2015-06-26
914
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья согласно п. 1 ст. 151 вправе иметь в собственности движимое и недвижимое имущество. При этом такое имущество может находиться как в многоквартирном доме, так и за его пределами. В п. 2 указанной статьи отражены основные источники формирования имущества ТСЖ: обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; прочие поступления.
Ч. 4 ст. 151 ЖК РФ предоставляет правлению ТСЖ право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
По решению общего собрания членов товарищества в товариществе могут быть образованы специальные фонды, цель создания которых определяется уставом. Так, ч. 5 ст. 145 ЖК РФ предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.
Законодатель предоставил товариществу собственников жилья право заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской (в том числе хозяйственной) деятельностью для достижения предусмотренных уставом целей. Следовательно, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, которые предусмотрены уставом товарищества.
Ст. 152 ЖК РФ определяет, какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ и порядок расходования средств, полученных от хозяйственной и предпринимательской деятельности. Среди таких видов хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ. Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.
65. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ст. 153 ЖК РФ возлагает на граждан и юридических лиц обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у граждан и организаций возникает: из договоров социального найма, договоров найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоров аренды жилого помещения с момента заключения таких договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах с момента предоставления жилья члену кооператива; с момента возникновения права собственности на жилое помещение; по решению суда с момента вступления его в законную силу.
Ч. 2 ст. 153 ЖК РФ устанавливает момент, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей: для собственников — с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5); для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) — с момента заключения соответствующего договора; для членов ЖСК (п. 4) — с момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом.
Обязанность по оплате коммунальных услуг наступает с момента первого фактического подключения в установленном порядке к присоединенной сети. Расходы на содержание незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и местного самоуправления или управомоченные ими лица. До заселения жилья в жилищном фонде коммерческого использования такие расходы несет собственник жилого помещения.
Перечень лиц, которые по тем или иным предусмотренным законодательством основаниям обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, установлен в п. 2 ст. 153 ЖК РФ. Однако оплачивать жилье и коммунальные услуги обязаны не только граждане, указанные в данной статье, но и: дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения и бывшие члены его семьи (ст. 69 ЖК РФ); дееспособные члены семьи собственника жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ст. 31 ЖК РФ); бывший член семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ).
66. Размер и структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ст. 153 ЖК РФ возлагает на граждан и юридических лиц обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят: 1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плата за содержание и ремонт жилого помещения (текущий); 3) плата за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).
Указанная статья раскрывает виды работ и услуг, стоимость которых входит в оплату за жилое помещение, дан перечень коммунальных услуг.
Ст. 154 ЖК РФ включает три вида обязательных платежей: 1) для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1); 2) для собственников жилых помещений в многоквартирном доме (ч. 2); 3) для собственников жилых домов, т.е. домов индивидуальной застройки (ч. 3).
При этом собственники помещений в многоквартирных домах и наниматели жилья обязаны нести расходы по оплате за жилое помещение и за коммунальные услуги, а собственники домов индивидуальной застройки, кроме того, несут расходы на их содержание и ремонт и оплачивают коммунальные услуги по договорам с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности.
Размер обязательств по внесению оплаты за жилое помещение в части его содержания и ремонта определяется на основании положений ст. 156 ЖК РФ. Согласно этой статье плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. В настоящее время такие требования установлены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Детальному урегулированию размера платы за жилое помещение, установлению и изменению каждой составной ее части посвящена ст. 156 ЖК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи размер платы за содержание и ремонт жилых помещений должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме. Плата за жилое помещение устанавливается исходя из величины общей площади жилых помещений. Плата за отдельные комнаты в общежитиях рассчитывается аналогично — исходя из общей площади таких комнат. Согласно п. 5 ст. 156 ЖК РФ установление размера платы за жилое помещение не должно создавать условий для возникновения у плательщиков права на жилищные субсидии.
Размер платы за коммунальные услуги 
определяется как произведение соответствующих тарифов на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. В случае отсутствия приборов учета тарифы на услуги умножаются на соответствующие этим коммунальным услугам нормативы потребления. Изменение формы собственности на жилое помещение или оснований его использования, например, заключение договора найма вместо договора социального найма, образование или ликвидация товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, не является основанием для изменения ранее установленного размера платы за коммунальные услуги для потребителей.
67. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ст. 153 ЖК РФ возлагает на граждан и юридических лиц обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
Ст. 155 ЖК РФ определяет порядок и срок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, а также ответственность за их неуплату. В п. 1 данной статьи законодатель установил общее для всех правило: плата вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, на основании платежных документов, которые должны быть представлены и собственникам, и нанимателям жилья не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Тем не менее, иной срок внесения платы может быть установлен договором об управлении многоквартирным домом в отношении собственников и нанимателей помещений в нем.
На организации, которые предоставляют услуги по управлению многоквартирным домом, возлагается обязанность обеспечить собственников помещений в многоквартирных домах и нанимателей жилья платежными документами (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). При этом последние освобождаются от уплаты пени за просрочки платежей, предусмотренной ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, если платежные документы поступили к ним не вовремя (т.е. позднее 1-го числа следующего месяца).
Нормы ч. 3—8 ст. 155 ЖК РФ конкретизируют обязанность соответствующих лиц по плате обязательных платежей и определяют получателей такой платы. Ч. 13 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги наниматели и собственники жилых помещений должны быть проинформированы письменно не позднее, чем за 30 дней до момента представления платежных документов, если иной срок не установлен договором управления. Обязанность информировать граждан возлагается на наймодателя и управляющую организацию.
Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение. В случае временного отсутствия граждан плата за те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период такого отсутствия (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Согласно разделу VI названного Постановления при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. Перерасчет по отоплению при временном отсутствии граждан не производится. Однако если коммунальные услуги оплачиваются по приборам учета, то перерасчет при временном отсутствии потребителя не имеет смысла.
Ч. 14 ст. 155 ЖК РФ установлена ответственность за несвоевременное или неполное внесение платежей за жилое помещение и коммунальные услуги в виде пени. Пеня определена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
