Реализация требований энергосбережения в МКД 6 страница

Надлежащее или ненадлежащее исполнение обязательства

Следует понимать, что экономия ресурсов - это цель ЭД, ради которой и проводятся мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Таким образом, фиксация фактической величины экономии ресурсов необходима точно так же, как и приемка выполненных мероприятий по энергосбережению. В ЭД на ОДН должно быть установлено, кто отвечает за расчет экономии, как соответствующие сведения передаются контрагенту и как подтверждается их достоверность.

Обязательства считаются исполненными надлежащим образом, если фактическая экономия ресурсов, определенная по итогам выполнения работ, окажется не меньше запланированной. В этом существенное отличие договора подряда (и договора управления МКД) от ЭД (заказчики по ЭД приобретают не просто работы, а работы, обеспечивающие определенный уровень экономии ресурсов). Если плановая экономия не будет достигнута, даже если все мероприятия выполнены в полном объеме, это означает, что обязательства исполнителя не выполнены надлежащим образом, за что в ЭД предусматривается ответственность (п. 22 Примерных условий).

Выше мы говорили, что необходимо зафиксировать факт выполнения мероприятий по энергосбережению, сейчас говорим о составлении документа о фактически достигнутой экономии ресурсов. Эти два обстоятельства нельзя путать с этапами выполнения обязательств по ЭД. Согласно п. 10 Примерных условий в ЭД на ОДН может быть включено условие об исполнении обязательств сторон по энергосервисному договору в несколько этапов, различающихся как характером выполняемых мероприятий, так и порядком осуществления платежей по энергосервисному договору, в случае если стороны договорились о необходимости разделения исполнения своих обязательств по энергосервисному договору на этапы. Дело в том, что после выполнения мероприятий по энергосбережению исполнитель уже не совершает никаких действий - объект эксплуатируется, экономия фиксируется (период, когда исполнитель не совершает никаких действий, вряд ли можно отнести к этапам выполнения работ, о которых идет речь, к примеру, в гл. 37 "Подряд" ГК РФ). Под различными этапами ЭД на ОДН можно понимать проведение энергоаудита и непосредственно выполнение энергосберегающих мероприятий с подразделением по видам коммунального ресурса, на экономию которого такие мероприятия направлены.

При рассмотрении проблем фиксации фактической экономии ресурсов возникает еще один вопрос: вправе ли исполнитель рассчитывать на оплату цены договора при условии, что плановая экономия не достигнута? В данном случае речь идет о ненадлежащем исполнении обязательства, за которое в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде неустойки (ст. 330 ГК РФ). Одновременно можно обратиться к положениям ГК РФ о последствиях выполнения работ ненадлежащего качества (работы фактически выполнены, но их результат хуже, чем был предусмотрен договором). Так, согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Если недостижение плановой экономии вызвано нарушениями при выполнении работ (например, использованы материалы, не обеспечивающие заданной энергоэффективности, нарушена технология работ), есть смысл требовать устранения недостатков. Если же плановая экономия в принципе недостижима при проведенных работах (например, ошибка произошла на стадии энергоаудита - неправильно рассчитана плановая экономия либо предложены мероприятия, которые не позволяют ее достигнуть), то заказчику ничего не остается, кроме как требовать соразмерного уменьшения цены. Причем вопрос о соразмерности должен решаться отдельно в каждом конкретном случае. Кстати, если цена договора установлена в зависимости от размера фактической экономии, то в рассматриваемой ситуации она автоматически уменьшится. Как видим, к расчету плановой экономии следует подходить очень взвешенно: неоправданно большая величина несет риск ее недостижения и ненадлежащего исполнения обязательств, слишком малая величина не привлечет заказчика и договор не будет заключен.

2.4.4. Цена договора и порядок расчетов

Исходя из п. 2 и пп. 3 п. 3 ст. 19 Закона N 261-ФЗ цена ЭД не является его существенным условием. Тем не менее для ЭД на ОДН она должна быть установлена во исполнение требования п. 2 ст. 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Цена ЭД на ОДН определяется соглашением сторон такого договора (п. 38(5) Правил содержания общего имущества). Но даже если собственники помещений не являются заказчиками по договору, условие о цене должно быть утверждено на их общем собрании. В общем случае цена определяется исходя из показателей, достигнутых или планируемых для достижения в результате реализации ЭД, в том числе исходя из стоимости сэкономленных энергетических ресурсов. Однако п. 12 Примерных условий связывает цену ЭД на ОДН исключительно со стоимостью сэкономленных ресурсов, предлагая определять цену договора так:

- стоимость сэкономленных ресурсов;

- величина (доля величины) плановой или фактической экономии в стоимостном выражении, рассчитанная на основе тарифов на коммунальный ресурс, действующих на дату подписания договора или на дату осуществления платежей.

Поскольку стороны свободны в установлении цены договора, они могут выбрать любой вариант или разработать собственный. В п. 13 Примерных условий сформулировано любопытное положение: платежи по ЭД на ОДН не могут превышать фактическую величину экономии коммунальных ресурсов в стоимостном выражении. Данное условие выгодно собственникам помещений, однако в силу статуса документа не является обязательным, тем более что Правила содержания общего имущества никак не ограничивают размер цены ЭД на ОДН. Представляется, что суммарный платеж за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом платы по ЭД не привязан жестко к размеру платежа до заключения ЭД: он может быть как больше, так и меньше. Но сам по себе ЭД на ОДН представляет интерес для заказчика, поскольку позволяет не оплачивать единовременно расходы на энергосберегающие мероприятия, а сохранить прежний уровень суммарного платежа, рассчитываясь с исполнителем за счет полученной экономии. Далее будем исходить из того, что цена договора обусловлена размером фактической экономии коммунальных ресурсов (это наиболее психологически комфортный вариант для населения).

Понятно, что при ценообразовании исполнитель будет в первую очередь исходить из расходов на осуществление энергосберегающих мероприятий. Второй шаг - оценить плановую экономию ресурсов и ее стоимостное выражение (в тарифах на дату заключения договора, ведь тарифы на будущие периоды могут быть еще неизвестны) за месяц, то есть сумму, которую исполнитель может получать ежемесячно. Третий шаг - определить срок окупаемости (отношение расходов к месячной экономии). Это минимальный срок, в течение которого исполнитель должен получать платежи по ЭД на ОДН. Затем следует запланировать норму прибыли, учесть риски, с учетом этих данных увеличить соответствующим образом срок договора. По общему правилу (пп. 2 п. 2 ст. 19 Закона N 261-ФЗ) срок ЭД должен быть не меньше срока, необходимого для достижения установленной договором величины экономии энергетических ресурсов. В п. 10 Примерных условий уточняется: и не меньше срока, необходимого для оплаты исполнителю цены договора. Вполне очевидно, что исполнителю необходимо окупить расходы на мероприятия по энергосбережению, поэтому срок договора зависит в первую очередь от срока окупаемости расходов исполнителя. Также нелишне предусмотреть, что цена определяется на основе текущих тарифов (понятно, что тарифы будут только увеличиваться, поэтому такое условие хотя бы частично покроет инфляционные риски исполнителя по договору).

В итоге получаем условие о цене договора в виде порядка ее определения (например, в размере 85% от фактической экономии ресурса в месяц исходя из тарифов на дату начисления платежа) и условие о сроке действия договора. Такие формулировки не противоречат требованиям Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в п. 5 Информационного письма от 13.09.2011 N 146 Президиум ВАС сообщил, что установление платы за пользование суммой кредита как постоянного процента и величины, переменной в зависимости от колебаний рынка, вполне законно. В рассматриваемой ситуации цена также зависит от внешних факторов).

Еще один момент из п. 13 Примерных условий: расчеты по ЭД осуществляются исключительно после фактически достигнутой и подтвержденной экономии коммунальных ресурсов в соответствующем периоде. Это опять-таки рекомендованное, не обязательное условие, но оно согласуется с приведенным выше положением о психологическом комфорте собственников помещений, обеспечит лояльность и платежную дисциплину, поэтому его целесообразно перенести в текст договора.

Стороны свободны в установлении обязанности заказчика вносить платежи сразу после достижения экономии в первом же месяце отчетного периода, не дожидаясь окончания такого периода в целом и итоговой оценки результативности мероприятий по энергосбережению.

Учитывая, что все работы по ЭД связаны с содержанием общего имущества в МКД, собственники помещений несут соответствующие расходы пропорционально доле в праве общей собственности (ст. 39 ЖК РФ).

Заметим, что размер платы за коммунальные услуги для потребителей должен исчисляться в строгом соответствии с новыми Правилами предоставления коммунальных услуг, то есть исходя из ОПУ. Получается, что после проведения работ по ЭД и получению экономии размер платы за коммунальные услуги, выставляемый к уплате в платежных документах, уменьшится. Однако в общую сумму платежа будет дополнительно включена плата по ЭД (в силу п. 38(4) Правил содержания общего имущества оплата цены ЭД на ОДН осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения).

2.4.5. Стороны ЭД на ОДН

Согласно п. 38(2) Правил содержания общего имущества собственники помещений в МКД вправе принять решение о заключении ЭД на ОДН с УК, ТСЖ, специализированным потребительским кооперативом либо о наделении этого лица полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников ЭД на ОДН с организацией, оказывающей энергосервисные услуги. При непосредственном управлении МКД собственники помещений вправе принять решение о заключении ЭД на ОДН с РСО или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги.

Получается, что ЭД на ОДН может быть заключен только на основании решения общего собрания собственников помещений (этим он отличается от договоров, которые УК (ТСЖ) вправе заключать самостоятельно в целях исполнения обязательств по договору управления (в целях осуществления уставной деятельности)). В случае управления домом УК (ТСЖ) ЭД всегда заключается с их участием, собственники помещений не вправе напрямую заключить ЭД на ОДН с энергосервисной организацией. Такое право у них есть только в случае непосредственного управления домом.

Формулировка п. 4 ст. 12 Закона N 261-ФЗ о том, что собственники помещений вправе требовать от управляющего заключить ЭД, может навести на мысль, что управляющему отведена пассивная роль - подчиняться воле общего собрания. Между тем необходимо понимать, что основой для принятия решения собранием являются предложения самого управляющего о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергоэффективности (подготовка таких предложений входит в обязанность управляющего домом - п. 7 ст. 12 Закона N 261-ФЗ, пп. "в" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Следовательно, управляющий будет предлагать выгодные ему варианты осуществления таких мероприятий, в том числе посредством заключения ЭД.

УК - исполнитель

Первый вариант - когда управляющий домом является исполнителем по договору, в этом случае собственники помещений выступают как заказчик. Как говорится в п. 38(2) Правил содержания общего имущества, ЭД на ОДН с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления МКД. Выходит, что собственники помещений сознательно и добровольно выводят часть обязательств УК по содержанию общего имущества (а именно выполнение некоторых обязательных мероприятий по энергосбережению) за рамки договора управления, что, как было сказано выше, не снимает с УК ответственности за надлежащее исполнение этих обязательств.

Добавим: решение о заключении ЭД на ОДН отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений Правилами содержания общего имущества, причем независимо от выбранного способа управления МКД. В Жилищном кодексе отсутствуют соответствующие упоминания, однако общий его смысл сводится к тому же: все вопросы управления общим имуществом (содержание, ремонт, усовершенствование и пр.) решаются на уровне общего собрания. В отсутствие специальных указаний в п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения достаточно простого большинства от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений.

Поскольку стороной ЭД на ОДН выступают собственники помещений, по аналогии с порядком заключения договора управления на их общем собрании должны быть утверждены основные условия договора: величина экономии ресурсов в натуральном выражении, необходимый для ее достижения срок, цена, порядок оплаты и срок договора (п. 38(3) Правил содержания общего имущества). Очевидно, что и изменять такие условия можно только по решению общего собрания собственников помещений (п. 18 Примерных условий). Представляется, что изложенный в нормативном документе перечень условий, подлежащих согласованию общим собранием, открыт: по мнению автора, необходимо согласовывать и перечень работ, ведь многие из них относятся к работам по текущему ремонту (пп. 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Составляет особый интерес вопрос о действии ЭД на ОДН, исполнителем по которому является УК, в случае изменения способа управления домом или прекращения действия договора управления с ней и выбора новой УК (считается, что для этого достаточно соответствующего решения общего собрания собственников помещений). Поскольку в п. 38(2) Правил содержания общего имущества четко сказано, что ЭД на ОДН заключается с УК отдельно от договора управления, прекращение договора управления не влечет автоматического прекращения ЭД. По общему правилу обязательства прекращаются их надлежащим исполнением. В данном случае, несмотря на то что управление домом осуществляет иное лицо, бывшая УК продолжает исполнять ЭД на ОДН. Но здесь нужно наладить информационный обмен с новым исполнителем коммунальных услуг, чтобы получать данные об объеме потребления коммунальных ресурсов в любой момент времени, ведь эта информация необходима для исполнения договора.

Впрочем, не исключена и смена кредитора (уступка требования) в обязательстве по получению платы по ЭД на ОДН, которая должна быть произведена в соответствии с требованиями гражданского законодательства (если, к примеру, новая УК согласна приобрести такое требование к собственникам помещений у прежней УК).

УК - посредник

Если управляющий домом не оказывает энергосервисные услуги, он может стать посредником при заключении договора со специализированной компанией. Для законности такой схемы общее собрание собственников помещений принимает решение о наделении управляющего полномочиями по заключению в интересах собственников ЭД на ОДН с организацией, оказывающей энергосервисные услуги. Причем в данном решении должно быть указано, от своего имени или от имени собственников помещений выступает управляющий в данном договоре. В этом случае на стороне заказчика выступает управляющий, на стороне исполнителя - РСО или специализированная энергосервисная компания.

Таковы общие правила об ЭД, но они идут вразрез с принципами регулирования деятельности по управлению МКД согласно ЖК РФ. Так, в п. 2.3 ст. 161 Кодекса сформулирован принцип, согласно которому при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и за их надлежащее качество. Этот принцип должен соблюдаться всегда, независимо от заключения ЭД на ОДН. Кроме того, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 10841/10 применительно к налоговым правоотношениям был сделан вывод о том, что на оценку взаимоотношений сторон по договору управления не влияет, собственными силами выполняет работы УК или же в этих целях привлекает других лиц (УК не вправе ограничиться ролью посредника между собственниками помещений и непосредственными исполнителями работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества). Если же УК будет выступать в качестве посредника при заключении ЭД на ОДН, предметом которого являются обязательные мероприятия, обычно реализуемые в рамках договора управления, указанные требования будут нарушены, интересы собственников помещений в МКД не получат той защиты, которая им гарантирована Жилищным кодексом. Поэтому УК не вправе выступать в качестве заказчика (посредника) в ЭД на ОДН, если таким договором предусмотрены установка ОПУ и (или) выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, входящих в утвержденный региональными властями перечень. Все иные мероприятия могут быть предметом ЭД на ОДН, в котором УК отводится роль посредника.

Какова роль УК как заказчика по ЭД, заключенному в интересах собственников помещений? В первую очередь организационное сопровождение договора (подготовка его текста с учетом принятых общим собранием решений, подписание такого договора, допуск исполнителя к общему имуществу для выполнения работ, приемка результатов работ, сбор и анализ данных об объемах потребления ресурсов, расчет фактической экономии, информирование собственников помещений о ходе исполнения ЭД, предъявление претензий исполнителю), во-вторых, ведение расчетов по договору (начисление собственникам помещений платы в пользу исполнителя по ЭД, получение этой платы, перечисление исполнителю оплаты по ЭД).

Представляется, что при наделении управляющего полномочиями по заключению ЭД отношения между управляющим и собственниками помещений регулируются положениями ГК РФ о посреднических договорах. Так, согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В любом случае решение общего собрания должно содержать указание на основные условия ЭД на ОДН, о которых говорилось выше. В терминах ГК РФ это можно квалифицировать как указания принципала агенту (см. п. 1 ст. 973, ст. 992). Этим положениям созвучен п. 18 Примерных условий, требующий согласования с общим собранием собственников помещений изменения условий ЭД на ОДН, ранее утвержденных таким собранием.

Согласно гражданскому законодательству агентские отношения являются возмездными (ст. 1006 ГК РФ). Однако это не означает, что необходимо установить специальное вознаграждение УК за заключение ЭД на ОДН. Как было указано выше, если дом находится в управлении УК (ТСЖ), такой договор может быть заключен только с их участием. Это свидетельствует о том, что заключение ЭД на ОДН - часть деятельности по управлению МКД, плата за которую поступает по договору управления. Кстати, здесь можно провести аналогию с наделением УК полномочиями на заключение от имени собственников помещений договора об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания (пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). В силу пп. "б" п. 10 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731, заключение управляющей организацией такого договора относится к услугам, связанным с достижением целей управления МКД.

Когда УК предлагает собственникам помещений себя в качестве посредника при заключении ЭД на ОДН, ей нужно понимать, от чьего имени ей выгоднее выступать в таком договоре - от своего или от имени собственников помещений. Выполнение организационных функций по ЭД, которые были перечислены выше в принципе не зависит от того, от чьего имени выступает УК в качестве заказчика. Основное отличие заключается в последствиях нарушения платежной дисциплины.

Если в ЭД УК выступает от имени собственников помещений, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственников помещений (см. п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Тогда УК не имеет права требовать от собственников помещений внесения платы по такому договору, но и не обязана за счет своих средств перечислять исполнителю цену договора. Участие УК в расчетах сводится лишь к выставлению собственникам помещений счетов на оплату цены ЭД и перечислению в адрес исполнителя фактически полученных от собственников помещений сумм (если это полномочие договором с непосредственным исполнителем предоставлено УК). Если по какой-то причине УК уплатит исполнителю причитающиеся ему суммы за свой счет, собственники помещений обязаны возместить ей понесенные затраты на основании п. 2 ст. 975 ГК РФ. Таким образом, в общем случае исполнитель будет самостоятельно взыскивать с собственников помещений в МКД задолженность. Очевидно, что он должен иметь информацию обо всех собственниках помещений в доме (список собственников помещений прилагается к договору, заключаемому от имени собственников помещений). То есть финансовых рисков по такому договору УК не несет.

Если в ЭД на ОДН управляющий выступает от своего имени, у него возникает обязательство перед исполнителем своевременно перечислять суммы, предусмотренные договором. Это следует из содержания п. 1 ст. 1005 ГК РФ: по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Значит, у управляющего возникает обязательство перед исполнителем своевременно перечислять суммы, предусмотренные договором. Одновременно у управляющего есть право требовать от собственников помещений компенсацию произведенных расходов (ст. 1001 ГК РФ). Как видим, здесь все риски неплатежей собственников помещений ложатся на посредника.

Независимо от того, от своего ли имени выступает УК при заключении ЭД на ОДН, в полной мере выполнять обязательства (в первую очередь в части организационного обеспечения ЭД) она может, только будучи управляющим домом. Как только она утрачивает полномочия по управлению домом и автоматически перестает быть исполнителем коммунальных услуг, она уже не может обеспечить исполнителю по ЭД доступ к помещениям общего пользования, не имеет информации об объемах потребления коммунальных ресурсов, чтобы рассчитать экономию, и т.д. Поэтому логично, что при смене управляющего домом либо способа управления прежняя УК должна выйти из ЭД на ОДН. Однако закон не дает оснований сделать это автоматически - соответствующее положение должно быть сформулировано в самом договоре. В частности, в п. 14 Примерных условий предусмотрено, что в ЭД на ОДН включается условие о переходе прав и обязанностей заказчика по энергосервисному договору к собственникам помещений в многоквартирном доме в случае смены лица, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо изменения формы управления многоквартирным домом, или к лицу, на которое в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме возложена указанная ответственность. На первый взгляд может показаться, что условие ЭД на ОДН о том, что при смене УК права и обязанности заказчика по договору переходят к новой УК, нарушает п. 3 ст. 308 ГК РФ (обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон). Однако системный анализ положений ЖК РФ позволяет говорить о том, что исполнение функций заказчика в ЭД на ОДН есть часть полномочий управляющего домом (хотя бы потому, что жильцы не вправе заключить ЭД в обход УК). Соответственно, при принятии в управление дома, в отношении которого был заключен ЭД на ОДН с третьим лицом, новый управляющий принимает на себя права и обязательства по этому договору (можно провести аналогию с договорами ресурсоснабжения). Этот факт оформляется трехсторонним соглашением (прежняя и новая УК, исполнитель).

Особого внимания требует п. 4 ст. 19 Закона N 261-ФЗ: в случае заключения ЭД с лицом, ответственным за содержание МКД, получившим от собственников помещений полномочия на заключение и исполнение ЭД, такое лицо вправе принимать на себя по ЭД обязательства, для надлежащего исполнения которых собственникам помещений необходимо совершать действия, только при наличии в письменной форме согласия на их совершение каждого собственника помещения в МКД, которому эти действия необходимо совершить. В противном случае такое условие энергосервисного договора (контракта) является ничтожным. О каких обязательствах управляющего (заказчика по ЭД) и действиях собственников помещений может идти речь? Основное обязательство заказчика - оплачивать цену договора, однако собственники обязаны вносить плату по ЭД управляющему домом исключительно в силу сложившихся между ними посреднических отношений (п. 2 ст. 975, ст. 1001 ГК РФ). Другие обязательства заказчика могут быть связаны в первую очередь с обеспечением доступа исполнителя в помещения дома и разрешением выполнять работы на частном имуществе. Если речь идет о допуске в жилые и нежилые помещения и работах на внутриквартирном оборудовании, находящемся в частной собственности, письменное согласие каждого собственника УК должна получить заранее.

2.4.6. Бухгалтерский учет и налогообложение операций по ЭД

Учет и налогообложение операций, осуществляемых в рамках ЭД, зависят от того, является управляющий исполнителем по договору или ему отведена роль посредника.

Учет у исполнителя по ЭД

ЭД характеризуется тем, что исполнитель несет расходы в один период времени, а доходы получает спустя некоторое время регулярно в течение оставшегося срока действия договора. Рассмотрим подробно, в какой момент и в каком размере исполнитель по договору должен признавать выручку от выполнения работ и оказания услуг.

Условия признания выручки названы в п. 12 ПБУ 9/99:

- организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом (условие соблюдается: исполнитель имеет право на получение выручки на основании ЭД на ОДН);

- сумма выручки может быть определена (данное условие выполняется ежемесячно в момент расчета фактической экономии коммунальных ресурсов);

- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, то есть отсутствует неопределенность в отношении получения актива (такая уверенность существует постольку, поскольку проведенный энергоаудит подтверждает, что в результате выполнения мероприятий будет получена экономия коммунальных ресурсов; в реальности уверенность появится только после получения и документального подтверждения экономии ресурсов);

- работа принята заказчиком, услуга оказана (данное условие выполняется в момент выполнения мероприятий по энергосбережению);

- расходы, которые произведены в связи с операцией, могут быть определены (данное условие выполняется в момент выполнения мероприятий по энергосбережению).

Как видим, на момент приемки-сдачи работ и услуг не выполняется, прежде всего, условие об определении суммы выручки. Действительно, если цена договора привязана к размеру фактической экономии, узнать ее можно только после истечения некоторого периода, когда МКД эксплуатируется, коммунальные услуги потребляются, и расчета фактической экономии ресурса. В соответствии с п. 14 ПБУ 9/99, если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации. Пояснения к этому положению можно найти в IAS 18 "Выручка", введенном в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н:

- на начальных стадиях исполнения операции часто невозможно сделать расчетную оценку ее результата. Тем не менее существует вероятность того, что предприятие возместит затраты, понесенные при выполнении операции. Поэтому выручка признается только в той степени, в какой ожидается возмещение понесенных затрат. Так как результат операции не может быть надежно рассчитан, прибыль не признается (п. 27);

- если результат операции не может быть надежно оценен и отсутствует вероятность того, что понесенные затраты будут возмещены, выручка не признается, а понесенные затраты признаются в качестве расхода. После устранения факторов неопределенности, препятствовавших надежной оценке результата договора, выручка признается в соответствии с п. 20, а не с п. 26 (п. 28).

Как видим, необходимо определить, вероятно ли то, что исполнитель получит возмещение расходов на осуществление энергосберегающих мероприятий. А это второе условие признания выручки, выполнение которого на момент сдачи-приемки работ и услуг под вопросом. Закон не дает исполнителю гарантии компенсации таких расходов. Например, если экономии ресурсов не будет совсем, цена договора составит ноль и заказчик не будет выплачивать никаких сумм исполнителю. Конечно, такая ситуация нереальна - плановая экономия не берется, что называется, с потолка, а подкреплена расчетами, основанными на изучении особенностей конкретного МКД. Тем не менее, по мнению автора, у исполнителя нет оснований формировать доходы до тех пор, пока не появятся уверенность в их получении и возможность реально оценить их размер. В связи с этим выручка от реализации работ и услуг должна признаваться ежемесячно в размере, установленном договором, исходя из фактической экономии ресурса, по мере возникновения обязанности заказчика перечислять данные суммы.