2015-05-27
1731
В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный (совокупный) износ трактуется как общая потеря рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием.
Различают следующие методы оценки накопленного (совокупного) износа:
- метод рыночной экстракции;
- метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод рабивки).
Метод рыночной экстракции –метод прямого измерения накопленного износа, основанный на изучении цен недавно проданных объектов недвижимости, при котором для оценки накопленного износа из цены продажи аналогичного объекта недвижимости сначала вычитается рыночная стоимость земельного участка, а затем стоимость воспроизводства или замещения здания.
Пример:
| № п/п | Показатель | Расчет | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена продажи | |||||
| Стоимость участка земли | |||||
| Стоимость здания | 1-2 | ||||
| Стоимость воспроизводства или замещения | |||||
| Накопленный износ | 4-3 | ||||
| Накопленный износ в процентах | 5/4 | 32,61 | 35,90 | 36,73 |
Метод разбивки – метод оценки накопленного (совокупного) износа путем последовательной оценки физического износа, функционального и внешнего устаревания.
Коэффициент совокупного износа строения (Ксов) определяется на основе значений физического износа, функционального и внешнего устаревания по следующей формуле (именуется кумулятивным способом расчета):
Ксов = 1 – (1 – Кфиз) х (1 – Кфун) х (1 – Квнеш),
где: Кфиз – коэффициент физического износа;
Кфун - коэффициент функционального устаревания;
Квнеш - коэффициент внешнего устаревания.
Приведенная формула позволяет избежать ситуации, при которой совокупный износ строения может оказаться более 100 %. Даже, если каждый вид износа будет равен 50 %, то совокупный износ будет значительным, но меньше 100 %:
Ксов = 1 – (1 – 0,5) х (1 – 0,5) х (1 – 0,5) = 0,875 (87,5 %)
Рассмотрим последовательно содержание и методы оценки указанных выше видов износа.
