Определение расчетных коэффициентов ИИА

Анализ коэффициентов можно использовать для сравнения альтернативных вариантов инвестиций и выбора того варианта, который обещает наибольшую выгоду. Мониторинг постоянно изменяющихся коэффициентов дает возможность обнаружить слабые стороны менеджмента и использования капитала с тем, чтобы привести коэффициенты к определенному желаемому уровню, при котором достигается баланс между безопасностью и риском.

1. Коэффициент улучшений К_у – указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения.

где С_зд - стоимость зданий, сооружений, передаточных устройств; С_с - общая стоимость собственности.

2. Коэффициент собственного капитала К_С.К. – доходность на вложенный капитал владельца

где СК – стоимость собственного капитала

3. Коэффициент покрытия долговых выплат К_ПД

, где ДО - ежегодные платежи по обслуживанию долга

4. Мультипликатор валовых рентных платежей или валовый рентный множитель ВРМ – показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу. В качестве знаменателя также используют ПВД (до вычета потерь от недоиспользования), либо ДВД (за вычетом потерь от недоиспользования).

где Ц_п – цена покупки собственности

5. Коэффициент капитализации

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

где

Сн

–

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.; Rо - общий коэффициент капитализации, %.

Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций.

Методы определения коэффициента капитализации:

с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

метод прямой капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставка доходности инвестиции (капитала) – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части актива.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации).

Способы возмещения инвестированного капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где

п

–

оставшийся срой экономической жизни; RУ - ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

где

F3n,Y

–

фактор фонда возмещения (SFF); Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

где Y₆ – безрисковая ставка процента.

6. Ипотечная постоянная

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

где

ИП

–

ипотечная постоянная (Rm); ИК - сумма ипотечного кредита.

где F₃ ^n,Ym – коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита (по Инвуду).

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонду возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

где

ДП

–

годовой денежный поток до выплаты налогов (RТСF);

где	d0	–	фактор изменения стоимости собственного капитала;
* = 0	–	при рекапитализации по методу Ринга;
* = Yе	–	по методу Инвуда;
* = Yб	–	по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода)
Yе	–	ставка дохода на собственный капитал,
Ym	–	ставка дохода по ипотечному кредиту.

Общий коэффициент капитализации (смешанного или инвестированного) капитала определяется как средневзвешенное значение:

R_о = К_ИЗ × ИП + (1 – К_ИЗ) × R_е где К_ИЗ – коэффициент ипотечной задолженности.

7. Коэффициент ипотечной задолженности

Коэффициент ипотечной задолженности К_ИЗ – показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности.

В действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене и для застроенного объекта он называется коэффициентом отношения кредита к стоимости.

С точки зрения заемщика, данный коэффициент характеризует уровень левереджа – чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже – тем больше доля собственного капитала инвестора.

С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества.