Ипотечные кредиты

Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества. У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

· предприятия,[73] а также здания, сооружения[74] и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· земельные участки;[75]

· воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;

· космические объекты;

· незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений полезных ископаемых; на создание научно-технической продукции. В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими еще сроками кредитования). При этом следует иметь в виду, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию,[76] а также если срок его использования превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок).[77] На практике ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы: свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;[78] договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; проект договора ипотеки; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель должен также информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

Банком тщательно изучаются все представленные документы. Кроме оценки финансового состояния заемщика, особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.06.1997 г. Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Государственная регистрация ипотеки[79] является публичной, т. е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (выписку из Единого государственного реестра прав).

Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации в установленной форме; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица.

Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

Права залогодержателя (банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены и закладной, являющейся ценной бумагой. Закладная должна содержать:

· название ценной бумаги — «Закладная»;

· имя залогодателя, указание места его жительства либо если залогодатель — юридическое лицо, то его местонахождение, юридический адрес;

· имя первоначального залогодержателя и указание его местонахождения;

· название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения этого договора;

· имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем, и указание его местонахождения (жительства);

· указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить

эту сумму и проценты;

· указание срока уплаты суммы обязательства, либо периодичности их уплаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей;

· название и достаточное для идентификации описание предмета ипотеки и указание места его нахождения;

· денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

· наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это

право;

· указание на то, обременено или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;

· подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

· сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

· указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № Ю2-ФЗ закладная (документ о залоге заемщиком недвижимого имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

Залогодатель с согласия залогодержателя имеет право передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной.

Но при всем этом следует отметить, что составление и выдача закладной не допускается Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки являются:

· предприятие как имущественный комплекс;

· земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

· леса;

· право аренды вышеперечисленного имущества.

Характерная черта ипотечных ссуд заключается в том, что при определенной процентной ставке периодические выплаты являются фиксированными равно-размерными за весь срок ссуды. Если процентные ставки периодически пересматриваются (плавающие процентные ставки), меняются и периодические выплаты, но по-прежнему они будут равными в каждом из периодов вплоть до следующего изменения процентных ставок. Периодические платежи (обычно ежемесячные) состоят из основной суммы долга и процентов. Сначала, когда основная сумма долга принимает свое максимальное значение, ежемесячные платежи состоят в основном из начисляемых процентов, доля выплачиваемой основной суммы составляет лишь незначительный процент от платежей. Со временем, при уменьшении основной суммы, доля ежемесячных платежей, необходимая для покрытия начисленных процентов, снизится, а доля периодических выплат, отведенная под погашение основной суммы, возрастет. Каждый раз, когда процентная ставка меняется, необходим пересчет периодических платежей, которые покрывают проценты и направляются на выплату основной суммы долга, на оставшийся срок ипотеки.

Для иллюстрации рассмотрим расчет равных годовых платежей, необходимых для выплаты ипотечной ссуды в 100 тыс. руб. с процентной ставкой 10% годовых (ежегодное наращение), взятой на 20 лет.

Начнем с первого года и первоначального долга 100 тыс. руб. Проценты за первый год могут быть рассчитаны как произведение суммы долга и множителя 1,10, после чего из результата вычитается ежегодный платеж. Если обозначить этот платеж через X, тогда долг на начало второго года составит:

Применяя этот же способ к полученному результату, найдем значение долга на начало третьего года:

.

Показатели в скобках умножены на 1,10.

Повторив эту процедуру 20 раз, мы получим выражение для долга на начало 21-го года, который должен быть равен нулю:

Выражение в скобках — геометрическая прогрессия с первым членом 1 и знаменателем 1,10. Формула для суммы п первых членов геометрической прогрессии со знаменателем, большим единицы, выглядит так:

В общем виде:

,

где а — первый член, а 1 + r— знаменатель прогрессии, который больше единицы, так как r всегда положительно.

Расчеты для нашего примера дают такой результат:

Таким образом, уравнение для нахождения регулярного платежа по ипотеке X принимает вид:

что в результате дает X = 11 745,96.

Формула для общего случая:

Для нахождения ежемесячных выплат по ипотеке можно использовать тот же самый подход (только с 240 шагами) при условии, что годовую процентную ставку необходимо преобразовать в эквивалентную месячную ставку. Если обозначить эквивалентную месячную ставку через С, тогда С находится из С¹² = 1,10, т. е.

Наше уравнение для Х примет вид:

Или

(следует отметить, что этот результат в годовом исчислении меньше примерно на 500 руб. по сравнению с ежегодной выплатой из-за сэкономленных процентных платежей)

Обобщим формулу для ежемесячных выплат по ипотеке:

где Р — размер суммы, взятой в долг, r — годовая процентная ставка, п — количество лет.

Банки, предоставляя долгосрочные ипотечные кредиты, рассчитывают размеры ежемесячных платежей в погашение основного долга и уплату процентов по кредиту по этой формуле.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено создание в стране первичного и вторичного рынков закладных, тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных. Пока работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в самом начале своего становления. Для его развития нужна серьезная финансовая поддержка государства.