Витратний метод

В даному випадку ціна будівельного об’єкту визначається витратами на його будівництво та певною нормою прибутку. Використовується у відносинах генпідрядника (або інвестора) із підрядними організаціями, а також при будівництві об’єктів, що не підлягають продажу і не приносять доходу (наприклад – медичних закладів). Також він може використовуватись для продажу об’єктів, які не мають аналогів чи на малоактивних ринках.

Якщо об’єкт побудований вже давно і фактичні витрати на його будівництво вже втратили свій економічний зміст, то часто використовують так звану вартість заміщення, яка відображає витрати на відбудову аналогічного об’єкту зараз за мінусом його фізичного та морального зносу, вираженого в грошовій формі.

Слід розуміти, що головною проблемою витратного підходу є те, що часто ціна будівельного об’єкту визначається ще до того, як він збудований, і тому фактичні витрати на будівництво ще невідомі. Така проблема виникає тоді, коли інвестор тільки замовляє будівництво і вже хоче знати, скільки об’єкт йому коштуватиме, а також при оцінці вартості заміщення давно збудованих об’єктів. Для вирішення цієї проблеми в будівництві офіційно рекомендовано використовувати метод укрупнених нормативів, коли витрати на будівельний об’єкт визначаються на основі усереднених фактичних витрат на будівництво аналогічних за конструкцією та призначенням об’єкту та будівельного об’єму даного об’єкту. Регулюються подібні розрахунки на поточний момент ДБН Д.1.1-1-2000 «Правила визначення вартості будівництва», при цьому самі кошторисні нормативи досить часто переглядаюься із врахуванням поширення нових будівельних технологій, нових конструкцій будівель та подорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. Якщо будівництво здійснюється на замовлення будь-яких органів влади, то його вартість визначається виключно на основі даного ДБН, при цьому в даному випадку ДБН визначає також і прибуток підрядника.

Необхідно зауважити, що фактичні витрати на будівництво об’єкту завжди будуть відрізнятись від нормативних, тому в угодах на будівництво необхідно передбачати перегляд кошторису по факту і здійснення необхідних доплат (якщо тільки збільшення витрат відбулося не за виною підрядника). При цьому ключовим фактором подорожчання будівництва зазвичай є інфляція.

Виходячи з порядку та можливості перегляду цін на будівельно-монтажні роботи, то відповідно до діючого ДБН вони можуть бути твердими, динамічними чи періодичними.

Тверді договірні ціни, як правило, встановлюються для будівництва тривалістю до 1,5 років. Такі ціни встановлюються незмінними на весь обсяг будівництва і не уточнюються, за винятком випадків, якщо: замовник змінює в процесі будівництва проектні рішення, що спричиняють зміну обсягів робіт і вартісних показників; у процесі будівництва в проектній документації і інвесторських кошторисах виявлені помилки, що не могли бути виявлені на стадії тендерної пропозиції і складання договірної ціни, а підрядник не є виконавцем проектно-кошторисної документації; виникають форс-мажорні обставини, що не можуть бути передбачені сторонами при укладанні договору (контракту).

Динамічні договірні ціни є відкритими і можуть уточнюватися протягом усього терміну будівництва, але не частіше 1 разу на рік. При цьому уточнюється вартість матеріально-технічних ресурсів. Питома вага прибутку і засобів на покриття ризиків, визначена на початок будівництва, не уточнюються. Зарплата уточнюється тільки у випадку, якщо засоби на ризик не покривають витрат, пов’язаних з ростом цін на зазначені ресурси (у випадку досягнення рівня інфляції більш 10% у рік). Динамічні договірні ціни уточнюються також і у випадках, передбачених для уточнення твердих договірних цін.

Періодичні договірні ціни установлюються відкритими і мають елементи як динамічної, так і твердої договірної цін. Особливість такої ціни полягає в тому, що на обсяги робіт, плановані на визначений період (як правило, це річний план), установлюється тверда договірна ціна (фіксована частина ціни). Формування і застосування фіксованої частини періодичної договірної ціни здійснюється за правилами, як для твердої договірної ціни.