПУ также должны быть установлены принудительно до 01.07.2013. Лицо, обязанное сделать это, устанавливается точно так же, как лицо, которое в период добровольной установки было не вправе отказать собственнику помещения в заключении соответствующего договора. Как было сказано выше, положения Закона N 261-ФЗ могут быть истолкованы двояко: это либо РСО (сетевая компания), либо исполнитель коммунальных услуг. Но в любом случае правоотношения у собственника помещения в МКД возникают напрямую с лицом, фактически установившим счетчик. Если собственник помещения не возражает против установки ИПУ либо для его установки не требуется доступ в квартиру, ИПУ будет смонтирован, а расходы истребованы с учетом предоставляемой по умолчанию пятилетней рассрочки платежа. Если же гражданин против установки ИПУ и не предоставляет доступ в жилое помещение, у лица, обязанного устанавливать приборы учета, нет никаких законных способов принудить его к этому. Причина в том, что жилище неприкосновенно (ст. 25 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ) и закон не дает права третьим лицам проникать в него для установки ИПУ. Меры ответственности за отсутствие ИПУ для собственников помещений не предусмотрены, но с 2015 г. при расчете платы за коммунальные услуги нормативы потребления будут применяться с учетом повышающих коэффициентов при наличии технической возможности установки ИПУ.

Административная ответственность за отсутствие счетчиков

Согласно ч. 12 ст. 9.16 КоАП РФ несоблюдение организацией, обязанной осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых она осуществляет, установленных для нее в качестве обязательных требований об установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, рассматривается как административное правонарушение и наказывается штрафом от 50 000 до 100 000 руб. для юридических лиц. Представляется, что по этой статье может быть оштрафована РСО, не установившая ОПУ во всех МКД, снабжение ресурсами которых она осуществляет. Поскольку отсутствие ОПУ в МКД представляет собой нарушение обязательных для РСО требований только начиная с 01.07.2013, факт правонарушения может быть установлен только после этой даты.

Чтобы избежать привлечения к ответственности за неоснащение МКД приборами учета после 01.07.2013, РСО должна доказать, что у нее не было возможности для установки ОПУ и она приняла все зависящие от нее меры по установке ОПУ. С учетом того что подзаконные акты допускают принудительное оснащение МКД приборами учета не только на границе эксплуатационной ответственности, но и на сетях, принадлежащих РСО или сетевым компаниям, РСО не вправе ссылаться на то, что управляющий домом не допустил ее к месту установки ОПУ. Но аналогичный аргумент в отношении ИПУ (гражданин отказался допускать представителя компании в жилое помещение для установки ИПУ) позволит уйти от административной ответственности, если, конечно, нет возможности установить ИПУ за пределами жилого помещения.

2.3.3. Эксплуатация приборов учета

В силу п. 9 ст. 11 Закона N 261-ФЗ собственники помещений в МКД обязаны обеспечивать соответствие МКД требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока их службы путем организации их надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий. Одновременно согласно пп. "к" п. 11 Правил содержания общего имущества обеспечение надлежащей эксплуатации ОПУ (осмотров, технического обслуживания, поверки), как и обеспечение установки и ввода их в эксплуатацию, входит в состав мероприятий по содержанию общего имущества. Таким образом, эксплуатация ОПУ также входит в круг обязанностей управляющих МКД. Последние должны планировать и выполнять необходимые мероприятия. При условии что ОПУ входит в состав общего имущества, расходы на его эксплуатацию следует включать в плату за содержание общего имущества. Нужно помнить, что управляющий самостоятельно не вправе изменять размер платы - это находится в компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, если дом в управлении УК, и общего собрания членов ТСЖ, если домом управляет товарищество. Представляется, что в ситуации, когда в период действия договора управления был принудительно установлен ОПУ и возникла необходимость его эксплуатации, расходы на которую не были предусмотрены договором, УК вправе требовать дополнительной платы сверх договорной. Обоснование изложено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10: если выполнение неотложных работ и услуг текущего характера вызвано обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме. В рассматриваемой ситуации ОПУ установлен принудительно - УК не могла предотвратить необходимость выполнения работ, связанных с обслуживанием ОПУ, и заранее (до установки ОПУ) она не была вправе требовать от собственников помещений увеличения размера платы за содержание общего имущества исходя из подобных расходов. Если же ОПУ установлен добровольно, по решению общего собрания, управляющий должен был одновременно с решением вопроса об оплате самого ОПУ поднять вопрос об оплате расходов на его эксплуатацию. В этом случае мероприятия по эксплуатации являются предвидимыми, значит, впоследствии требовать дополнительной оплаты безосновательно. Точно так же мероприятия по эксплуатации принудительно установленного ОПУ переходят в категорию предвидимых и не оплачиваемых дополнительно, если после принудительной установки ОПУ было проведено собрание собственников помещений. Тот факт, что УК не предложила и не обосновала собственникам помещений необходимость увеличения размера платы в связи с вновь возникшими расходами, является ее предпринимательским риском.

Добавим, что в силу п. 12 ст. 13 Закона N 261-ФЗ при выявлении фактов невыполнения собственниками приборов учета обязанности по обеспечению надлежащей эксплуатации этих приборов учета и неустранении такого невыполнения до истечения двух месяцев с момента его выявления РСО обязаны приступить к эксплуатации этих приборов учета с отнесением произведенных расходов на собственников этих приборов учета. Последние обязаны обеспечить допуск указанных организаций к приборам учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы указанных организаций на их эксплуатацию, а в случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания. Таким образом, если управляющий домом не обслуживает ОПУ, этим займется РСО и будет взыскивать соответствующие расходы именно с управляющего (по аналогии с установкой ОПУ). Сможет ли управляющий взыскать соответствующие расходы с собственников помещений в МКД, описано выше.

Если же прибор учета был установлен на сетях за пределами общего имущества и не передавался в общую собственность собственников помещений в МКД, управляющий домом не обязан обеспечивать его эксплуатацию, нести на нее расходы - это дело собственника прибора учета.

2.4. Энергосервисный договор

Описанные выше требования к МКД в сфере энергосбережения и повышения энергетической эффективности реализуются посредством выбранного способа управления. Однако действующее законодательство предлагает еще один механизм - энергосервисный договор (далее - ЭД), который заключается по желанию собственников помещений в МКД. Универсальные положения об ЭД содержатся в гл. 5 Закона N 261-ФЗ, некоторые специальные нормы по отношению к ЭД на общедомовые нужды (ОДН) приведены в Правилах содержания общего имущества, Примерные условия ЭД, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в МКД, утверждены Приказом Минрегиона России от 27.06.2012 N 252 (далее - Примерные условия).

2.4.1. Перечень мероприятий, осуществляемых по ЭД на ОДН

В соответствии с п. 8 ст. 2 и п. 1 ст. 19 Закона N 261-ФЗ предметом ЭД является осуществление исполнителем действий, направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности использования энергетических ресурсов заказчиком. Закон не ограничивает стороны ЭД в выборе соответствующих мероприятий, в частности, согласно п. 3 Примерных условий это могут быть:

- проведение энергетического обследования;

- установка и ввод в эксплуатацию ОПУ;

- мероприятия из включенных в утвержденный органом исполнительной власти субъекта РФ перечень обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению управляющий обязан обеспечить и без заключения ЭД на ОДН. Энергетическое обследование является обязательным, если суммарные затраты на все энергоресурсы (природный газ, тепловую и электрическую энергию, дизельное и иное топливо, мазут, уголь) превышают 10 млн руб. за календарный год и если мероприятия по энергосбережению полностью или частично финансируются за счет бюджетных средств (п. 1 ст. 16 Закона N 261-ФЗ). В этой ситуации обеспечить и оплатить проведение энергетического обследования обязан управляющий, в других случаях обязанность проведения обследования может быть предусмотрена договором управления как дополнительная услуга за отдельную плату. Одновременно те же самые мероприятия могут стать предметом ЭД на ОДН. Это может быть выгодно собственникам помещений, поскольку ЭД на ОДН предусматривает особый порядок расчетов. Что касается ОПУ, на практике не исключено завышение расходов на их установку силами РСО в принудительном порядке, тогда как ЭД на ОДН предполагает рыночный механизм ценообразования, значит, стоимость монтажа ОПУ будет ниже.

Если какие-либо мероприятия из числа тех, что по умолчанию являются обязанностью управляющего домом, предусмотрены ЭД на ОДН, они тем самым автоматически исключаются из предмета договора управления (решением общего собрания о заключении ЭД на ОДН вносятся изменения в договор управления). Это означает, что из общего размера платы за содержание и ремонт общего имущества должны быть исключены затраты на проведение таких мероприятий. Однако это обстоятельство не снимает с управляющего ответственности за надлежащее содержание общего имущества и выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (при нарушении установленных требований наступит административная ответственность).

Добавим, что заключение ЭД - дело исключительно добровольное. Поэтому собственники помещений вправе самостоятельно выбирать, будут действия исполнителя касаться только лишь общего имущества или МКД в целом. В последнем случае, очевидно, в предмет ЭД войдут работы в отношении внутриквартирного оборудования. Одновременно каждый собственник в индивидуальном порядке вправе заключить ЭД на выполнение энергосберегающих мероприятий в отношении внутриквартирного оборудования без согласований с соседями или управляющим.

Как видно из п. 3 Примерных условий, перечень действий исполнителя ЭД на ОДН может быть определен на основании следующих данных, характеризующих конкретный МКД:

- энергетического паспорта и (или) отчета, составленного по результатам проведения энергетического обследования МКД. Осуществлять энергетическое обследование вправе лишь специализированные компании, состоящие в соответствующих саморегулируемых организациях, поэтому оно весьма недешево (в СМИ называются цифры от 50 000 руб. и выше). Конкретный исполнитель по ЭД может и не быть членом саморегулируемой организации, поэтому более реальным является второй вариант;

- данных об объеме потребления коммунальных услуг, определенном по показаниям ОПУ и (или) ИПУ, которые либо предоставлены заказчиком за период, предшествующий дате заключения ЭД, либо выявлены по показаниям установленных исполнителем по энергосервисному договору ОПУ и (или) ИПУ.

С учетом перечня существенных условий ЭД понятно, что к определению объемов потребления коммунальных услуг и особенностей конкретного МКД следует подходить весьма серьезно. Причем, очевидно, заниматься этим должен непосредственно исполнитель по ЭД, чтобы трезво оценить ситуацию и не принимать на себя заведомо невыполнимые обязательства. Поэтому анализ потребления коммунальных ресурсов зачастую становится первым этапом ЭД на ОДН. Тогда в договоре предусматривается, что конкретный перечень и стоимость мероприятий по энергосбережению подлежат отдельному согласованию сторонами, после чего достигнутое соглашение становится неотъемлемой частью ЭД.

2.4.2. Приемка-передача результатов

Действия, направленные на энергосбережение и повышение энергетической эффективности использования энергетических ресурсов заказчиком, имеют разнородный характер, в частности, могут квалифицироваться как услуги (не имеют материального результата) или работы (имеют материальный результат). Закон N 261-ФЗ предлагает весьма скудное правовое регулирование ЭД, поэтому представляется возможным воспользоваться нормами ГК РФ о соответствующих договорах с учетом особенностей ЭД. Забегая вперед, отметим, что наряду с перечнем энергосберегающих мероприятий существенным условием договора является величина экономии ресурсов, поэтому одного только выполнения предусмотренных ЭД мероприятий недостаточно для надлежащего исполнения обязательства: такие мероприятия должны обеспечить определенный уровень экономии ресурсов.

Тем не менее факт совершения каждого действия по энергосбережению должен быть зафиксирован документом, для этого традиционно используется акт сдачи-приемки работ. При приемке работ и услуг заказчик подтверждает, во-первых, их фактическое выполнение и оказание, во-вторых, тот факт, что на момент приемки он не имеет никаких претензий по качеству. Составлять акт приемки работ и услуг необходимо, этим документом подтверждается, что исполнитель выполнил часть обязательства, и фиксируется момент исполнения (в ЭД на ОДН должны быть предусмотрены сроки выполнения всех мероприятий по энергосбережению). Одновременно с выполнением работ и оказанием услуг по энергосбережению объекты, подвергшиеся ремонту, монтажу, регулировке, принимаются заказчиками в эксплуатацию.

Некоторые из мероприятий связаны с поставкой и монтажом оборудования (например, установка ОПУ, светильников с оптико-акустическими выключателями). Возникает вопрос о праве собственности на такое имущество. Известно, что в первом чтении принят законопроект N 104515-6, предлагающий следующие поправки в Закон N 261-ФЗ: при оказании услуг иждивением исполнителя все оборудование, отделимые улучшения, установленные исполнителем, принадлежат исполнителю в течение срока действия энергосервисного договора (контракта). Неотделимые улучшения с момента их создания на объектах заказчика принадлежат заказчику. Для исполнителя подобные положения являются своеобразной гарантией исполнения обязательств заказчиком: в случае неоплаты оказанных услуг исполнитель вправе распорядиться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности (изъять его с объекта заказчика). Одновременно исполнитель обязан нести бремя расходов на содержание принадлежащего ему имущества.

В связи с тем что в настоящее время вопрос о праве собственности на объекты, смонтированные при исполнении ЭД, на законодательном уровне не решен, стороны ЭД решают его по своему усмотрению. К примеру, есть мнение, что право собственности на все установленное оборудование до окончания договора принадлежит исполнителю. Существует и другая позиция: имущество, смонтированное исполнителем в МКД, может оставаться в его собственности при соблюдении определенного условия: если демонтаж имущества никак не ухудшит качество предоставляемых коммунальных услуг и показатели надежности, безопасности, комфортности общего имущества в МКД, оно может находиться в собственности третьих лиц. Исходя из этого критерия, например, лифт, стеклопакеты или светильники в местах общего пользования могут находиться только в общей собственности собственников помещений, а вот ОПУ в принципе может принадлежать исполнителю по ЭД. Есть и третий подход: исполнитель лишь выполняет работы и оказывает услуги, а все используемое при этом имущество незамедлительно при приемке работ поступает в общую собственность собственников помещений в МКД. Именно из этого будем исходить в дальнейшем.

2.4.3. Экономия ресурсов

Одно из существенных условий ЭД - это условие о величине экономии энергетических ресурсов (в том числе в стоимостном выражении), которая должна быть обеспечена исполнителем в результате исполнения ЭД (пп. 1 п. 2 ст. 19 Закона N 261-ФЗ). В п. 6 Примерных условий и п. 38(3) Правил содержания общего имущества данное условие конкретизировано применительно к ЭД на ОДН: в таком договоре должна устанавливаться величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема потребленных на ОДН коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения ЭД на ОДН. Экономия в натуральном выражении более наглядна, ведь тарифы изменяются регулярно, и зная их, нетрудно рассчитать экономию в стоимостном выражении. Величина экономии может быть обозначена в расчете на календарный месяц, квартал, полугодие, год либо отопительный период.

Как посчитать экономию?

Чтобы рассчитать фактическую величину экономии, которая позволит выявить, выполнил ли исполнитель свои обязательства, в ЭД должны быть сформулированы некоторые положения (представляется, что все они комплексно входят в состав существенного условия ЭД о величине экономии ресурсов).

Во-первых, должен быть установлен порядок определения объема потребления коммунальных ресурсов на ОДН. Вполне понятно, что его основой должны стать показания приборов учета. Как сказано в п. 9 Примерных условий, объемы потребления для коммунальных услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и газоснабжения определяются по показаниям приборов учета. Здесь же уточняется, что такой объем может определяться отдельно по различным видам потребления в случае наличия приборов учета по каждому виду потребления (потребление тепловой энергии для целей отопления, вентиляции, горячего водоснабжения, кондиционирования; потребление электроэнергии на освещение мест общего пользования, работу лифта и т.д.).

Без ОПУ ЭД на ОДН теряет смысл, так как измерить экономию ресурса (установить, выполнено ли обязательство исполнителя) не представляется возможным. Поэтому в домах без ОПУ такие приборы учета должны быть установлены до заключения ЭД на ОДН либо установка ОПУ должна войти в предмет ЭД. Важно, что размер экономии, достигнутый в результате исполнения ЭД, должен определяться без учета экономии, полученной за счет установки прибора учета (то есть разности между данными об объеме потребления коммунального ресурса, используемыми до установки прибора учета коммунального ресурса, а именно определенными исходя из нормативов потребления, и данными, полученными при помощи установленного прибора учета). Такое положение содержится в п. 3 Примерных условий. Хотя Примерные условия не обязательны для сторон ЭД, в этом конкретном требовании есть здравый смысл. Даже формально установка ОПУ не является мерой по энергосбережению (уменьшению объема используемых ресурсов при сохранении полезного эффекта) и повышению энергетической эффективности (увеличению отношения полезного эффекта от использования ресурса к затратам такого ресурса), ведь ОПУ - это лишь способ измерения объема используемого ресурса. Будет объем ресурса, измеренный ОПУ, больше или меньше объема, определенного исходя из нормативов потребления, зависит лишь от обоснованности нормативов потребления. Нельзя утверждать, что в результате установки ОПУ объем используемого ресурса стал меньше. Правильнее говорить, что расчетный метод, основанный на нормативах потребления, недостоверно отражал фактический объем использования ресурса, а нормативы потребления были завышены. Кроме того, нередко фактический объем (по показаниям ОПУ) потребляемого ресурса превышает расчетный объем (по нормативам), и в такой ситуации не приходится говорить даже об уменьшении затрат на ресурсы.

Объем потребления коммунального ресурса на ОДН вычисляется путем вычитания из общего объема ресурса, поставленного в дом, объема потребления услуг в жилых и нежилых помещениях дома. Такова формула из п. п. 11 и 13 Приложения 2 к новым Правилам предоставления коммунальных услуг. Отдельно скажем об объемах тепловой энергии: с 01.06.2013 не определяется плата за отопление на ОДН, то есть объем тепловой энергии на ОДН не рассчитывается. Определить его можно лишь в случае, когда в доме есть ОПУ и во всех помещениях установлены ИПУ тепловой энергии (см. п. 3(1) Приложения 2 к новым Правилам предоставления коммунальных услуг). Однако в домах, где установлен ОПУ тепловой энергии и отсутствуют ИПУ, это обстоятельство не должно стать препятствием для заключения ЭД на ОДН: мероприятия, касающиеся сбережения тепловой энергии на ОДН, уменьшат общий объем поставленной в дом тепловой энергии, значит, экономия будет поддаваться исчислению. Но этот момент следует отразить в ЭД.

Во-вторых, в договоре необходимо оговорить периоды сравнения - базовый и отчетный. Путем сопоставления объема потребления коммунального ресурса на ОДН в этих периодах и выявляется фактическая экономия. Согласно п. 4 Примерных условий базовый период (период до выполнения исполнителем работ по ЭД, в течение которого по показаниям приборов учета измеряются объемы потребления ресурсов, принимаемые за базовые) должен быть не менее 12 месяцев. В силу статуса документа это положение не императивно, стороны вправе самостоятельно установить базовый период, однако в таком продолжительном периоде есть смысл - потребление ресурсов имеет определенную сезонную цикличность. Согласно п. 5 Примерных условий в ЭД следует зафиксировать начало и длительность периода времени (месяца, квартала, года) после выполнения исполнителями энергосберегающих мероприятий, в течение которого по показаниям приборов учета будут определяться объемы потребления ресурса для подтверждения экономии (отчетный период). В некоторых случаях отчетный период может быть отодвинут от момента окончания выполнения работ по ЭД, поскольку на выход на запланированную экономию может потребоваться некоторое время.

В-третьих, при расчете фактической величины экономии ресурса должны быть учтены условия сопоставимости. Это могут быть (п. 7 Примерных условий):

- количество проживающих в МКД;

- температура наружного воздуха, используемая для приведения к сопоставимым условиям объемов потребления тепловой энергии (мощности).

Методика учета данных условий также должна быть раскрыта в договоре.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями: