Порядок проведения государственной регистрации прав на землю

Регистрация прав на землю носит явочный характер и является доб­ровольной. Заинтересованное лицо обращается в регистрирующий орган.

Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осу­ществляет регистрационный орган — Министерство юстиции Респуб­лики Казахстан и подведомственные органам юстиции государствен­ные предприятия — на основании заявления правообладателя или упол­номоченного государственного органа, а если право возникло из дого­вора — на основании заявления любой его стороны.

Регистратор должен проверить обстоятельства, определяющие дей­ствительность приобретаемого права на землю либо устанавливаемого обременения. «В связи с этим регистрирующий орган, помимо закон­ности титула, обязан проверить подлинность подписей, дееспособность и правоспособность, соответствие воли и волеизъявления сторон, зак­лючающих сделку». Думается, что это правило касается не только ре­гистрации сделок с землей, но и прав на землю.

Заявитель должен соответствовать следующим требованиям: быть дееспособным и правоспособным (это касается юридических лиц). Дан­ный факт, на наш взгляд, должен все-таки устанавливаться регистра­тором. Объем дееспособности и правоспособности может измениться вследствие, например ликвидации юридического лица.

В качестве заявителей выступают собственники и законные владель­цы других прав на землю, подлежащих обязательной государственной регистрации, включая граждан Республики Казахстан, лиц без граж­данства, иностранных граждан, казахстанские и иностранные юриди­ческие лица, международные организации, государственные органы.

При нахождении земельного участка в двух или более регистраци­онных секторах (районах, городах) регистрация прав на такой объект осуществляется в каждом из них отдельно.

Заявитель должен представить регистрирующему органу:

1) заявление с просьбой о регистрации права на земельный участок;

2) документы, подтверждающие право на земельный участок;

3) документы, подтверждающие оплату услуг регистрирующего орга­на с отметкой банка об оплате.

В заявлении для физического лица должны быть указаны: наиме­нование регистрирующего органа, имя, фамилия, отчество, место жи­тельства заявителя, данные документа (наименование, серия, номер, дата выдачи), удостоверяющего личность, наименование и место рас­положения земельного участка, категория регистрируемого права (об­ременения, ограничения), опись прилагаемых документов и другие сведения в соответствии с установленной формой. В заявлении юридического лица должны быть указаны: наимено­вание регистрирующего органа, наименование, юридический адрес юридического лица, наименование и место нахождения земельного участка, категория регистрируемого права (обременения, ограничения), опись прилагаемых документов и другие сведения, в соответствии с установленной формой. Заявитель обязан представить документы, удостоверяющие его лич­ность, а представители юридического лица — также документы, под­тверждающие их полномочия.

При передаче части земельного участка в залог, аренду или безвозмез­дное пользование документация, сданная на регистрацию, должна вклю­чать карту (схему) или общий план, на которых показана сданная в за­лог, аренду или безвозмездное пользование часть земельного участка. Правоустанавливающие документы представляются на регистрацию в надлежаще оформленном виде в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально заверенной копией. Подлин­ные экземпляры этих документов (или нотариально заверенная копия) после регистрации возвращаются заявителю.

Регистратор проверяет документы для установления их подлиннос­ти путем выявления возможных подчисток, неоговоренных зачерки­ваний и исправлений, признаков травлений текста и другие. Установив, что документы оформлены надлежащим образом, реги­стратор сверяет данные основного правоустанавливающего документа с данными архива и электронного банка данных. При отсутствии сомнений в подлинности документов, в их надле­жащем оформлении и соответствии их содержания данным архива и банка данных регистратор заполняет раздел "Проверено" на заявле­нии, указывает дату и свою фамилию.

По окончании проверки документа, удостоверяющего право, и вне­сения записи в регистрационный лист правового кадастра все доку­менты под опись передаются в архив.

В случае приостановления или отказа в регистрации в книге учета документов, поступающих на регистрацию, производится соответствующая запись. Заявителю направляется в письменной форме сообще­ние о причине отказа или приостановления регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним. При отказе в регистрации заявка признается закрытой и не может учитываться для установления при­оритетов в подаче заявки.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется путем внесения установленной законода­тельством системы записей по каждому объекту недвижимости в реги­страционный лист Правового кадастра, который является главным документом еди­ной системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней и содержит сведения юридического, экономического, тех­нического характера, касающиеся этих прав.

Регистрационный лист включает в себя перечень необходимых све­дений об объектах недвижимости. Форма регистрационного листа ут­верждается Правительством Республики Казахстан.

Регистрация прав на земельный участок и сделок с ним произво­дится в следующей последовательности:

- принятие от субъектов регистрации заявлений и необходимых документов;

- внесение сведений о принятых для регистрации заявлений в кни­гу учета документов, поступающих на регистрацию;

- присвоение заявлению о прилагаемых документам номеров в кни­ге учета документов;

- выдача заявителю расписки о получении документов, в которой регистратор указывает свою фамилию, номер, за которым заявление регистрировано в книге учета документов, поступающих на регистра­цию, час и минуту поступления документов, их перечень и номера;

- проверка достоверности документов в случаях, когда они не удос­товерены нотариально;

- внесение записей в регистрационные листы в соответствии с уста­новленным порядком;

- возврат заявителю по истечении срока регистрации подлинников правоустанавливающих документов (нотариально заверенных копий) с отметкой регистрирующего органа о дате произведенной регистра­ции, а также выдача по ходатайству заявителя свидетельства о госу­дарственной регистрации;

- регистрирующий орган обязан по ходатайству заявителя удосто­верить произведенную регистрацию путем совершения надписи на до­кументе, представленном для регистрации;

- государственная регистрация прав на земельный участок без учета этого участка в Государственном земельном кадастре не допускается.

Рассмотрим особенности регистрации сделок с земельными учас­тками.

Регистрация сделки производится по заявлению заинтересованной стороны, врученному и отправленному по почте регистрирующему орга­ну, с соблюдением следующих правил:

- регистрация сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, осу­ществляется по заявлению одной из сторон, врученному или отправ­ленному по почте регистрирующему органу;

- регистрация сделки по заявлению гражданина, отправленному регистрирующему органу по почте, если сделка не удостоверена в но­тариальном порядке, осуществляется только в случае засвидетельство­вания подлинности документов и подписей участников сделки (упол­номоченных представителей) в нотариальном порядке.

- регистрация сделки юридического лица по документам, отправленным регистрирующему органу по почте, если сделка не удостовере­на в нотариальном порядке, осуществляется при наличии на докумен­тах печати организации или засвидетельствования подлинности доку­ментов и подписей участников сделки (уполномоченных представите­лей) в нотариальном порядке;

- если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, для регист­рации сделки, не подлежащей обязательному нотариальному удосто­верению, по заявлению участников сделки (их уполномоченных пред­ставителей), вручаемому ими непосредственно регистрирующему орга­ну, необходимо установить личность и подлинность подписей всех уча­стников сделки (уполномоченных представителей);

- регистрации подлежат сделки, направленные на возникновение и прекращение прав на земельный участок, а именно права собственно­сти; права землепользования на срок свыше года; залога; ренты; иные права на недвижимое имущество, а также обременении таких прав.

Эти сделки считаются совершенными с момента их регистрации;

- отказ в регистрации сделок возможен лишь по основаниям, пре­дусмотренным законодательством. Орган, отказавший в регистрации, должен по суду потребовать признания сделки недействительной. Если такое требование не заявляется в течение месяца после получения до­кументов для регистрации, сделка признается зарегистрированной;

- регистрируемые сделки должны соответствовать требованиям, ус­тановленным законодательством для сделок данного вида, содержать подписи и идентификационные характеристики ее участников (ф. и. о. физического лица, наименование юридического лица), краткое опи­сание объекта недвижимости, место его нахождения, а также катего­рию регистрируемого права (обременения);

- если сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей, соответствие их воли воле­изъявлению;

- если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регист­рации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По заявлению лица, оспаривающего право, за регистрацией которо­го обратилось другое лицо, регистрация этого права может быть приос­тановлена на срок не более десяти дней. Если в течение этого срока лицо, оспаривающее право, не представит доказательств предъявле­ния им иска, регистрация прав должна быть осуществлена, а при пред­ставлении доказательств предъявления иска регистрация оспаривае­мого права приостанавливается до разрешения дела судом.

В регистрации может быть отказано в случае, если:

1) предъявленные документы не отвечают предъявляемым требова­ниям;

2) с просьбой о регистрации права обратился недееспособный граж­данин.

В случае приостановления или отказа в регистрации в правовом кадастре производится соответствующая запись. При отказе заявите­лю направляется в письменной форме сообщение о причине отказа. Копия письма помещается в дело, заведенное ранее на данное недви­жимое имущество.При отпадении обстоятельств, являющихся основанием для отказа в регистрации, лицо может подать в регистрирующий орган новую заявку.