Тема 2: «Договоры по передаче имущества в пользование»

1. Понятие, общая характеристика договора аренды

Регламентации договора аренды посвящена глава 34 части второй ГК, включающая ст.ст. 606-625. В этих нормах урегули­рованы все важнейшие моменты, связанные с заключе­нием и реализацией договора аренды, а также разгра­ничены отдельные его виды: прокат иму­щества, аренда транспортных средств, зданий и соору­жений, предприятий; лизинг (финансовая аренда).

Как видно из этого перечня разновидностей арен­ды, целью данного договора является обеспечение воз­можности гражданам и юридическим лицам на опреде­ленных условиях временно пользоваться чужим имуще­ством, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Понятие договора сформулировано в ст.606 ГК, где сказано, что по договору аренды (имущественного най­ма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоста­вить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное поль­зование.

Продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованно­го имущества, являются его собственностью.

Таким образом, объектом аренды может быть лю­бое индивидуально определенное имущество, которое не теряет своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки, производственные и жи­лищные комплексы, здания, оборудование, транспорт­ные средства и т.п. Об этом сказано в ст.607 ГК.

Определяемые родовыми признаками вещи не мо­гут быть предметом договора аренды, т. к. по оконча­нии срока договора арендованная вещь подлежит воз­врату собственнику.

Законом могут быть установлены определенные виды имущества, которое не может быть сдано в аренду или аренда которых требует соблюдения определенных правил. Например, изъяты из оборота, а потому не мо­гут быть арендованы стратегические объекты.

В отношении земельных участков, участков недр, водных и лесных массивов соответствую­щим законодательством могут устанавливаться специальные правовые режимы

Существенные ограничения имеются в отношении сдачи в аренду имущества, находящегося в государст­венной собственности.

В договоре аренды необходимо четко указать все признаки, характеризующие сдаваемое в аренду иму­щество, состав имущества, его местонахождение, со­стояние и др. При несоблюдении этого требования договор аренды считается незаключенным, поскольку ус­ловие об объекте аренды не согласовано сторонами, а условие об объекте относится к существенным услови­ям договора, по которым должно быть достигнуто со­глашение сторон (ст. 432 ГК).

Как следует из легального определения договора, его сторонами являются арендодатель, он же наймодатель, и арендатор - наниматель. В качестве сторон договора аренды, могут выступать любые юридические и физи­ческие лица. Сдача имущества в аренду - форма распо­ряжения имуществом. Арендодателем может быть в со­ответствии со ст.608 ГК собственник сдаваемого иму­щества или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Например, в силу прямого предписания закона (ст. 295 ГК), государственные и муниципальные унитарные предприятия, действующие на праве хозяй­ственного ведения, только с согласия собственника мо­гут выступать в качестве арендодателей недвижимого имущества. Переход права собственности (полного хо­зяйственного ведения или оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. В отношении арендаторов никаких специальных огра­ничений нет. Принимаются во внимание общие требо­вания, предъявляемые к лицам, заключающим любую сделку: они должны быть дееспособными.

Форма договора аренды предусмотрена ст.609 ГК. Письменная форма договора обязательна, если договор заключен на срок более одного года, или если одна из сторон является юридическим лицом.

Договоры проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, независимо от сро­ка их действия заключаются только в письменной фор­ме.

Когда договор аренды заключают граждане, они должны также заключать договор в письменной форме, т.к. ст. 161 ГК обязывает граждан заключать между со­бой сделки в письменной форме, если сумма сделки превышает не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Договор аренды недвижимого имущества подле­жит государственной регистрации, если иное не преду­смотрено законом. В частности, не требуется государ­ственная регистрация договоров аренды воздушных и морских судов.

К обязанностям арендатора относятся:

1) Своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения платы опреде­ляются в договоре. Если этого не было сделано, при­нимаются такие порядок, условия и сроки, какие обыч­но применяются при аренде подобного имущества при аналогичных обстоятельствах.

Статья 614 ГК определяет возможность внесения арендных платежей и их форму. Можно установить оп­лату всего арендуемого имущества или каждой из его составных частей. К видам уплаты за аренду относятся:

платежи, установленные в твердой сумме, вносимые единовременно или периодически; выделение арендо­дателю доли из полученных в результате использования арендованного имущества доходов, плодов, про­дукции; предоставление арендатором арендодателю определенных услуг; предоставление арендатором по контракту определенной вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных до­говором затрат на улучшение арендованного имущест­ва.

В договоре можно предусмотреть и сочетание не­скольких из указанных форм оплаты или предложить нечто иное.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сто­рон в установленные ими сроки, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор существенно нарушает сроки вне­сения арендной платы, арендодатель вправе потребо­вать от него досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд. К существенным нарушениям относится неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Крайняя мера - расторжение договора возможна, только если арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату по истечении уста­новленного договором срока платежа (п. 3 ст.619 ГК).

2) Использование арендуемого имущества в стро­гом соответствии с его назначением и условиями дого­вора.

Если эта обязанность не выполняется, арендода­тель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3) Поддержание имущества в исправном состоя­нии, несение расходов на содержание имущества.

Поддержанием имущества в исправном состоянии считается также его обслуживание, которое позволяет им пользоваться в любой момент без затрат на это ка­ких-то дополнительных усилий.

Текущим ремонтом имущества считается устране­ние таких недостатков, которые не связаны с заменой основных его составных частей.

4) При прекращении договора аренды возврат арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в со­стоянии, обусловленном договором. Естественно, воз­врату подлежат все относящиеся к арендовавшемуся имуществу документы и принадлежности.

Нормальным признается такой износ, какой иму­щество понесло бы при обычном использовании в те­чение срока, предусмотренного договором.

Если по истечении срока договора имущество не возвращено собственнику, арендодатель может требо­вать внесения арендной платы за время просрочки. Ес­ли же невозвращение имущества арендодателю причи­нило ему убытки, можно требовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арен­дованного имущества договором предусмотрена неус­тойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено догово­ром.

5) Невозможность полной или частичной передачи другому лицу своих прав и обязанностей без согласия арендодателя. С согласия же арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду на срок действия первоначального договора; передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имуще­ство в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить их в уставный капитал в качест­ве вклада или паевого взноса.

Согласие арендодателя может быть выражено не­посредственно в договоре аренды или в дополнитель­ном соглашении к нему, а также путем одностороннего письменного разрешения.

Арендодатель вправе:

- требовать уплаты арендной платы;

- требовать досрочного ее внесения, если аренда­тор существенно нарушает установленный порядок ее внесения;

- требовать расторжения договора, если арендатор пользует­ся полученным в аренду имуществом не в соответствии с его назначением или с условиями договора, а также ухудшает состояние имущества; более двух раз подряд не вносит арендную плату;

- приобретать право собственности на отделимые и неотделимые улучшения предмета аренды, произве­денные за счет амортизационных отчислений от иму­щества, сданного в аренду;

- получить сумму выкупа арендованного имуще­ства, если в законе или в договоре аренды предусмот­рено, что арендованное имущество переходит в собст­венность арендатора по истечении срока аренды.

Арендатор располагает более широким набором прав:

- истребовать сданное в наем имущество;

- требовать возмещения убытков, причиненных несвоевременным предоставлением имущества, непроизводством капитального ремонта;

- требовать расторжения договора при его неисполнении по вине арендодателя; договор аренды может быть расторгнут досрочно, если арендодатель не предоставляет имущество контрагенту либо создает ycловия, препятствующие использованию имущества, либо в имуществе обнаруживаются недостатки, препятствующие нормальному пользованию им; если арендодатель не производит капитального ремонта; когда имущество в связи с обстоятельствами, за которые арен тор не отвечает, оказывается в состоянии, делающим его непригодным к использованию, даже если в этом нет вины арендодателя;

- требовать устранения недостатков, обнаруженных в имуществе, сданном в наем;

- требовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков в арендованном имуществе прав третьих лиц на него, неоговоренных при заключении контракта;

- провести за счет арендодателя капитальный ремонт;

- при наличии на то согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать арендные права другому лицу, отдавать их в залог, вносить в качестве взноса в уставный капитал или пая;

- иметь преимущества при заключении договс новый срок по сравнению с другими претендентам

- получать права собственника на отде улучшения объекта аренды, если иное не будет ] смотрено договором;

- получать в собственность арендованное имг во, если в договоре предусмотрена такая возможк

- сохранять в силе права и обязанности арендатора при переходе права собственности (хозяйственного ве­дения, оперативного управления, пожизненного насле­дуемого владения на арендуемое имущество) от арен­додателя к другому лицу.

В соответствии со ст.625 ГК к отдельным видам договора аренды общие правила, изложенные в преды­дущей главе, применяются, если иное не установлено правилами ГК, посвященными именно этим отдельным видам договоров.

Особенности отдельных видов договора аренды

§1. Прокат (cm. cm. 626-631 ГК).

Договор проката в соответствии со ст.626 ГК пред­ставляет собой договор аренды, по которому арендо­датель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве своей постоянной предпринимательской дея­тельности, обязуется предоставить арендатору движи­мое имущество во временное владение и пользование за плату.

Таким образом, для этого вида договора и аренды характерны, во-первых, особый субъект - только про­фессионал, предприниматель, для которого сдача иму­щества внаем является постоянной, приносящей доход деятельностью. Разовая сделка по сдаче в аренду дви­жимого имущества прокатом не является. Во-вторых, предметом договора проката является только движи­мое имущество (кроме транспортных средств, т.к. для

них существуют особые правила). Это движимое иму­щество должно использоваться в потребительских це­лях (если иное не предусмотрено договором и не выте­кает из существа обязательства). Типичными предме­тами договора проката являются вещи, потребность в которых возникает на какое-то определенное время, что исключает необходимость их покупки (бытовая техника, музыкальные инструменты, телерадиоаппара­тура, приборы, станки, оборудование, театральный ре­квизит и т.п.).

В-третьих, арендодатель не может по договору проката сохранять за собой в период действия догово­ра права владения вещью, сданной в прокат.

Из того обстоятельства, что субъектом проката -арендодателем является лицо, для которого деятель­ность по сдаче вещей определенного вида является ос­новной и приносящей постоянный доход, вытекает вы­вод о том, что договор проката относится к публичным договорам. Другими словами, для арендодателя в дан­ном случае заключение договора с обратившимся к не­му лицом является обязательным, если в момент обра­щения имеется в наличности сдаваемое на прокат иму­щество. Арендодатель должен предоставлять имущест­во в прокат любым пользователям на равных условиях за равную плату, если, конечно, для кого-то из них не установлены законом определенные льготы. При не­обоснованном уклонении от заключения договора про­ката лицо, заинтересованное в том, чтобы такой дого­вор был с ним заключен, вправе обратиться в суд с тре­бованием о понуждении заключить договор. В судеб­ном порядке могут быть урегулированы и разногласия сторон по отдельным условиям договора. На договор проката распространяется ряд общих положений об аренде, изложенных в первом разделе настоящей главы:

обязанность предоставления имущества, сдаваемого в прокат, в состоянии, соответствующем условиям дого­вора и назначению имущества; обязанность арендатора использовать получаемое имущество в соответствии с условиями договора, а если таковые отсутствуют - в соответствии с назначением имущества; сохранение действия договора в силе при изменении собственнике имущества, сдаваемого в аренду: право арендодателе на расторжение договора и возмещение убытков пр” несоблюдении получившим имущество лицом требования использовать его строго по условиям договора или в соответствии с назначением.

Вместе с тем, соответствующий именно договору проката раздел ГК предусматривает ряд специфических именно для него правил: к ним относятся нормы о сро­ке, форме и содержании договора проката.

Срок договора проката не может превышать одно­го года (п. 1 ст.627 ГК). Даже если стороны заключают договор проката на более длительный срок, он считает­ся заключенным на год. Правила о возобновлении до­говора аренды на неопределенный срок, если арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом по­сле окончания срока договора, а также правила о пре­имущественном праве арендатора, исполнившего над­лежащим образом свои обязанности, возобновить до­говор по истечении срока его действия (ст. 621 ГК) к договору проката не применяется.

Форма договора предусмотрена только письмен­ная, независимо от срока действия договора и состава его участников (п. 2 ст.626 ГК). Что касается содержа­ния договора проката, то права и обязанности контр­агентов в нем имеют существенные отличия от прав и обязанностей сторон договора аренды.

Для того, чтобы защитить интересы арендаторов и устранить возможность разногласий между сторонами при выявлении дефектов в сданном на прокат имущест­ве, установлена дополнительная обязанность арендода­теля в ст.628 ГК (по сравнению с п.1 ст.611 ГК). Арен­додатель должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого на прокат имущества и выдать арендатору письменные инструкции о правилах экс­плуатации его.

Если арендатор в процессе использования полу­ченного на прокат имущества обнаруживает недостат­ки, препятствующие полностью или частично его экс­плуатации, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня получения соответствующего заявления аренда­тора либо безвозмездно устранить недостатки имуще­ства, находящегося у арендатора, либо заменить доб­рокачественным предметом проката. В договоре про­ката может быть оговорен и более короткий, чем деся­тидневный, срок для указанных действий.

Если же недостатки сданного на прокат имущества явились следствием нарушения арендатором правил о

его использовании, арендатор должен оплачивать арендодателю стоимость ремонта и транспортировки предмета проката. Когда будет установлено, что по ви­не арендатора этот предмет полностью вышел из строя и ремонту не подлежит, арендатор обязан возмещать арендодателю причиненные своими действиями убыт­ки, включая и упущенную выгоду, если законом или договором не предусмотрено иное.

Исключения установлены применительно к прока­ту и в отношении возможности одностороннего отказа от исполнения обязанностей (п. 3 ст.627 ГК). От дого­вора проката арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив контрагента не менее, чем за 10 дней о своем намерении.

В отличие от общих положений об аренде, возла­гающих на арендатора текущий ремонт предмета арен­ды, по договору проката арендодатель обязан произ­водить не только капитальный, но и текущий ремонт, что связано со специализацией деятельности прокатных организаций, обычно располагающих необходимой ремонтной базой.

Арендная плата по договору проката устанавлива­ется только в виде определенных в твердой сумме пла­тежей, вносимых периодически или единовременно (п. 3 ст.424 ГК).

Стороны могут самостоятельно определить перио­дичность внесения арендных платежей (ежемесячно, ежеквартально, один раз в полгода).

При досрочном возврате арендатором предмета проката арендодатель возвращает ему соответствую­щую лишнюю часть уже полученной арендной платы. Размер возвращаемой суммы исчисляется со дня, сле­дующего за днем фактического возврата имущества (п.2 ст.639 ГК).

Задолженность по арендным платежам, если она образовалась по вине арендатора, взыскивается в бес­спорном порядке по исполнительной надписи нотариу­са. Пени за просрочку уплаты за прокат можно взы­скать лишь в судебном порядке, если конкретный дого­вор не предусматривает и для этой цели применен” бесспорного списания.

В связи с тем, что имущество, взятое напрокат должно использоваться для потребительских целей существенно ограничены права арендатора по распоряжению таким имуществом. Он не может сдать пред­мет проката в субаренду; передать свои права и обя­занности по договору проката другому лицу; предос­тавлять полученное имущество другим лицам в безвоз­мездное пользование; отдавать в залог, вносить в каче­стве имущественного вклада или паевого взноса.

Поскольку в договорах проката бытовых предме­тов арендаторами часто выступают граждане, к подоб­ным отношениям помимо выше охарактеризованных норм ГК могут применяться правила главы I Закона "О защите прав потребителей'¹⁸⁴, касающихся гарантий ка­чества арендованного имущества, права на безопас­ность его и на информацию о нем, а также о возможно­сти возмещения морального вреда за счет арендодателя при определенных условиях и специальных правил су­дебного разбирательства.

§2. Аренда транспортных средств

Договор аренды транспортных средств, называе­мый также фрахтованием транспорта на время, регули­руется ст.ст. 632-655 ГК. По этому договору арендатору за плату предоставляется определенное транспортное средство во временное владение и пользование.

Существует два вида такого договора: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа.

Для обоих видов договоров аренды транспортного средства характерно то, что их предметом является лю­бое средство по перевозке грузов, пассажиров, багажа или того и другого вместе. Это могут быть объекты же­лезнодорожного, водного, воздушного, автомобильно­го, а теперь и космического характера, свободно пере­мещающиеся в пространстве.

Из-за того, что транспортные средства - сложные технические устройства и источники повышенной опасности, аренда транспортных средств выделена в особый вид гражданско-правовых договоров, отли­чающихся во многом от договора аренды, подчиняю­щегося общим правилам.

К принципиальным отличиям относятся следую­щие:

1. Неприменима ст.621 ГК: арендатор транспорт­ного средства не обладает преимущественным правом на продление срока договора или заключение с ним до­говора аренды транспортного средства на новый срок по окончании действия имевшегося контракта.

2. В соответствии со ст. 130 ГК воздушные, мор­ские, речные суда и космические объекты являются не­движимыми вещами. По ст.ст.164, 609 ГК сделки с не­движимым имуществом, заключенные на срок более одного года, должны пройти государственную регист­рацию. Договор же аренды транспортного средства го­сударственной регистрации не подлежит. Он заключа­ется в простой письменной форме.

3. В соответствии с п.1 ст.616 ГК обязанность ка­питального ремонта сданного в аренду имущества воз­лагается на арендодателя; для договора же аренды транспортного средства поддержание объекта договора в надлежащем состоянии, включая и ремонт любого ха­рактера, возложено на арендатора в течение всего срока действия договора.

4. В соответствии с п.2 ст.615 ГК арендатор с со­гласия арендодателя может сдавать предмет договора в субаренду. Арендатор же транспортного средства, если иное не предусмотрено договором, имеет право без со­гласия арендодателя сдавать арендованное транспорт­ное средство в субаренду.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ГК, осо­бенности аренды отдельных видов транспортных средств.

Основное различие между двумя видами аренды транспортных средств (с экипажем и без него) заключа­ется в наборе обязанностей арендодателя и арендатора.

Что касается первого вида договора (фрахтование на время), то для него характерно соединение двух ви­дов обязательств арендодателя по отношению к арен­датору: обычный вариант аренды - предоставление за плату во временное пользование определенного транс­портного средства. Плюс к этому оказание услуг по управлению и технической эксплуатации транспортно­го средства. Поэтому договор аренды транспортного средства с экипажем можно определить в соответствии с ч. 1 ст.632 ГК как предоставление арендатору транс­портного средства во временное владение и пользова­ние с одновременным оказанием ему услуг по управле­нию и технической эксплуатации этого средства. При заключении договора аренды транспортного средства с экипажем арендодатель продолжает оставаться вла­дельцем источника повышенной опасности (ст. 640 ГК) со всеми вытекающими отсюда последствиями.

По договору аренды транспортного средства с экипажем на арендодателя возлагаются следующие обя­занности:

- поддерживать надлежащее состояние транспорт­ного средства, включая производство текущего и капи­тального ремонта и предоставление необходимых для нормальной эксплуатации принадлежностей;

- страховать транспортное средство;

- страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством;

- оказывать услуги по управлению и технической эксплуатации, обеспечивая безопасность эксплуатации транспортного средства для пользователя;

- нести расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг;

- арендатор несет лишь те эксплуатационные рас­ходы, которые возникают при коммерческой эксплуа­тации транспортного средства (сборы, топливо, сма­зочные материалы).

При аренде транспортного средства без экипажа арендодатель просто предоставляет арендатору транс­портное средство за плату во владение и пользование. Обязанности по управлению и технической эксплуата­ции объекта аренды осуществляет арендатор самостоя­тельно или при помощи третьего лица.

Арендодатель не сохраняет права владельца транспортного средства, поэтому ответственность за вред, причиненный предметом аренды - источником повышенной опасности несет арендатор (ст.ст.648, 1079 ГК).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор несет обязанность по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства, вклю­чая текущий и капитальный ремонт, а также обеспече­ние транспортного средства необходимыми для экс­плуатации принадлежностями: по страхованию транспортного средства и ответственности за ущерб, кото­рый может быть этим транспортным средством причи­нен.

§3. Договор аренды зданий и соору­жений

Договор аренды зданий и сооружений регулирует­ся ст.ст. 650-655 ГК. В соответствии с ним в аренду пе­редаются не только недвижимость указанного вида, но и земля, на которой она расположена - часть земельно­го участка, необходимая для использования здания (сооружения), независимо от характера прав арендода­теля на земельный участок (собственность, аренда, по­стоянное пользование: пожизненное наследуемое вла­дение).

Арендная плата должна включать в себя и плату за пользование земельным участком.

Если договором не определено передаваемое арен­датору право на соответствующий участок земли, к не­му на весь срок аренды здания или сооружения перехо­дит право пользования "необходимой" частью участка, на котором расположены арендуемые объекты. Допол­нительная к арендной плата в таком случае не взимает­ся.

Именно неразрывная связь с землей объекта дан­ного вида договора аренды, особая ценность подобных объектов в гражданском обороте предопределяют спе­цифику рассматриваемого договора аренды. Например, если земельный участок, на котором находится арендо­ванное здание или сооружение, продается другому лицу арендодателем, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая нахо­дится под объектом аренды и необходима для его ис­пользования, на условиях, действовавших до продажи земли.

В ГК нет пояснения различий между зданиями и сооружениями. В популярной юридической литерату­ре⁸⁵ указывалось на то, что здания подразделяются на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, ис­пользуемые для производственных, торговых, административных, научно-исследовательских, учебных, ле­чебных, складских и других целей. К сооружениям же относят тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, колодцы, трансформаторы, другие инженерные сооружения.

Договор должен четко характеризовать объект аренды. При нарушении этого правила объект аренды считается несогласованным сторонами, а договор - не­заключенным.

Ряд норм рассматриваемого договора отличается от общих правил аренды, установленных Гражданским Кодексом. Вместе с тем, некоторые из общих правил к нему полностью применимы (обязанности сторон по содержанию арендованной недвижимости, ответствен­ность арендодателя за недостатки имущества, сданного в аренду, срок договора, ответственность сторон, осно­вания и порядок расторжения договора).

Поскольку же применительно к аренде нежилых помещений в ГК нет никаких специальных правил, в отношении их аренды в полном объеме применяются общие правила главы 34 ГК.

Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений заключаются в следующем.

Договор аренды здания или сооружения заключа­ется в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблю­дение этого требования влечет за собой недействитель­ность договора. Государственной регистрации подле­жат лишь договоры аренды зданий или сооружений, срок действия которых превышает один год. Без такой регистрации договор считается незаключенным.

К договорам аренды зданий, сооружений не при­меняются общие правила об аренде, рассчитанные на тот случай, когда договор не определяет размер, поря­док, условия и сроки арендной платы. Статья 614 ГК предлагает в таких случаях применять арендную плату, обычно применяемую при аренде аналогичного имуще­ства. Применительно к отсутствию условия об аренд­ной плате в договоре, касающемся аренды зданий и со­оружений, наступают совсем иные последствия: дого­вор считается незаключенным.

Статья 655 ГК устанавливает особый порядок для оформления передачи арендатору и возвращения арен­дованного им здания или сооружения путем составления и подписания сторонами передаточного акта или иного документа, удостоверяющего передачу имущест­ва контрагентами. Если обе стороны отказываются от составления вышеназванных документов, их отказ рас­сматривается как расторжение договора по соглаше­нию сторон.

§ 4. Аренда предприятия

Этот вид договора аренды регулируется ст.ст. 656-664 ГК. Специфика регулирования напрямую связана с особенностями предмета этого договора - предприяти­ем как имущественным комплексом любой формы соб­ственности, используемым для предпринимательской деятельности (п. 1 ст.656 ГК). В состав этого комплекса входят все виды имущества, необходимые для его дея­тельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, основные и оборот­ные средства, права требования, долги, права на обо­значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги.

Поэтому по договору аренды предприятия арендо­датель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование для осуществления предприни­мательской деятельности земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства, запасы сырья, топлива, материалы и иные оборотные средства; права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, пра­ва на обозначение, индивидуализирующие деятель­ность предприятия и его продукцию (товарный знак, фирменное наименование и т.п.), другие исключитель­ные права. Кроме того по этому договору арендодатель уступает арендатору свои требования к третьим лицам, связанные с эксплуатацией предприятия и обязан пере­вести на него долги, если они у предприятия имеются.

Если иное не установлено законом, другими пра­вовыми актами, не подлежат передаче арендатору пра­ва арендодателя на занятие определенным видом дея­тельности (лицензии). Включение в состав передавае­мого по договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно без лицензии, не освобождает арендодателя от соответст­вующих обязательств перед имеющимися кредиторами.

Как видно из перечня ст.656 ГК состав имущества комплекса, называемого предприятием, весьма разно­роден, не все его элементы находятся в собственности арендодателя. Для обеспечения передачи предприятия в аренду установлено, что части комплекса, именуемого предприятием, н& являющиеся собственностью арендо­дателя, могут быть переданы без согласования с собст­венником, если иное не установлено договором арендо­дателя с собственником.

Статья 657 ГК обеспечивает права кредиторов арендодателя при переводе его долгов арендатору. Предусмотрена процедура предварительного письмен­ного уведомления всех кредиторов. Любой из них вправе в течение трех месяцев со дня получения уве­домления потребовать прекращения или досрочного исполнения соответствующего обязательства, а также возмещения убытков. До завершения расчетов при воз­никновении подобного конфликта предприятие не пе­редается арендатору.

Установлены жесткие требования к формам дого­вора аренды предприятия: это должен быть единый до­кумент, подписанный сторонами, подлежащий обяза­тельной государственной регистрации в порядке, уста­новленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом Федеральным законом “О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним” от 21 июля 1997г.⁸⁶ Несоблюдение этих тре­бований влечет недействительность договора (ст. 568 ГК). Даже в случае исполнения договора, составленно­го не по установленным правилам, такой договор в ис­ключение из диспозиции нормы ст. 165 ГК не может быть признан судом действительным.

В соответствии со ст.569 ГК предприятие передает­ся арендатору арендодателем по передаточному акту. Для его составления проводится инвентаризация всех материальных ценностей, составляется баланс пред­приятия, в котором отражаются все его активы и пас­сивы. Подготовка предприятия к передаче и оформле­ние этого процесса - обязанность арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды.

Порядок проведения этих действий должен соот­ветствовать "Методическим указаниям по инвентари­зации имущества и финансовых обязательств", утвер­жденным приказом Минфина РФ от 13 июня 1995г. №49.

Передаточный акт подписывается полномочными представителями сторон.

При прекращении договора аренды предприятия возврат его арендодателю также производится по пере­даточному акту. Эти действия, также сопряженные с инвентаризацией и составлением баланса, являются обязанностью арендатора и осуществляются за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Не применяются к данному виду договора аренды правила п.З ст.424 ГК, касающиеся определения его це­ны. В соответствии с п.2 ст.650 ГК, договор должен предусматривать размер арендной платы. Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, он считается незаключенным.

Специфика прав арендодателя по сравнению с обычными, предусмотренными в гл.34, заключаются" в следующем.

1. Подготовка и составление передаточного акта и уведомление своих кредиторов, о чем речь шла выше.

2. Возмещение арендатору стоимости произведен­ных им неотделимых улучшений арендованного иму­щества независимо от того, было ли согласие арендо­дателя на такие улучшения (ч. 2 ст.662 ГК), если иное не установлено договором. Освобождение от этой обязан­ности возможно лишь в случае установления судом то­го, что издержки арендатора на эти улучшения повы­шают стоимость арендованного имущества несораз­мерно повышению его качества или эксплуатационных свойств или же того, что при осуществлении подобных улучшений нарушаются принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст.662 ГК).

Что касается обязанностей арендатора, то их осо­бенности состоят в следующем.

1. Поддержание в течение всего срока действия до­говора предприятия в надлежащем техническом со­стоянии, включая и текущий и капитальный ремонт.

2. Особый порядок оформления и финансовое обеспечение возврата арендованного предприятия, о чем уже говорилось ранее.

Относительно специфических прав арендатора не­обходимо отметить его возможность самостоятельно продавать, обменивать, сдавать в аренду или субарен­ду, предоставлять во временное пользование или взай­мы материальные ценности, входящие в состав имуще­ства арендованного предприятия, без получения на то согласия арендодателя. Это невозможно лишь в отно­шении природных объектов, в частности земли.

Установленные Гражданским Кодексом правила о последствиях признания договора недействительным применяются к договору аренды предприятия, только если такие последствия не нарушают существенно пра­ва и охраняемые законом интересы кредиторов арендо­дателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

§5. Лизинг (финансовая аренда)

Этот сравнительно новый для нашей страны вид арендных отношений регулируется ст.ст. 665-670 ГК. В соответствии с договором финансовой аренды арендо­датель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у выбранного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во владение и во временное пользование для предпринима­тельских целей (ст. 665 ГК).

Смысл договора лизинга в том, что он предостав­ляет возможность одной из сторон договора получать некую форму долгосрочного кредитования приобрете­ния движимого или недвижимого имущества на более выгодных условиях, чем при помощи ссуды. При этом второй стороне дается прочное обеспечение сделки, им служит само приобретенное имущество. При невыпол­нении арендатором своих обязанностей лизингодатель забирает свое имущество.

Срок, на который оборудование передается во временное пользование, приближается по продолжи­тельности к сроку его службы. Риск устаревания обо­рудования ложится на арендодателя.

Все эти моменты привели к тому, что в экономиче­ски развитых странах финансовая аренда пользуется большой популярностью. Существует ряд международ­ных актов, ему посвященных, в частности Конвенция о международном финансовом лизинге 1988 г.⁸⁷

Помимо ГК лизинг регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 1995г. № 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" (с изменениями от 23.04.96г. № 528) и Временным положением о лизинге, утвержденным по­становлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 1995г. №б33⁸⁸.

Как справедливо отмечалось в литературе⁸⁹, свое­образие лизинга обусловлено тем, что этот договор представляет собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей, типичных для арендных отношений, с другой стороны, некоторых прав и обязанностей, при­сущих договору купли-продажи. В качестве примера можно привести положение, в соответствии с которым арендатор по договору лизинга имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для покупате­ля, кроме обязанности оплатить приобретенное имуще­ство. Покупателем является и арендодатель, он обязан оплатить приобретенное у продавца имущество. Кроме того, без согласия арендодателя арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи. Арендодатель имеет также статус солидарного кредитора по отноше­нию к продавцу.

Арендатор по договору лизинга имеет право вы­двигать непосредственно продавцу имущества, являю­щегося предметом договора, любые требования, выте­кающие из договора купли-продажи. Если в соответст­вии с договором лизинга выбор продавца и приобре­таемого имущества был возложен на арендодателя, арендатор может предъявить претензии как продавцу, так и арендодателю.

1) К субъектам договорных отношений относится третий участник - продавец имущества, являющийся его собственником. Арендодатель не является ни собст­венником, ни титульным владельцем предмета лизинга.

2) Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

3) На арендодателя возлагает<я обязанность при­обрести в собственность имущество, принадлежащее продавцу, известить продавца о том, что это имущест­во будет передано в аренду.

4) Инициатива по выбору и имущества и продавца по лизингу принадлежит арендатору. Арендодатель никакой ответственности за них не несет, если догово­ром обязанность по определению продавца и выбору имущества не возложена на арендодателя (ст. 665 ГК).

5) Передача арендованного по договору лизинга имущества производится не арендодателем, а продав­цом имущества.

6) Ответственность за неисполнение или ненадле­жащее исполнение обязанности продавца по передаче имущества возлагается не на него, а на арендодателя.

7) С момента передачи продавцом арендатору имущества к нему переходит риск случайной гибели или потери арендованного имущества.

Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор коммерческого найма. Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679).

В отличие от бессрочного социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий, КРАТКОСРОЧНЫЙ - до одного года, ДЛИТЕЛЬНЫЙ - до пяти лет (ст. 683). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора - у наймодателя, которую он должен проявить за три месяца до окончания срока действия договора.

Пятилетний срок найма жилого помещения - традиционный срок для жилищных отношений. Прежде в коммерческой аренде срок устанавливали стороны.

При краткосрочном договоре у нанимателя меньше прав, он лишается:

* права быть вписанным персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;

* права вселять временных жильцов и поднанимателей;

* преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

* права на замену нанимателя в договоре;

* льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения.

Права и обязанности сторон:

НАНИМАТЕЛЬ как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения. НАНИМАТЕЛЬ как должник обязан вернуть другой стороне по истечению срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им.

Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору коммерческого найма, где состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как сокредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента.

Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю.

Для договора социального найма жилья в числе оснований возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, лежит совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: во-первых, предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение; во-вторых заключение договора в письменной форме с

наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора. Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162).

Наймодатель вправе - расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном в законе договор социального найма.

По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищного фонда предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственника.

Особенности расторжения договора

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же они продолжают использовать помещение не по назначению и нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.