В каком порядке производится выселение граждан, проживающих с собственником в принадлежащем ему помещении, право пользование жилым помещением которых прекращено?

Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Прекращение права пользования жилым помещением возможно:

- в случае истечения срока пользования, установленного в соглашении между собственником жилого помещения и пользователем;

- при переходе права собственности на занимаемое жилое помещение в случаях, когда это установлено законом;

- до истечения срока пользования жилым помещением, установленного соглашением между собственником и пользователем жилого помещения, на основании решения суда в случае нарушения порядка пользования жилым помещением, когда такие случаи прекращения права пользования предусмотрены действующим законодательством;

- в случае прекращения семейных отношений в установленном законом порядке, когда такие случаи предусмотрены законом;

- по иным предусмотренным законом основаниям.

Порядок выселения:

1. Если гражданин отказывается добровольно освободить жилое помещение, то он может быть выселен в принудительном порядке только на основании решения суда.

2. Собственник жилого помещения подает в суд исковое требование о выселении. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора.

3. Решение суда о выселении приводится в исполнение после вступления его в законную силу (ст. 210 ГПК РФ). Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование (кассационная жалоба может быть подана в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме), если она не была обжалована (ГПК РФ).

4. Следить за исполнением вступившего в законную силу решения суда гражданином, подлежащим выселению, будет судебный пристав-исполнитель. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.

5. Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

6. Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на него понесенных расходов. Хранение указанного имущества осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества гражданина направляются в федеральный бюджет.

7. Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

Основание для выселения лиц:

- в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК;

- на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖК).

Для того, чтобы выселить указанных (в ч. 2 настоящей статьи) лиц, собственник должен пройти практически три этапа (или два): сначала предупредить пользователя его жилого помещения, затем, возможно, и назначить срок для необходимого ремонта (может и не потребоваться), а потом только обратиться в суд.

Вопрос

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается лишь в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а именно связанных с:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ. Таким образом, дополнительные основания изъятия земельных участков могут устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Собственник жилого помещения может обладать и изымаемым земельным участком по праву собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения.

Если земельный участок находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется по общим правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 ГК РФ, а жилое помещение выкупается по правилам настоящей статьи.

Если собственник жилого помещения является и собственником земельного участка, то государством выкупается и земельный участок по правилам ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, и жилое помещение соответственно по правилам настоящей статьи.

В ГК РФ (ст. 279) сказано, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (порядок выкупа ст. 55 ЗК РФ).

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Таким образом, платит компенсацию собственнику тот, кто изымает у него участок, и компенсация должна быть предварительная и равноценная. Это же относится и к жилому помещению.

Изъятие части жилого помещения, впрочем, как и части земельного участка, допускается только при наличии согласия собственника такого помещения.Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Если собственник не согласен с изъятием части его жилого помещения, то может быть поставлен вопрос об изъятии всего жилого помещения по предусмотренной законом процедуре, включая и судебное рассмотрение спора.

Изъятие жилых помещений для государственных или муниципальных нужд производится по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Решения об изъятии жилого помещения принимаются органами государственной власти или органами местного самоуправления. Вместе с тем в соответствии со статьей 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, то есть ГК РФ не уполномочивает органы местного самоуправления выносить решения об изъятии земельного участка в отличие от настоящего Кодекса, уполномочивающего органы местного самоуправления выносить решения об изъятии жилого помещения.В соответствии с ГК РФ орган местного самоуправления при необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд должен обращаться в государственный орган исполнительной власти субъекта РФ о принятии соответствующего решения. В свою очередь, ст. 11 ЗК РФ относит к полномочиям органов местного самоуправления изъятие земель для муниципальных нужд. Таким образом, органы, уполномоченные принимать решение об изъятии жилого помещения, представлены с органами, уполномоченными принимать решение об изъятии земельных участков, в одном лице.

Порядок подготовки и принятия решения об изъятии жилого помещения определяется на федеральном уровне соответствующими нормативными правовыми актами.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации.

Регистрирует указанное решение орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение уполномоченного органа об изъятии жилого помещения является ограничением (обременением) права собственности на жилое помещение, которое по истечении времени может указанное право прекратить.

Ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Собственник письменно уведомляется органом, принявшим решение об изъятии (о принятом решении и о дате его государственной регистрации). Жилое помещение может быть изъято у собственника только через год со дня получения собственником такого уведомления, если только собственник не будет согласен с досрочным изъятием его помещения. По истечении годичного срока выкуп жилого помещения у собственника возможен помимо его воли.

Собственник в течение определенного времени может владеть (фактически обладать), распоряжаться (совершать сделки) и пользоваться им по своему усмотрению (в соответствии с назначением жилого помещения), производить все необходимые затраты, обеспечивающие использование данного жилого помещения по целевому назначению (производить ремонт, согласованные переустройство, перепланировку помещения, оплачивать коммунальные платежи и др.). Собственник осуществляет все права, исполняет обязанности и несет ответственность по своим обязательствам, связанным с жилым помещением. Иными словами, собственник обладает полным объемом прав независимо от принятого решения об изъятии.

Ограничениями (обременениями) права собственности являются:

- определенный срок (с момента государственной регистрации решения об изъятии до заключения соглашения или принятия судом решения о выкупе) обладания правом собственности на изымаемое жилое помещение, по истечении которого право собственности прекращается;

- к тому же собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Чрезмерные и излишние затраты, понесенные собственником, например, при осуществлении перепланировки жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения возмещаться ему не будут.

Вопрос

Порядок выкупа:

Выкуп жилого помещения осуществляется путем соглашения между собственником такого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от того, кому понадобилась земля. Это может быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на изымаемую землю, поскольку при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора:

- выкупная цена жилого помещения;

- сроки выкупа жилого помещения;

- другие условия выкупа жилого помещения;

- а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к форме соглашения о выкупе жилого помещения прямо не указаны настоящим Кодексом, поэтому к такому договору применяются общие правила гражданского законодательства, в соответствии с которыми указанное соглашение может быть заключено в простой письменной форме (ст. ст. 124, 161 ГК РФ).

В выкупную землю включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду.

К названным статьей убыткам относят убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи:

- с изъятием жилого помещения;

- с изменением места проживания;

- с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если собственник платит по договору найма, к примеру), при условии если собственник не остался проживать в изымаемом жилом помещении до приобретения нового жилья (что должно быть отражено в соглашении о выкупе помещения);

- с переездом (к примеру, транспортные расходы);

- с поиском другого жилого помещения (собственник может нанять риелтора) для приобретения права собственности на него;

- с оформлением права собственности на другое жилое помещение;

- с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Перечень не является исчерпывающим, что позволяет собственнику потребовать включить в выкупную цену и другие понесенные им расходы в связи с изъятием жилого помещения.

Собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение по соглашению с ним.

В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения вопрос передается на разрешение суда по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе жилого помещения.

Собственник жилого помещения может быть не согласен либо с самим фактом изъятия его жилого помещения, либо, будучи согласен с лишением его жилого помещения, возражать против условий такого изъятия: размера выкупной цены, условий ее выплаты, отказа в предоставлении нового жилого помещения взамен изымаемого. Суд может проверить обоснованность принятого решения об изъятии жилого помещения, соразмерность выкупной цены и прочее.

ЖК РФ устанавливает срок для обращения в суд органом государственной власти или органом местного самоуправления - два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии его помещения.

Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу - основание для органа, который принял такое решение, предъявить собственникам помещений требования о сносе дома в разумный срок. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны снести такой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в разумный срок за свой счет в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок пока не установлен.

Если собственники таких жилых помещений не выполняют предъявленные требования о сносе дома, их жилые помещения подлежат изъятию путем выкупа в порядке, установленном настоящей статьей, за исключением положений части 4 настоящей статьи. Настоящая статья дает право органу местного самоуправления выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд. При наличии в аварийном доме муниципальных жилых помещений такие помещения не подлежат изъятию.

Вопрос

1)Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника.

1. Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

2. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

ЖК РФ обязывает собственника:

- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, т.е.: несоблюдение требований настоящего Кодекса по содержанию жилого помещения, невыполнение текущего и капитального ремонта как самого жилого помещения, так и мест общего пользования в многоквартирном доме (коммунальной квартире), капитального и текущего ремонта оборудования жилого помещения и многоквартирного дома (коммунальной квартиры), несоблюдение санитарных и технических норм, правил пожарной безопасности, использование жилого помещения под промышленные производства и т.д.;

- соблюдать законные права и интересы соседей.

Под нарушением прав и интересов соседей следует понимать не только нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание, но прежде всего такие нарушения, которые связаны непосредственно с жилым помещением: это могут быть нарушения прав и интересов соседей незаконными перепланировкой, переоборудованием жилого помещения, ремонтными работами, влекущими нарушение обеспечения жилья соседей коммунальными услугами, и др.;

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливаются Правительством РФ; смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).

Положения статьи 293 ГК РФ устанавливают, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Вопрос

Данная компенсация имеет место в случаях,когда приобретатель объекта недвижимого имущества возмездно приобрел такое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, - т.е. являлся добросовестным приобретателем.

Бывший собственник, как и добросовестный приобретатель, имея законное право требовать возмещения причиненных убытков от виновного лица в связи с утратой прав на соответствующий объект недвижимости, могут оказаться в ситуации, когда по объективным причинам сложно реально возместить такие убытки, к примеру, в связи с невозможностью установления местонахождения виновного лица либо в связи с отсутствием у такого лица имущества, на которое может быть обращено взыскание. В результате добросовестный приобретатель либо бывший собственник попадают в безвыходное положение (остаются без денег и без имущества).

В таком случае собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Гарантия выплаты компенсации распространяется на любых лиц - граждан Российской Федерации, иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц.

Однако для выплаты такой компенсации необходимо наличие следующих условий:

- лицо, претендующее на компенсацию, обращалось в суд с иском о возмещении вреда, причиненного в результате такой утраты жилого помещения;

- своим решением суд обязал ответчика возместить данному лицу причиненный вред;

- решение суда не было исполнено ответчиком;

В законе устанавливается ограничение размера компенсации, так если размер реального ущерба превысит один миллион рублей, то пострадавшее лицо сможет получить компенсацию только в размере данной суммы.

Вопрос

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Объекты:

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.