2015-07-04
299
Земельный потенциал России - это 1.7 млрд. га земли (12.5% мировой территории), включая 55% черноземных почв мира
В ходе реформ с 1991 года 11,8 млн. работников бывших колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей. В распоряжение фермерских хозяйств передано 13,8 млн. гектаров земли. Начата ликвидация государственной монополии на землю, введено платное землепользование; земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности.
Процессы земельного реформирования из-за отсутствия надлежащей законодательной базы протекали медленно, земельный вопрос стал крайне политизированным, а пути перехода земли к эффективным пользователям были практически заблокированы.
Рынок недвижимости в России до сих пор не создан. Можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро развивается рынок квартир; значительно отстаёт предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии находится рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков.
Фрагментарность рынка недвижимости вызвана отсутствием у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значит и отсутствием надёжных правовых гарантий на недвижимость. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения.
Первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, не сформировался в том числе из-за трудностей при выкупе земельных участков под предприятиями и строениями. Неполноценность имеющихся у владельцев прав на объекты недвижимости (без прав собственности на земельный участок) не позволяет финансировать их развитие посредством ипотечного кредитования, создаёт препятствия для инвесторов. Не получила развития практика использования конкурентных процедур приватизации земельных участков при предоставлении их под застройку, участков вместе со строениями, которая могла бы формировать такой рынок.
Отсутствие разграничения земли между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации препятствует созданию рынка земельных участков. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Приватизация участков идёт крайне медленно.
Органы власти, обладая и фактической монополией на землю, и властными полномочиями, могут устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Административная аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей. По-прежнему расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Отсутствуют чёткие юридические процедуры установления прав на недвижимость. Каждый проект застройки превращается в долгий процесс переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии четких норм, гарантирующих прозрачность процедур и объективность решений. Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, преобладание государственной и муниципальной аренды, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые деформируют структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования недвижимости.
Оценка недвижимости для налогообложения не основана на рыночных ценах. Сами эти цены чаще всего недоступны для публичного ознакомления. Непомерно высокие государственные пошлины (нотариальные сборы) вынуждают участников рынка занижать реальные цены сделок.
Инженерная инфраструктура городов и поселений разрушается. Источники средств для её поддержания и развития отсутствуют. При этом арендная плата и налоги на земельные участки не обеспечивают необходимых размеров поступлений в бюджет. В этих условиях оказываются безуспешными попытки местных властей решить проблемы как поддержания инфраструктуры, так и её развития за счёт дополнительных требований к инвесторам. Налог на недвижимость, который способен создать необходимые экономические регуляторы для эффективного управления недвижимостью на местном уровне, не вводится из-за несовершенства законодательства.
Всё перечисленное предопределяет большие риски и неоправданные затраты вложений, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и её развитие, в том числе под залог недвижимости (ипотеку). Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).
Одной из главных причин описанной выше ситуации является недостаточно развитая и противоречивая законодательная база, регулирующая права и обязанности государственных органов и иных участников рынка недвижимости. Сегодня действуют не соответствующие современным условиям, а зачастую – и Конституции России законы - “Земельный кодекс РСФСР”, “О плате за землю”, “Жилищный кодекс РСФСР” (абз.4 ст.1; пп.2 и 3 ст.9; п.5 ст.13; п.3 ст.19); требуют уточнения отдельные нормы “Гражданского кодекса Российской Федерации”, “Градостроительного кодекса Российской Федерации”, а также основанные на них правовые акты. Приняты лишь некоторые новые законы “О товариществах собственников жилья”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, "Об ипотеке (залоге недвижимости)", “О государственном земельном кадастре”, которые также нуждаются в поправках и развитии. Проект нового “Земельного кодекса Российской Федерации”, в случае его принятия, парализует рынок недвижимости и сделает невозможным совершенствование его законодательной базы.
Продолжается раздельное правовое регулирование частей объектов недвижимости - отдельно земельных участков и отдельно - расположенной на них иной недвижимости и участков недр, что не обеспечивает полноценных прав на недвижимость. Отсутствует защита прав добросовестного приобретателя, нет реальных гарантий государством зарегистрированных прав.
Государственный учёт объектов недвижимости на законодательном уровне искусственно разделён на кадастровый учёт участков, технический учёт зданий и помещений и учет иных объектов недвижимости. От административных функций по государственному учёту объектов недвижимости законодательно не отделена деятельность по землеустройству и измерению этих объектов, что затрудняет выявление ошибок и злоупотреблений, зафиксированных в государственном кадастре, чрезвычайно удорожает и затягивает процесс подготовки документов для государственной регистрации прав на недвижимость.
Содержание прав по использованию и развитию недвижимости регулируется административными решениями при отсутствии защищенных законом правовых гарантий. Не установлена обязательность предоставления земельных участков для коммерческого использования на конкурентной основе. Действующая система административно определяемого налога на землю препятствует введению законодательства о налогообложении недвижимости на основе оценки её рыночной стоимости. Недвижимость не стала финансовым активом.
Основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли и иной недвижимости:
· сохранение монополии государства в сфере недвижимости и отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;
· процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);
· наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;
· оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;
· ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;
· процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнён из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;
· используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;
· объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.
