Понятие и задачи регистрации прав на земельный участок

Вопросы государственной регистрации прав на землю в период пе­рехода к рыночным отношениям приобретают огромное значение. В условиях развития рынка земли, заключения множества сделок с зе­мельными участками, во избежание махинаций, мошенничества при­обретателям права на землю необходимо иметь сведения о земельном участке, который или право на который они хотят получить. Вдруг данный земельный участок находится в собственности другого лица или является предметом залога. Этой цели и служат правовой кадастр, и, в частности государственная регистрация прав на землю. После­дняя представляет своего рода надзор за передачей прав на землю.

Что же понимается под государственной регистрацией прав на землю?

Под государ­ственной регистрацией понимается процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременении на недвижимое имущество в порядке, установленном законом, а под ре­гистрацией сделок — регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из сделок. Как видим, усматривается два вида регистрации — регистрация прав на недвижимое имущество и регист­рация сделок с недвижимым имуществом.

По мнению Эрделевского А., применительно к недвижимости тер­мин «регистрация» может иметь три значения: регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистра­ция сделок с недвижимостью. Государственной регистрацией являют­ся регистрация права на недвижимость и сделок с ней. Регистрация объекта недвижимости — это специальная регистрация или учет от­дельных видов недвижимого имущества, которые осуществляются в случаях, предусмотренных законом.

Регистрация права на недвижимость отличается от регистрации сделок с недвижимостью тем, что первая оформляет право, возник­шее на основе уже действующей сделки, а вторая позволяет самой сделке вступить в законную силу. Что касается регистрации объекта недвижимости, то здесь становится на учет сам объект недвижимос­ти путем его описания и индивидуализации.

Регистрация права на недвижимость осуществляется в каждой стра­не. Наиболее типичные системы регистрации — это система регистра­ции документов и система регистрации прав собственности (титулов).

Система регистрации документов используется во многих странах мира. Эта система не вполне совершенна. Документ о передаче права на недвижимость сам по себе не доказывает права владения. Это про­сто запись о какой-то сделке. Документ свидетельствует о том, что сделка состоялась, но не доказывает, что стороны, участвующие в сдел­ке, имели юридическое право осуществить эту сделку и что сделка имеет законную силу. Поэтому необходимо провести проверку закон­ности данной сделки, чтобы быть уверенным и полагаться на нее.

Поскольку система организована на документах, а не на объектах недвижимости, в них могут не отразиться существенные изменения объекта, который будет отличаться от ранее описанного. В результате этого в соответствии со сделкой могут передаваться права лишь на часть объекта, а не на весь объект.

Регистрация сама по себе не дает юридической силы, она только обеспечивает зарегистрированным документам приоритет по сравне­нию с незарегистрированными. Нет гарантии точности и надежности системы.

Система регистрации прав на недвижимость — это следующий шаг на пути преодоления недостатков системы регистрации документов. Регистрация прав на недвижимость предоставляет методику определе­ния, гарантии и передачи данных прав. В настоящее время считается классической система регистрации Торренса, которая была разработа­на в середине прошлого века в Южной Австралии. Казахстан примкнул именно к этой системе. Особенностью данной системы государ­ственной регистрации является то, что регистрации подлежат не пра­вообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно:

а) права на недвижимое имущество;

б) сделки с ним;

в) ограничения (обременения) прав.

При этом различается правообразующая (правоустанавливающая) регистрация, например, при заключении договора купли-продажи, и правоподтверждающая регистрация, т.е. закрепляющая уже возник­шие по иным основаниям права на недвижимость, например, в резуль­тате судебного решения об установлении или передаче прав на недви­жимость, при реализации приобретательной давности на земельный участок.

Понятие государственной регистрации землепользовании впервые было раскрыто в 1919 году Положением о социалистическом землеус­тройстве и мерах перехода к социалистическому земледелию, приня­тым в бытность СССР. Под ней понимался определенный вид действий по сбору, систематизации, хранению и обновлению сведений о поло­жении земель и оформлению землепользовании. Последующие норма­тивные акты уточняли и развивали данное понятие.

Государственная регистрация прав на землю может быть рассмотрена в двух аспектах — как юридический акт, порождающий право на землю, и как процессуальная процедура.

В первом случае государственная регистрация прав на землю — это юридический акт признания и подтверждения государством возникно­вения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на земельный участок.

Во втором случае под государственной регистрацией понимается процедура учета регистрирующим органом права на земельный учас­ток, а также обременении на него в порядке, установленном законом. Это процедура проверки и юридического подтверждения правильности информации о праве на земельный участок, его владельце, внесение соответствующих.записей в одном из государственных реестров недви­жимости.

Перечень объектов государственной регистрации прав на землю дается в Гражданском кодексе РК, а также в Указе Президента Рес­публики Казахстан, имеющем силу закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним».

Из прав на землю государственной регистрации подлежат: право собственности, право землепользования на срок свыше одного года, залог недвижимости, иные права на недвижимость, а также обремене­ние прав на недвижимость.

Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обре­менении) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юри­дических фактов.

Субъекты государственной регистрации прав на землю перечисле­ны в п. 30 Временного положения о порядке государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. «О мерах по реализации Указа Президента Республики Казах­стан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. (с изменениями, внесенными постановлением Правительства РК от 02. 11. 2000 г. № 1656).

Субъектами государственной регистрации прав на землю являются собственники и законные владельцы других прав на недвижимость, подлежащих обязательной государственной регистрации, включая граж­дан Республики Казахстан, лиц без гражданства, иностранных граж­дан, казахстанские и иностранные юридические лица, международ­ные организации, государственные органы.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, при­знанные судом ограниченно дееспособными, вправе подавать заявле­ние о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с согласия законных представителей (родителей, усыновителей или по­печителей). Форма такого согласия должна соответствовать форме, которая установлена законодательством для сделки, совершаемой не­совершеннолетним.

Право землепользования и другие подлежащие обязательной госу­дарственной регистрации вещные права на землю, принадлежащие го­сударственным юридическим лицам, регистрируются теми государствен­ными юридическими лицами, которым такие права принадлежат.

На наш взгляд, к субъектам правоотношений по государственной регистрации права на землю следует отнести сами органы государствен­ной регистрации.

В соответствии со ст. 13 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистра­цию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет ре­гистрационный орган на основании заявления правообладателя или уполномоченного государственного органа, а если право возникло из договора — на основании заявления любой его стороны.

Согласно ст. 5 Указа регистрирующим органом считается Мини­стерство юстиции Республики Казахстан и подведомственные органам юстиции государственные предприятия.

Задачами государственной регистрации прав на землю являются:

Закрепление документально оснований, условий и пределов возник­новения, изменения и прекращения прав на земельный участок. Дан­ные по земельным участкам, собственникам или землепользователям вносятся в государственный реестр прав на недвижимость, который является составной частью правового кадастра.

Охрана прав на землю физических и юридических лиц и государ­ства. Права на землю, зарегистрированные в государственном реест­ре, защищены от неправомерных посягательств силами государства и имеют преимущество перед незарегистрированными согласно ст. 3 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 де­кабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оперативное информационное обеспечение решений органов испол­нительной власти и иных государственных органов. Для принятия некоторых решений, связанных с использованием, воспроизводством и охраной земель, а также иных природных ресурсов, государствен­ным органам необходимы данные о правах на землю, которые содер­жатся именно в государственном реестре прав на землю. *

Обеспечение физических и юридических лиц необходимыми для их деятельности сведениями и данными о земельных участках, их владельцах. Указанным лицам также необходимы определенные све­дения из государственного реестра прав на землю и они могут их получить. Регистрирующий орган обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому заинтересованному лицу в установленном законом порядке за опре­деленною плату.

Обеспечение публичности и общедоступности сведений о правах на земельный участок. «Одной из задач регистрации прав на недви­жимость является публичность, общедоступность и общеизвестность права на недвижимое имущество, в т.ч. и обременении». Сведения о правах на землю для того и концентрируют в едином реестре, чтобы они были доступны неограниченному кругу лиц, в противном случае информацию о земельных участках, их владельцах, пришлось бы по­лучать от непосредственных собственников земельных участков и зем­лепользователей.

Развитие рынка недвижимости в Республике Казахстан, его ин­формационное обеспечение. Для покупки или продажи земельных уча­стков, получения их в землепользование опять-таки необходимы ис­ходные данные. Наличие такого рода информации существенно облег­чает процесс купли-продажи.

Укрепление законности в области земельных отношений. Ведение государственного реестра прав на землю, безусловно, способствует обес­печению порядка при реализации земельных отношений. При внесе­нии информации в реестр регистрирующий орган не только собирает сведения о правах на землю, но и проверяет их соответствие требова­ниям законодательства. Так, в соответствии с п.п. 51—54 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним от 20 февраля 1997 г. регистратор про­веряет достоверность документов, поступающих на регистрацию, если они не удостоверены в нотариальном порядке. Также регистратор про­веряет документы для установления их подлинности путем выявления возможных подчисток, неоговоренных зачеркиваний и исправлений, признаков травлений текста и другие. Установив, что документы оформлены над­лежащим образом, регистратор сверяет данные основного правоуста­навливающего документа с данными архива и электронного банка дан­ных. При отсутствии сомнений в подлинности документов, в их надле­жащем оформлении и соответствии их содержания данным архива и банка данных регистратор заполняет раздел "Проверено" на заявле­нии, указывает дату и свою фамилию.

Увеличение поступлений в бюджет. За осуществление государствен­ной регистрации прав на землю и сделок с нею, а также за оказание информационных услуг с юридических и физических лиц взимается плата, которая поступает в местные бюджеты, либо на счет регистра­тора. Так, в соответствии с Постановлением Правительства Республи­ки Казахстан от 16 мая 2003 года № 454 «Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним» зачисление платы за государственную регистра­цию прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в доход местных бюджетов. Плата за оказание информационных услуг зачисляется на счет регистрирующего органа.