Семинар 6. Сделки с жилыми помещениями

Цель данной темы заключается в изучении порядка заключения и расторжения сделок, направленных на отчуждение и приобретение права собственности на жилые помещения.

Задачами темы являются рассмотрение общих положений о сделках с жилыми помещениями. Особое внимание необходимо уделить порядку заключения данных договоров и их содержанию.

При изучении данной темы необходимо:

1. Прочитать лекционный материал и рекомендуемые источники по рассматриваемым вопросам.

2. Акцентировать внимание на следующих понятиях:

- дееспособность;

- купля-продажа;

- мена;

- обмен;

- дарение;

- рента;

- наследство.

3. После изучения темы необходимо выполнить задания, ответить на основные и дополнительные вопросы, а также решить практические задачи и пройти тестирование.

Основные вопросы:

1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями;

2. Купля-продажа жилых помещений;

3. Мена жилых помещений;

4. Обмен жилых помещений;

5. Дарение жилых помещений;

6. Рентный договор.

Задание 1:

Составьте следующие схемы:

- «Способы улучшения гражданами занимаемого жилого помещения»;

- «Обмен гражданами занимаемого жилого помещения», предусмотрев следующие блоки:

- жилые помещения, обмен которых возможен;

- разновидности договора обмена жилыми помещениями;

- лица, согласие которых необходимо для обмена жилыми помещениями;

- правила обмена жилыми помещениями;

- условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается;

- основания для признания договора обмена жилыми помещениями недействительным.

Задание 2:

Сформулируйте ответ на следующие вопросы:

1. Каковы особенности договора мены жилых помещений?

2. Какими способами гражданин может сохранить право на занимаемое им жилое помещение?

Дополнительные вопросы:

1. Какие виды договоров, предметом которых является жилое помещение, предусмотрены действующим законодательством?

2. Каковы особенности обмена жилыми помещениями, предоставленными но договору социального найма?

3. В каком случае у нанимателя возникает право на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма?

4. В каком случае любой из членов семьи нанимателя, проживающий совместно с ним, вправе потребовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке?

5. В каком случае орган опеки и попечительства вправе отказать в обмене жилыми помещениями?

6. В течение какого срока должно быть предоставлено заявителю решение органа опеки и попечительства о согласии или об отказе в согласии на обмен жилыми помещениями?

7. При соблюдении какого требования может быть осуществлен обмен жилыми помещениями?

8. Каковы правила, регулирующие порядок обмена жилыми помещениями и его оформления?

9. Как определяется понятие договора об обмене жилыми помещениями?

10. Какие жилые помещения могут быть предметом договора об обмене?

11. В какой форме заключается договор об обмене жилыми помещениями? Кем он подписывается? В скольких экземплярах составляется? Как распределяются эти экземпляры?

12. В какой форме дается согласие или отказ в согласии на обмен жилыми помещениями наймодателем?

13. Как определяется момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями?

14. Какой документ является основанием для обмена жилыми помещениями?

15. Какие документы являются правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене, и заключения новых договоров социального найма жилых помещений, предоставленных в результате обмена?

16. Каковы условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается?

17. В каких случаях обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, признается недействительным?

18. Каковы последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма?

19. Какое жилое помещение может быть предметом договора мены?

20. Чем отличается договор мены от договора об обмене жилыми помещениями?

Задача 1:

Москвичка Тамара Тимофеева проживала со своим сыном Вячеславом в двухкомнатной квартире по договору социального найма. Будучи в мае 2000 г. в командировке в г. Чите, Вячеслав познакомился с Людмилой Ложкиной и увез ее в г. Москву. По приезде они зарегистрировали брак и стали проживать на жилой площади Тамары Тимофеевой.

После рождения дочери отношения между молодоженами испортились, поскольку Вячеслав возвращался с работы домой поздно и часто был при этом нетрезв. Претензии жены к нему его мать не разделяла и упрекала невестку в холодности к своему мужу.

В 2005 г. супруги развелись. После этого Людмила Ложкина подала в суд иск с просьбой обязать Тамару Тимофееву и ее сына разменять занимаемую ими жилую площадь на две в разных местах г. Москвы. При этом она предложила следующий вариант размена: в однокомнатную квартиру размером 20 кв. м жилой площади переедет ответчица с сыном, а в комнату размером 16 кв. м жилой площади в коммунальной квартире переедет истица с дочерью.

В результате рассмотрения дела суду стало ясно, что положение Тамары Тимофеевой в результате такого размена ухудшится: до него она пользовалась единолично одной комнатой в квартире, а после него она должна будет проживать в одной комнате со взрослым сыном. Поэтому суд отказал истице в ее иске.

Вопросы к задаче:

1. Каковы жилищные права Ложкиной до развода?

2. Является ли Ложкина членом семьи Тимофеевых?

3. Нужно ли будет в случае размена квартиры Тимофеевых обратиться в орган опеки и попечительства?

4. Появятся ли новые жилищные права и обязанности у Ложкиной, если после развода она останется проживать на жилой площади Тамары Тимофеевой?

Задача 2:

Кирилл Калмыков проживал с сыном Федором в трехкомнатной квартире по договору социального найма в г. Адлере. Летом 2004 г., когда Федору исполнилось 18 лет, он переехал в г. Москву для обучения в вузе с целью получения диплома экономиста. Получив место в студенческом общежитии, он сообщил отцу о том, что проживание в нем его тяготит: его самоподготовке к занятиям мешают соседи по комнате.

В 2005 г. Кирилл Калмыков решил помочь сыну: он задумал произвести обмен своей квартиры таким образом, чтобы он смог жить в однокомнатной квартире в г. Адлере, а Федор — в г. Москве в комнате коммунальной квартиры.

Узнав о намерении отца в отношении обмена жилыми помещениями, Федор резко возразил, поскольку после окончания вуза он намерен проживать в г. Адлере. Вопрос же о месте самоподготовки уже решился: он готовится к занятиям на квартире своего товарища по группе.

Вопросы к задаче:

1. На каком основании, на какой срок и из какого расчета было предоставлено помещение в общежитии Федору Калмыкову?

2. В какой статье ЖК РФ содержится положение, препятствующее осуществлению замысла Кирилла Калмыкова об обмене его квартиры в
г. Адлере?

Задача 3:

Полина Вавилова подала в суд иск с просьбой обязать Степана Вавилова, ее бывшего мужа, совершить обмен их общей жилой площади. Проживают они в двухкомнатной квартире жилой площадью 33,6 кв. м. Она предложила следующий вариант обмена: мужа поселить в комнату размером 12 кв. м в двухкомнатной квартире, где проживают еще два человека, а самой с дочерью, 7 лет, вселиться в однокомнатную квартиру общей площадью 35 кв. м (размер жилой площади 21 кв. м).

На заседании суда муж согласился лишь с идеей обмена, но не согласился с его вариантом, предложенным истицей, поскольку в результате его будут ущемлены интересы его дочери: до обмена на ее долю приходилось 11,2 кв. м жилой площади, а после него будет приходиться лишь 10,5 кв. м жилой площади. При этом он предложил свой вариант обмена: бывшую жену с дочерью поселить в двух комнатах размером 28 кв. м жилой площади в коммунальной квартире, в которой проживает еще один человек, а самому вселиться в однокомнатную квартиру размером 18 кв. м жилой площади.

Рассматривая оба варианта обмена, предложенных сторонами, суд уяснил следующее:

- в соответствии с вариантом истицы ответчик получит жилую площадь на 0,8 кв. м больше, чем он занимал до обмена; в квартире вместе с ответчиком будут проживать только два человека, т. е. столько же, как и до обмена; истица получит отдельную квартиру, а не комнаты в коммунальной квартире, как предлагает ответчик;

- ответчик предложил вселить истицу в коммунальную квартиру вместо отдельной однокомнатной квартиры, что значительно снижает ценность предлагаемой жилой площади как объекта жилищного права.

Вопросы к задаче:

1. Возможен ли обмен жилого помещения, занимаемого семьей Вавиловых, с точки зрения действующего законодательства?

2. Чей вариант обмена предпочтительнее для участников жилищного спора, описанного в задаче?

3. Будут ли ущемлены жилищные интересы Степана Вавилова в том случае, если будет принят вариант его бывшей жены?

4. Является ли уменьшение доли жилой площади дочери на 0,8 кв. м по варианту истицы существенным, если учесть то, что ее доля в общей жилой площади по этому варианту обмена будет увеличена по сравнению с той, которая была до обмена?

5. Интересы какой стороны должны быть приоритетными для суда при вынесении им решения по данному спору?

6. Как бы вы решили этот спор, если были бы судьей по данному делу?

Задача 4:

Галина Говорова, проживавшая в Ленинградской области, познакомилась в г. Санкт-Петербурге с Дмитрием Добрыниным и вышла за него замуж в октябре 1994 г. Поселилась она в квартире мужа, проживавшего вместе с отцом Александром Добрыниным. Квартира состояла из трех комнат размером
45 кв. м жилой площади. Пользование квартирой осуществлялось по договору социального найма. Нанимателем ее был Александр Добрынин, 75 лет, участник Великой Отечественной войны, пенсионер, инвалид II группы.

Отношения между свекром и невесткой складывались трудно: свекор был постоянно раздражителен, болезненно честолюбив и аккуратен, а невестка неряшлива и вспыльчива. Особенно Галину Говорову возмущали несправедливые, на ее взгляд, замечания ее сыну, 10 лет.

В апреле 2005 г. Галина Говорова предложила мужу разъехаться с отцом в разные районы города и сама стала заниматься обменом. Ею был предложен следующий вариант обмена: свекор вселяется в комнату размером 20 кв. м в коммунальной квартире без телефона, мусоропровода, лифта и балкона, удаленной на большое расстояние от районной поликлиники, обслуживающей его. Остальные члены семьи вселяются в двухкомнатную квартиру в центральном районе города с телефоном, расположенную близко к станции метрополитена.

Александр Добрынин с этим вариантом обмена не согласился, однако именно он был предложен его невесткой в судебном иске, причем с согласия его сына.

Суд удовлетворил иск Галины Говоровой, поскольку размер комнаты, предложенной ею для свекра, был на 8,75 кв. м больше, чем предусмотрено на одного человека по нормативам предоставления жилой площади этого города.

Вопросы к задаче:

1. Можно ли считать ущемлением жилищных интересов Александра Добрынина то, что предлагаемая ему жилая площадь значительно удалена от поликлиники, обслуживающей его? А отсутствие телефона, мусоропровода и балкона?

2. Должен ли был суд принять во внимание возраст, физическое состояние Александра Добрынина и факт получения им ордера на обмениваемую квартиру 30 лет тому назад? Если да, то в соответствии с какой статьей ЖК РФ?

3. Как вы думаете, не допустил ли суд ошибку при вынесении своего решенияпо делу, описанному в задаче? Если да, то кто и по инициативе кого долженисправить эту ошибку?

Задача 5:

В трехкомнатной квартире размером 45 кв. м жилой площади проживали по договору социального найма четыре человека: наниматель — Тимофей Теркин, его сын Иван, его невестка Надежда и внучка Ксения, 8 лет. После смерти Тимофея Теркина нанимателем квартиры стал его сын — Иван Теркин. К этому времени его жена Надежда стала алкоголичкой. Иван предложил жене расторгнуть их брак и переехать ей на жительство к матери. Однако Надежда согласилась лишь на расторжение брака и предложила решить жилищный вопрос путем обмена их квартиры на две разные жилые площади с учетом, что дочь будет жить с ней. Иван согласился и стал подбирать вариант обмена. Остановился он на следующем: бывшая жена с дочерью переедут в две смежные комнаты размером 29 кв. м жилой площади в коммунальной квартире, а он — в однокомнатную квартиру размером 20 кв. м жилой площади.

Поскольку жена с описанным вариантом обмена не согласилась, он стал предметом рассмотрения суда по инициативе Ивана Теркина. Адвокат Надежды Теркиной привел на суде следующие доводы против предложенного варианта обмена жилыми помещениями:

- в настоящее время на каждого из членов семьи приходится по 15 кв. м жилой площади, а после обмена на долю ответчицы, так же как и на долю ее ребенка, будет приходиться только по 14,5 кв. м, т. е. меньше на 0,5 кв. м на каждого из них;

- размер кухни в коммунальной квартире, в которую предлагается вселить ответчицу с ребенком, будет на 0,9 кв. м меньше, чем в квартире, в которой она проживает сейчас;

- дом, в который предлагается вселить ответчицу и ее дочь, является панельным, в то время как дом, в котором она сейчас проживает, построен из кирпича;

- рядом с домом, предлагаемым для поселения ответчицы, проходит окружная железная дорога, по которой часто идут поезда, создающие шум и вибрацию дома.

Вопросы к задаче:

1. Заслуживают ли доводы адвоката Надежды Теркиной внимания? Нарушает ли рассматриваемый в задаче вариант обмена интересы Надежды Теркиной?

2. Какое решение по данному делу должен принять суд?

3. Что следует предпринять Ивану Теркину в случае, если его исковое требование суд не удовлетворит?

Задача 6:

Вениамин Володарский, проживавший в двухкомнатной квартире по договору социального найма жилого помещения, предоставленной ему в муниципальном жилищном фонде социального использования, разрешил безвозмездное проживание в изолированной комнате своей квартиры временному жильцу Алексею Аникину, своему знакомому, приехавшему из другого города.

Алексей Аникин жил в квартире Вениамина Володарского более одного года. Об этом стало известно наймодателю — ДЕЗу. Его представитель Николай Новосельский от имени наймодателя подал в суд иск к Вениамину Володарскому, которым потребовал досрочного расторжения договора найма, так как тот пустил на проживание с ним временного жильца без уведомления наймодателя и к тому же на срок, недопустимый Жилищным кодексом Российской Федерации. Одновременно представитель наймодателя просил суд обязать Вениамина Володарского возместить стоимость будущего ремонта его загрязненной квартиры.

Вопросы к задаче:

1. Вправе ли был Вениамин Володарский без уведомления наймодателя разрешить безвозмездное проживание в своей квартире временному жильцу Алексею Аникину?

2. В течение какого срока согласно ЖК РФ 2004 г. возможно проживание временного жильца Алексея Аникина на квартире Вениамина Володарского?

3. В каком случае наймодатель вправе был бы запретить проживание временного жильца на квартире Вениамина Володарского, если бы он был уведомлен последним об этом?

4. Какие требования по судебному иску представителя наймодателя Николая Никольского к Вениамину Володарскому могут быть удовлетворены судом?

5. Какое решение должен вынести суд?