Оценка эффективности привлечения заемных средств (финансовый левередж)

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: процентная ставка по кредиту; срок займа; порядок погашения; сумма ипотечного кредита; финансовый левередж; особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной.

Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа.

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательской способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

Финансовый левередж подразумевает использование средств, за которые инвестор платит фиксированную стоимость в надежде увеличить отдачу собственного капитала.

Разница между ЧОД и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД – ДО

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

С_н = ИК + СК

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение ЧОД к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость

Выделяют следующие типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования.

положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

R_н < R_е

отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

R_н > R_е

нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

R_н = R_е