Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения? Определите их правовой статус?

Вопрос

Понятие:

ЖП – самостоятельная отрасль права, имеющая собственный предмет, индивидуальные методы правового регулирования жилищных отношений и источники. Это совокупность юридических норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников и иных законных владельцев жилья.

ЖП относится к совместному ведению РФ и ее субъектов, выражено в законах РФ и законах субъектов и иных нормативно-правовых актах. Изучается во взаимодействии с др. отраслями права.

Предмет:

Предмет ЖП – совокупность общественных отношений, складывающихся в жилищной сфере. Эти отношения складываются по поводу:

1. возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жп государственного и муниципального жилищного фонда (далее жф)

2. пользование жп частного жф

3. пользование общим имуществом собственников помещений

4. отнесение помещений к числу жп и исключения их из жф

5. учет жф

6. содержание и ремонт жп

7. переустройство и перепланировка жп

8. управление многоквартирными домами

9. создание и деятельность ЖСК, ТСЖ, права и обязанности их членов

10. предоставление коммунальных услуг

11. внесение платы за жп и ком. услуги

12. контроль за использованием и сохранностью жф.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юр. лица, РФ и ее субъекты, муниципальные образования.

Метод:

Метод ЖП – это совокупность юридических средств и приемов, регулирующих жилищные отношения (императивный, т.е. обязателен для исполнения и диспозитивный, т.е. возможны дозволения).

Принципы ЖП:

1. Неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции и ст. 3 ЖК);

2. недопустимость произвольного лишения жилья (ч.1 ст. 40 Конституции);

3. свобода выбора места жительства (ст. 27 Конституции);

4. доступность пользования жилищным фондом;

5. целевое использование жилищного фонда (ч.1 ст. 17 ЖК);

6. признание равенства участников жилищных отношений (ч.2 ст. 4 ЖК);

7. судебная защита жилищных прав.

Основные начала жилищного законодательства

К основным началам жилищного законодательства относятся:

- необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

1. Равенство участников.

2. Свободное установление и реализацию их жилищных прав. Закрепляет право граждан на право собственности на жилые помещения, право найма и т.д., на основе жилищного законодательства и (или) договора. Права, возникающие из договора, подлежат защите так же, как и права, возникшие из закона. При этом не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других лиц.

3. Реализация жилищных прав граждан без каких-либо ограничений. Ограничение жилищных прав возможно только на основе федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вывод: закон субъекта Российской Федерации не может содержать нормы, тем или иным образом ограничивающие права граждан в жилищной сфере.

4. Свободный выбор жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации. Фактическая свобода означает, что граждане имеют право выбрать любое жилое помещение в любой местности на всей территории Российской Федерации, право на свободу передвижения и выбор места жительства на территории РФ.

5. Право свободного выбора жилья может быть ограничено только на основании самого Кодекса или иного федерального закона( п. 5 ст. 1 ЖК РФ). Ограничение указанного выше права не может возникать на основании норм законов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также положений актов различных органов исполнительной власти.

Вопрос

Система ЖП:

1. Конституция РФ

2. ЖК РФ

3. ФЗ

4. Указы Президента РФ

5. Постановления Правительства РФ

6. Нормативно-правовые акты субъектов РФ

7. Постановления Пленума ВС РФ

8. Международные акты

Действие жилищного законодательства во времени

Новеллой Кодекса является то, что акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом Кодекс допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами. Например, в соответствии со ст. 5 Вводного закона к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Кодекса, новый Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом.

Установленные в ст. 6 Кодекса правила имеют обязательное значение для определения пределов действия во времени не только федеральных законов, актов Президента РФ, Правительства РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Они едины и для актов жилищного законодательства, принятых в установленном порядке субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления.

К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие эти отношения, а к отношениям, возникшим после введения нового акта в действие, - уже новые нормы.

Применение жилищного законодательства по аналогии

На случай возникновения пробелов в правовом регулировании новый Кодекс допускает применение жилищного законодательства по аналогии.

Различаются аналогия закона и аналогия права:

1. Аналогия закона - определенные жилищные отношения не урегулированные жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при этом отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие указанные отношения. К указанным отношениям (прямо не урегулированным правом), если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. Аналогия права - если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона (см. ч. 1 комментируемой статьи), а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Вопрос

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

Перечень полномочий федеральных органов государственной власти в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый":

1. Определение порядка государственного учета жилищных фондов. Раскрывается посредством установления организационных мер и методик, направленных на осуществление учета жилищных фондов в РФ.

2. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Федеральные органы вправе устанавливать единые на всей территории Российской Федерации требования к жилым помещениям, в частности санитарно-бытовые, архитектурные, технические, гигиенические и т.д. Аналогичные требования могут быть установлены в отношении общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

3. Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма - определение федеральными органами государственной власти критериев нуждаемости в жилых помещениях, предоставляемых на льготных условиях по договору социального найма. Критерии нуждаемости могут выражаться в наличии доходов граждан, в размерах занимаемой жилищной площади на одного жильца, в количестве жильцов и т.д.

4. Определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - федеральные органы государственной власти устанавливают единый на всей территории России порядок предоставления нуждающимся гражданам жилых помещений на основании договора социального найма.

5. Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации - федеральные органы государственной власти определяют категории граждан (помимо малоимущих нуждающихся), которые вправе получать жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации.

6. Определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом - определение единого порядка предоставления из жилищного фонда Российской Федерации жилых помещений иным категориям нуждающихся в жилье граждан. Перечень категорий таких граждан определяется законом.

7. Определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - установление перечня условий и обстоятельств, при наличии которых граждане вправе получать жилые помещения служебного и специализированного назначения (дома престарелых, дома ребенка, дома инвалидов и т.д.) в государственном и муниципальном жилищных фондах.

8. Определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов - федеральные органы государственной власти определяют порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Помимо жилищного регулируется и гражданским законодательством.

9. Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья - регулирование правовыми актами федеральных органов государственной власти организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения его членов. Находится на стыке жилищного и гражданского законодательства.

10. Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений - федеральные органы устанавливают единый порядок согласования, получения разрешений и произведения переустройства и перепланировки жилых помещений.

11. Определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания - Федеральные органы государственной власти определяют критерии непригодности для проживания жилых помещений, а также порядок признания такой непригодности, т.е. определяют уполномоченный орган, который вправе проводить экспертизы и давать заключения о непригодности жилых помещений для проживания, порядок выселения граждан из таких помещений, компенсации гражданам, выселенным из помещений, признанных непригодными для проживания, и т.д.

12. Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания - федеральные органы государственной власти вправе признавать находящиеся в их ведении жилые помещения непригодными для проживания в установленном порядке и по строго определенным основаниям.

13. Установление правил пользования жилыми помещениями - Федеральные органы государственной власти устанавливают единые правила пользования жилыми помещениями, в частности устанавливаются санитарно-бытовые, гигиенические требования, особенности пользования источниками энергии, требования к поведению жильцов в отношении жилых помещений, их устройств и конструкций, а также отдельные требования к поведению граждан, проживающих в жилых помещениях.

14. Определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений - установление оснований выселения граждан из жилых помещений и определение условий выселения: выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т.д.

15. Правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями - федеральные государственные органы принимают нормативные правовые акты, содержащие нормы, направленные на урегулирование определенных гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями. Например, сделки купли-продажи, мены (обмена), дарения, ипотека и т.д.

16. Установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы - Федеральные государственные органы определяют не конкретный размер платы за жилье и коммунальные услуги, а единую структуру данной платы, т.е. устанавливают перечень составляющих квартирной платы, порядок ее расчета, требования к внесению платы за жилье и сроки внесения платы.

17. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства - Федеральные органы осуществляют контроль за использованием и состоянием жилых помещений, находящихся в ведении федеральных органов власти и входящих в жилищный фонд Российской Федерации.

Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

Органами государственной власти субъектов Российской Федерации являются законодательные (представительные) органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов Федерации, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов Федерации.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1. Государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации - осуществляют в порядке, который определяется федеральными органами государственной власти.

2. Определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации установление правовых оснований, условий и обстоятельств, а также комплекса организационных мер по предоставлению определенным категориям граждан жилых помещений специализированного назначения, которые находятся в ведении субъекта Российской Федерации.

3. Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - определяют критерии признания граждан малоимущими в целях обеспечения таких граждан жильем из муниципального жилищного фонда.

4. Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации - уполномочены определять перечень граждан, которые вправе рассчитывать на предоставление жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

5. Определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации определяют основания и порядок предоставления жилых помещений гражданам, которые в соответствии с законом субъекта Российской Федерации имеют право на получение жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

6. Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания - вправе принимать решения о признании находящихся в их ведении жилых помещений непригодными для проживания в установленном законом порядке.

7. Определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма - устанавливают комплекс организационно-методических мер, направленных на организацию учета органами местного самоуправления граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на основании договора социального найма.

8. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства - осуществляют контроль за правильностью использования и состоянием жилых помещений в жилищном фонде субъектов Российской Федерации.

Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1. В соответствии со ст. 34 ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган), контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Перечень полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый":

1. Учет муниципального жилищного фонда - Учет муниципального жилищного фонда осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с порядком, установленным федеральными органами государственной власти.

2. Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - признание граждан малоимущими в целях предоставления им жилья по договорам социального найма осуществляется по критериям и в порядке, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

3. Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма - ведут учет граждан, нуждающихся в жилье, предоставляемом по договорам социального найма в порядке, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

4. Определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда - устанавливают основания, определяют условия и особенности предоставления гражданам жилых помещений в жилищном фонде специализированного использования, находящемся в муниципальной собственности или в ведении органов местного самоуправления.

5. Предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда - осуществляют предоставление жилых помещений по договорам социального найма, т.е. выступают наймодателем по этим договорам.

6. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения - переводят жилые помещения в нежилые. Обратная процедура также находится в ведении органов местного самоуправления.

7. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений - дают заключение и дают разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений.

8. Признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания - признают в установленном законом порядке муниципальные помещения непригодными для проживания.

9. Осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства - осуществляют контроль за использованием и состоянием муниципальных жилых помещений.

Вопрос

Понятие:

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства).

Признаки:

1. Изолированность.

Не м.б. объектом жилищного права часть комнаты, комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната), подсобные помещения (кухня, коридор, кладовка, ванная комната, санузел и т.п.). Под данное понятие попадают и комнаты в коммунальной квартире.

2. Пригодность для проживания.

Пригодность ЖП для проживания устанавливается исходя из соответствия сан. и тех. нормам и правилам. ЖП м.б. признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленными Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «О признании помещения жилым помещением, ЖП непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу. (ранее это постановление от 04.09.2003 № 552 «Об утверждении положения о порядке признания жилых домов непригодными для проживания. В соответствии с п. 2 Положения непригодными для проживания признаются ЖП:

- находящиеся в ветхом состоянии

- находящиеся в аварийном состоянии).

- в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Критерии отнесения ЖП к категории непригодных по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными сан.-эпид. правилами и нормативами.

Вопросы о признании ЖП непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Федерации.

3. Отнесение данного помещения к недвижимому имуществу.

Недвижимым имуществом являются такие объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественный комплекс. Подлежит гос. регистрации.

Назначение ЖП:

ЖП предназначено для проживания граждан.

Допускается использование ЖП для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях граждан. Однако строго запрещено законом размещение в ЖП промышленных производств. Но законодатель не приводит перечня видов деятельности, которыми могут заниматься законные жильцы, что на практике может порождать различные противоречия.

Пользование ЖП должно осуществляться с учетом следующих требований:

- соблюдение прав и законных интересов граждан, проживающих в ЖП в т.ч и соседей.

- требования пожарной безопасности, сан-гигиен, экологич. и иные требования

- должны соблюдаться правила пользования ЖП, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25.09.1985 г. № 415»Об утверждении правил пользования ЖП, содержания жилого дома и придомной территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР» с изменениями и дополнениями от 1993 г. И с учетом нового ЖК.

Требования, которые должны предъявлены к ЖП:

- Требования пожарной безопасности к жилым помещениям в Российской Федерации.

- Санитарно-гигиенические, экологические требования.

- Правила пользования жилыми помещениями.

За нарушение правил пользования ЖП – ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Виды ЖП:

1. Жилой дом, часть жилого дома. ЖД – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком доме.

Квартира, часть квартиры. Квартира – стуктурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.
Комната. Представляет собой часть ЖД или квартиры и предназначена в качестве использования места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире.

Вопрос

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливается в настоящее время Постановлением Правительства РФ № 47. Постановление устанавливает порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой формы собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах, а также признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям. В нем сказано, что непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

- находящиеся в ветхом состоянии;

- находящиеся в аварийном состоянии;

- в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по заявлению собственника либо уполномоченного собственника, или указанию органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представлению органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявлению граждан.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

- непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

- непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

- жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

- комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 настоящего Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

- жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Порядок признания ЖП непригодными:

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Вопрос

Жилищный фонд – совокупность всех ЖП, находящихся на территории РФ независимо от форм собственности и их использования, включая ЖД, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, дома – интернаты для инвалидов, ЖП для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев и т.п.), квартиры, служебные ЖП, иные ЖП в др. строениях, пригодных для проживания

В зависимости от формы собственности делится на:

- частный жилищный фонд;

- государственный жилищный фонд;

- муниципальный жилищный фонд.

К частному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, зарегистрированных в качестве частных собственников.

К государственному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (ведомственный фонд) и находящиеся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.

К муниципальному жилищному фонду ЖК относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, то есть находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований.

В зависимости от целевого использования делится на:

- ЖФ социального использования;

- специализированный ЖФ;

- индивидуальный ЖФ;

- ЖФ коммерческого использования.

Фонд социального использования включает в себя жилые помещения государственного и муниципального фондов, предоставляемые по договорам социального найма (в порядке очередности, например).

Специализированный жилищный фонд (общежития, служебные жилые помещения и другие) предназначен для проживания отдельных категорий граждан, таких как переселенцы, беженцы, служащие и другие.

В жилых помещениях индивидуального жилищного фонда частные собственники живут сами или в них живут по договору безвозмездного пользования другие люди. Если собственником является государство или муниципалитет, то на условиях некоммерческого использования они могут предоставлять жилье семьям. Некоммерческий фонд не используется для извлечения прибыли, а решает социальную проблему людей, не отнесенных законом к малоимущим, но не настолько обеспеченных, чтобы снимать коммерческое жилье по рыночным ценам.

Фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам, предоставленных собственниками таких помещений лицам во владение.

Государственный учёт ЖФ:

Государственный учет жилищного фонда возлагается на Правительство РФ. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является:

- получение информации о местоположении,

- количественном и качественном составе,

- техническом состоянии, уровне благоустройства,

- стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

- технический (оперативный) учет,

- официальный статистический учет

- бухгалтерский учет.

Технический учет, осуществляется независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Вопрос

! В новом ЖК не содержится понятия нежилого помещения. Вопросы принятия в установленном порядке решений о переводе ЖП в НЖП и наоборот относятся к компетенции органов местного самоуправления.

Запрет на перевод ЖП в НЖП:

- если невозможен отдельный вход в НЖП (без использования помещений, обеспечивающих доступ к ЖП) или нет технической возможности оборудовать такой вход;

- если помещение является частью ЖП (напр. Комната в квартире), либо используется как место постоянного проживания;

- если ЖП обременено правами каких-либо лиц (напр. Является предметом залога);

- если переводимое ЖП в многоквартирном доме не расположено на первом этаже и при этом под ним находятся ЖП. Т.е. такой перевод возможен на первом этаже или на втором этаже дома, если на первом этаже уже располагаются НЖП.

Запрет на перевод НЖП в ЖП (ст. 22 ЖК, п.2.2. Решения № 119):

- если переводимое помещение не отвечает установленным требованиям;

- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленного требования (сан. и тех. нормам);

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок изменения правового режима жилых и нежилых помещений

1. Решение о переводе из одной категории в др. принимается органом местного самоуправления (далее ОМС). В г. Кемерово такое заявление подается в управление городского развития администрации г. Кемерово (УГР г. Кемерово).

2. Собственник или уполномоченное им лицо (далее заявитель) представляет необходимый пакет документов. При этом, ОМС не вправе требовать других, не предусмотренных ч.2 ст. 23 ЖК документов.

3. При принятии документов ОМС выдает собственнику расписку, что документы приняты именно в таком количестве и качестве.

4. ОМС по рассмотрению поданных документов не позднее 45 дней со дня их представления принимает решение о переводе ЖП либо об отказе в таком переводе.

5. ЖК устанавливается порядок принятия ОМС положительного либо отрицательного решения о переводе:

· не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения направить по почте либо выдать заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения.

· одновременно информировать собственников прилегающих помещений о принятии соответствующего решения.

· в случае, если перевод помещения требует перепланировки, то ОМС доводит такое требование о перепланировке до сведения заявителя.

6. Окончанием перевода помещения считается решение о переводе. Исключение составляют случаи, когда такое помещение не подлежит перепланировке или переустройству.

7. Если проведение перепланировки или переустройства необходимо, решение о переводе является основанием к такому действию, но при наличии проекта соответствующего переустройства.

8. Завершение переустройства подтверждается актом приемочной комиссии. Комиссия формируется органом, осуществившим перевод помещения. Акт приемочной комиссии для его дальнейшей регистрации направляется через орган, осуществивший перевод, в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Для помещений, при переводе которых требуется перепланировка или переустройство, акт приемочной комиссии, является основанием для использования такого помещения по его дальнейшему назначению.

9. При использовании помещений необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, сан.-гигиен., экологических и др. требований и норм.

Необходимо представить следующие документы:

1. заявление о переводе ЖП в НЖП;

2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенную копию);

3. план переводимого помещения с его техническим описанием (если помещение жилое – технический паспорт);

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки.

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Отказ в переводе помещения должен быть обоснован органом местного самоуправления.

3. Основания отказа в переводе помещения, указанные в документе, выдаваемом органом, осуществляющим перевод помещений, будут являться предметом в судебном споре, если заявитель или уполномоченное им лицо будет обжаловать в судебном порядке принятое таким органом решение. Оспаривание решений органов местного самоуправления осуществляется в общем порядке в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела.

Вопрос

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка – представляет собой изменение его конфигурации.

Перепланировка - это все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями. При этом изменения, затрагивающие несущие стены, потолки и полы, требуют внесения в технический паспорт жилого помещения.

Технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям, то есть санитарным и техническим правилам и нормам.

Для осуществления переустройства и перепланировки ЖП требуется согласование и решение ОМС по месту нахождения ЖП.

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ.

Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения только тогда не будут считаться самовольными, противоправными, а проведенными с соблюдением требований законодательства, когда будет получено на то согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

2. Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник или уполномоченное им лицо. Не обладают таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, если только они не уполномочены собственником на совершение этих действий.

Наниматель жилого помещения, занимающий его по договору социального найма, может быть заявителем в случае, если он уполномочен на представление предусмотренных настоящей статьей документов наймодателем. В соответствии с ГК РФ (ст. 672) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, а также к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680 и других статей ГК РФ. Статья 678 ГК РФ указывает на то, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Помимо согласия наймодателя нанимателю переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения потребуется предоставить также согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (его форма утверждается Правительством РФ), а также документы, исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, подаются в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Из всех требуемых документов (правоустанавливающие документы на помещение, его технический паспорт и другие), исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, особым является проект переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Он должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке.

Для того чтобы подготовить проект, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего, конечно, сходить в ДЕЗ или управляющую компанию и узнать, кто делал проект дома, в котором находится переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. Дело в том, что проект перепланировки (переустройства) лучше всего заказывать в той же самой проектирующей организации, поскольку ее специалистам известны все слабые места этого дома и им будет проще получить все необходимые согласования. Затем заключается договор между организацией-проектировщиком и собственником либо иным уполномоченным им лицом переустраиваемого (перепланируемого) помещения. В договоре необходимо указать пункт о том, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику помещения либо уполномоченному им лицу нужно будет лично получать их в Мосгорэкспертизе.

По проекту выполняются следующие работы.

При перепланировке:

- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);

- устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);

- установка внутренних лестниц;

- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);

- изменение формы оконных и наружных проемов;

- ликвидация оконных и наружных дверных проемов;

- устройство оконных и наружных дверных проемов;

- изменение входов в здание;

- устройство входов в здание;

- пристройка тамбуров входов;

- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;

- изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;

- остекление лоджий и балконов;

- замена столярных элементов фасада;

- изменение материалов и пластики внешних конструкций;

- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения Москомархитектуры);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

При переустройстве:

- замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

- устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

- перестановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (за исключением устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и других);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Собственнику переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, которое находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры, нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

В подтверждение принятия документов у заявителя орган, осуществляющий согласование, выдает ему расписку с перечнем принятых документов. В такой расписке обычно указывается дата не только получения вышеупомянутым органом представленных документов, но и получения согласования.

Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании.

При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения получает соответствующий документ, форму которого устанавливает Правительство РФ. Если заявитель не явился лично для получения указанного документа, орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет документ в день предполагаемого получения заявителем документов по адресу, указанному в заявлении.

Документ, выдаваемый органом, осуществляющим согласование, на основании принятого решения о согласовании, служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения. Какие документы должны быть представлены заявителем для осуществления переустройства или перепланировки? Кем и в какой срок принимается решение о согласовании в переустройстве и перепланировке? Какой документ является основанием для начала работ по переустройству и перепланировке? Каким документом подтверждается окончание переустройства и перепланировки?

Порядок согласования: (схож с порядком при переводе помещений, за исключением набора документов):

В соотв. с ч. 1 ст. 26 ЖК и п. 4.1 Решения № 119 решение о перепланировке и переустройстве принимается органом местного самоуправления (далее ОМС). В г. Кемерово такое заявление подается в управление городского развития администрации г. Кемерово (УГР г. Кемерово).
В соотв. с ч. 2 ст. 26 ЖК собственник или уполномоченное им лицо (далее заявитель) представляет необходимый пакет документов. При этом, ОМС не вправе требовать других, не предусмотренных ч.2 ст. 26 ЖК документов.
При принятии документов ОМС выдает собственнику расписку, что документы приняты именно в таком количестве и качестве.
В соотв. с ч. 5 ст. 26 ЖК ОМС по рассмотрению поданных документов не позднее 45 дней со дня их представления принимает решение о перепланировке и переустройстве.

Документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Для г. Кемерово:

1. заявление собственника;

2. документ, удостоверяющий право собственности на помещение;

3. документы, подтверждающие согласие собственника помещения (если заявитель не является собственником);

4. проект на реконструкцию, перепланировку ЖП или НЖП, выполненный специализированной проектной организацией, имеющей лицензию, и согласованный с организацией, обслуживающий данный ЖФ.

Кем и в какой срок принимается решение о согласовании в переустройстве и перепланировке?

См. ч. 1, 4 ст. 26 ЖК и раздел 4 Решения № 119.

Переустройство и перепланировка проводятся на основании решения ОМС в течении 45 дней. УГР г. Кемерово рассматривает заявление в течение 10 дней.

Какой документ является основанием для начала работ по переустройству и перепланировке?

В соотв. с. 6 ст. 26 ЖК решение ОМС о согласовании является основанием проведения данных работ. Форма утверждена Постановлением Правительства РФ (см. Приложение)

Каким документом подтверждается окончание переустройства и перепланировки?

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Когда работы по переустройству и (или) перепланировке закончены, наступает стадия приема объекта. Создается комиссия (требования к составу которой могут регулироваться нормативными правовыми актами как субъектов РФ, так и органов местного самоуправления), которая подписывает соответствующий акт.

В состав этой комиссии обычно входят представители:

- муниципального органа (районной управы);

- управляющего домом;

- автора проекта;

- исполнителя работ;

- хозяина квартиры.

Если все в порядке, комиссия зафиксирует это в соответствующем документе - акте приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии является подтверждением завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

На основании акта приемочной комиссии будут внесены изменения в технический паспорт БТИ по данному жилому помещению. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества органом, осуществляющим согласование, в сроки и в порядке, не установленные настоящим Кодексом.

Сроки могут быть установлены и на уровне законодательства субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Хотя юридическим основанием завершения переустройства и (или) перепланировки является акт приемочной комиссии, на практике лишь после того, как будут внесены изменения о проведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, перепланировку и (или) переустройство жилого помещения можно считать окончательно завершенным.

См. ст. 27 ЖК, п. 4.11, 4.12 Решения № 199.

Акт государственной приемочной комиссии, утвержденный распоряжением Главы города. Акт приемочной комиссии д.б. направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию по учету объектов недвижимого имущества. На основании решения Главы города заявитель обращается в МП БТИ для внесения изменений в технический паспорт помещения.

Основания и порядок отказа в согласовании переустройства и перепланировки.

См. ст. 27 ЖК.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Срок для отказа – 3 рабочих дня со дня получения документов. Может быть обжалован заявителем в судебном порядке.

Что понимается под самовольными переустройством и перепланировкой жилого помещения. Укажите последствия указанных действий.

В соответствии со ст. 29 ЖК:

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Вопрос

Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Конституция Российской Федерации (ст. 35) провозглашает: "Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами".

Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на имущество.

Под распоряжением подразумевается одно из правомочий собственника имущества, позволяющее совершать со своим имуществом распорядительные сделки, такие как купля-продажа, мена, дарение и другие, ведущие к его отчуждению, либо сделки, передающие имущество во временное владение и пользование другому лицу, такие как сдача в аренду, в залог и другие.

Пользование заключается в праве потребления имущества в зависимости от его назначения. Границы права пользования определяются, как правило, законом.

2. Собственник жилого помещения вправе им распоряжаться, то есть совершать распорядительные сделки.

В соотв. со ст. 30 п.2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При этом юридическое лицо, являющееся арендатором, может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Гражданам жилое помещение может быть предоставлено на основании:

1) договора найма (имеется в виду коммерческий наем, поскольку наймодателем является частный собственник жилого помещения).

2) договора безвозмездного пользования.

3) на ином законном основании.

3. Собственник жилого помещения несет бремя финансовых расходов по содержанию своего имущества. Он должен производить капитальный и текущий ремонт своего жилого помещения и оборудования в нем, а также участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (коммунальной квартиры). Под общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире понимаются помещения в такой квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ), включая оборудование таких помещений.

Собственник жилого помещения также должен своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, несет расходы по страхованию, охране, регистрации, специальному (санитарному, техническому и др.) осмотру, налогам на недвижимость и т.д. В случаях, установленных законом, часть расходов по содержанию жилого помещения собственник такого помещения может переложить на других лиц.

4. Обязанность собственника жилого помещения нести бремя по его содержанию. ЖК РФ обязывает собственника:

- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.

- соблюдать законные права и интересы соседей.

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливаются Правительством РФ; смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).

Положения статьи 293 ГК РФ устанавливают, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.