Сбор и обработка рыночной информации для целей моделирования

Для целей моделирования используются данные, отвечающие понятиям “рыночная стоимость”. Сюда входят как сведения о цене в реальных сделках, так и оценки рыночной стоимости, выполненные профессиональными оценщиками. При этом для формирования оценки рыночной стоимости недвижимости могут использоваться сведения о сделках двух типов: купли-продажи и аренды недвижимости. По разным типам недвижимости (функциям) в качестве базовых денежных показателей выбираются сведения, отражающие основной тип сделок на рынке по данному типу недвижимости. В современной версии информационно-программного комплекса используются следующие рыночные данные:

оценка рыночной стоимости земельного участка на вторичном рынке. Используется для тех типов функций, по которым на вторичном рынке существовали сделки купли-продажи земельных участков;
оценка рыночного уровня ставки арендной платы за пользование помещениями различного функционального назначения;
оценка рыночной стоимости квартиры в многоэтажном жилищном фонде;
оценка рыночной стоимости гаража для хранения легковой автомашины (либо стоимости 1 машино-места в многоэтажном гараже),
оценка рыночного уровня арендной платы за 1 кв.м. торгового места в открытых торговых зонах;
оценка рыночного уровня арендной платы за 1 машино-место на открытой автомобильной стоянке.

Формирование “рельефов потенциальной полезности территории”

Оценка потенциальной экономической эффективности видов деятельности на территории производится на основе моделирования потенциального рентного дохода землепользователя определенного типа, обусловленного удобствами местоположения и оснащенностью территории. Оценка эта производится одновременно для всех участков городской территории и выражается в построении так называемого “рельефа потенциальной полезности территории” для определенного вида деятельности – функции. Рельеф полезности строится на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающих систему ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения различных участков территории, и реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города.

Переход от описания качеств территории к комплексной оценке выгодности местоположения для каждого вида деятельности (мы называем этот показатель “рентным коэффициентом”) производится с помощью задания матрицы весовых коэффициентов, учитывающих степень влияния рентных факторов на рентную доходность деятельности. При формировании вклада каждого фактора в рентный доход функции производится преобразование значения фактора, учитывающее нелинейный характер его влияния на величину дохода. Фактически рентный коэффициент вычисляется как скалярное произведение вектора преобразованных значений рентных факторов на соответствующую виду землепользования строку матрицы весовых множителей.

Под "рельефом потенциальной полезности" территории для данной функции будем понимать совокупность значений оценки выгодности местоположения (в баллах или денежных единицах), вычисленных для всей территории города (по кварталам или ячейкам сетки). Формирование "рельефа потенциальной полезности" территории в денежных единицах для каждой функции производится:

1. На основании имеющейся рыночной информации о сделках купли-продажи и аренды недвижимости на различных участках территории. Это возможно при устойчивом рынке и большом количестве информации о сделках. При построении матрицы весовых множителей учитывается существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. В этом случае весовые коэффициенты вклада факторов местоположения в величину ренты могут быть определены методом регрессионного анализа.

2. Для тех видов землепользования, рыночных данных по которым мало или они вообще отсутствуют, вычисляются "рентные коэффициенты", которые отражают степень относительной выгодности территории для каждого из видов землепользования. Основой для этих вычислений служит матрица весовых множителей (заданных экспертно), характеризующих степень значимости каждого из ценообразующих (рентных) факторов для каждого вида землепользования. Далее между вектором рентных коэффициентов и множеством рыночных наблюдений строится регрессионная зависимость.

На рис.3, 4 приведены фрагменты “рельефов потенциальной полезности территории” для функций “жилищный фонд многоэтажный” и “ларьки, киоски, павильоны” (чем светлее раскраска, тем выше значение потенциальной доходности, обусловленной местоположением).

Рис.3 Рельеф потенциальной полезности территории для функции “жилищный фонд многоэтажный” (значения вычислены по кварталам)