2015-06-28
6079
Для того чтобы закончить расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, необходимо полную стоимость нового строительства объекта (ПВС - полную восстановительную стоимость) уменьшить на величину накопленного износа объекта.
Накопленный износ - совокупность физического, функционального и экономического износов и определяется по формуле:
Физический износ - это материальное изнашивание имущества (конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом) постепенная потеря им своих естественных первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) свойств и стоимости в результате в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Для определения физического износа осуществляется детальное инструментальное обследование технического состояния объекта оценки (техническая экспертиз а зданий и сооружений). Техническая экспертиза проводится проектными организациями, имеющими допуск СРО на данный вид работ, оснащенными современной инструментально-приборной базой и имеющими в своем составе высококвалифицированных инженеров специалистов в области обследования зданий и сооружений.
Методика осуществления физического износа регламентирована ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. приказом Госстроя СССР от 24.12.86 n 446): Метод разбиения http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.
Согласно этой методике, физический износ отдельных конструкций и объекта в целом оценивается как средневзвешенная величина по всем конструктивным элементам в следующем порядке:
1. Производится визуальное и инструментальное обследование технического состояния объекта в разрезе конструктивных элементов, в ходе которого выявляются признаки износа (качественные критерии износа).
2. Составляется Акт технической экспертизы, фиксирующий признаки износа.
3. Путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате обследования, с их значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р), определяются мерные характеристики признаков износа (% износа) в разрезе конструктивных элементов.
4. Определяется физический износ объекта в целом по формуле:
(1)
- физический износ здания (%);
- физический износ i-го конструктивного элемента (%);
- коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (определяется по УПВС)
n – количество конструктивных элементов в здании.
Пример: Удельные веса конструктивных элементов и устройств
( из таблицы 54а УПВС ).
| Конструктивные элементы | Удельные веса в % | Физический износ элемента в % | Физический износ с учетом удельного веса | ||
| 4 (гр.2хгр.3)/100 | |||||
| Фундаменты | 3 % | ||||
| Стены | 21 % | ||||
| Перегородки | 5 % | ||||
| Перекрытия | 9 % | ||||
| Крыша | 6 % | ||||
| Лестницы и входы | 6 % | ||||
| Полы | 9 % | ||||
| Окна и двери | 11% | ||||
| Внутренняя отделка | 7 % | ||||
| Прочие | 1,3 % | ||||
| Санитарно-технические устройства, в т.ч. | 9,1 % | ||||
| – центральное отопление | 46 % | ||||
| – вентиляция | 43 % | ||||
| – водопровод | 2 % | ||||
| – канализация | 9 % | ||||
| Электротехнические устройства, в т.ч. | 12,6 % | ||||
| – электроосвещение | 20 % | ||||
| – радио | 3 % | ||||
| – телефон | 6 % | ||||
| – лифты | 71 % | ||||
| Итого | |||||
Вы должны: изучить текст ВСН 53-86(р), описать износ по признакам, указанным в таблицах ВСН 53-86(р) в дефектной ведомости в разрезе конструктивных элементов. Затем: определить общий физический износ объекта по Примерам 1-6 (после текста ВСН 53-86(р)).
Дефектная ведомость (фрагмент примера)
| Признаки износа | Объем повреждений | (%)
|
| Обследование фундаментов | ||
| Мелкие повреждения цокольной части – трещины, местные выбоины | На 5 % поверхности | 0-20 % по таблице 2 |
| Обследование полов | ||
| Отставание клепок от основания на значительной площади (заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе); сильная истертость; отдельные просадки и повреждения основания | 50 % поверхности | 41-60 % по таблице 50 |
| И так далее | ||
Расчет функционального износа
Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества вследствие удешевления воспроизводства действующего (или создания нового, более совершенного) имущества. Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновкой или устареванием оборудования. О функциональном износе говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Можно сказать также, что функциональный износ - это потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования или использования материалов. Эти недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми. Чем более старым является здание (сооружение), тем более вероятным является наличие функционального износа. При расчете этого износа оценщик, как и в случае с физическим износом, не выделял устранимый и неустранимый виды функционального износа. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около (5 - 10)%.
Расчет экономического износа
Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д. Естественно, в каждой конкретной задаче вопрос экономического износа должен рассматриваться отдельно.
Расчет накопленного износа: установленные значения износов подставляются в формулу (1). Полученный по этой формуле накопленный износ включает в себя (1) - естественный износ несущих конструкций объекта и (2) - износ, обусловленный повреждениями, причиненными объекту неблагоприятными внешними воздействиями.
· ПРИМЕРЫ
