Тема 5. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Приступая к изучению данной темы необходимо исследовать содержание права собственности на жилище, вспомнить из курса гражданского права основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения. Затем следует перейти к подробному рассмотрению способов приобретения права собственности на жилище и сделок с жильем. При этом не следует забывать, что жилые помещения (квартиры, дома) – это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Права и обязанности собственников жилья регулируются нормами гражданского и жилищного права (см. статьи 209, 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ). Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственниками жилого помещения, предусмотрены ст. 31 ЖК РФ и не сохраняются за ними в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не предусмотрено договором между ними. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств, право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилья может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (ст. 33 ЖК РФ), и вправе требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Те же права возникают и у граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение. Ограничения прав собственника помещения в многоквартирном доме установлены п. 4 ст. 37 ЖК РФ.

При изучении порядка содержания общего имущества в многоквартирном доме студент должен учесть, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме, круг полномочий и порядок работы которого определен ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 ЖК РФ. Реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений проводится собственником самостоятельно без согласия собственников других помещений, за исключением случаев, когда такие работы невозможны без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, для чего требуется получение согласия всех собственников.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства или перепланировки. Рассматривая права и обязанности собственников комнат в коммунальной квартире, следует помнить, что в случае продажи комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.