Система факторов, описывающих выгодность местоположения участков территории в городе

Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от ее свойств

Система факторов, описывающих выгодность местоположения участков территории в городе

Ценность участка городской территории в значительной степени определяется его местоположением. В отличие от зданий и сооружений, ценность которых практически определяется их собственными свойствами (качеством и состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.), многие из свойств местоположения участка являются “системными”, т.е. они формируются всей городской средой, их содержательный смысл и величина для каждого отдельного участка могут быть определены только при рассмотрении его положения в составе всей городской среды.

В совокупности рентные факторы (факторы, характеризующие местоположение, или, так называемые, ценообразующие факторы) определяют ценность участков городской территории, рыночная стоимость которых, как правило, связана с возможностью различных видов землепользования успешно использовать ее свойства при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. Перечень рентных факторов формируется на основе:

• анализа рынка недвижимости города (всех его секторов) и тех предпочтений, которые на нем существуют,
• статуса (достоверности и официальности) данных, используемых в расчетах,
• учета необходимости оснащения всей территории города значениями данного фактора, причем, желательно, чтобы это делалось с помощью автоматизированных средств (для создания надежной системы актуализации характеристик),
• существующих в городе информационных баз, позволяющих актуализировать данную информацию с определенной периодичностью,
• учета степени территориальной дифференциации результата (оценки): чем меньше территория, для которой формируется оценка, тем больше факторов необходимо учитывать.

В результате анализа отечественной и зарубежной градостроительной теории и оценочной практики в качестве факторов, определяющих ценность территории, были выбраны:

• показатели, характеризующие положение участка в транспортной системе города (доступность центра города, системы мест приложения труда, мест проживания, мест рекреации, станций метрополитена и т.п.);
• средовые и экологические характеристики (загрязнение атмосферы, почвенных вод, земли, шумовое загрязнение, наличие санитарно-защитных зон промпредприятий и т.п.);
• “потребительский потенциал” города (суточное население, пассажирооборот остановок общественного транспорта, “людность” или плотность “дневного населения”);
• факторы особой привлекательности (наличие объектов исторической, архитектурно-художественной или природной ценности),
• ограничения и условия организации деятельности (инфраструктурная оснащенность, градостроительно-планировочные ограничения на организацию деятельности и т.д.)