Стоимостная оценка с/х угодий

Стоимостная оценка объекта оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости с/х угодий. Кадастровая стоимость 1га с/х угодий определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком за 33 года. Данные до 10р округляются. Кадастровая стоимость 1га определяет расчетный рентный доход умноженный на 33 года.

ЗР_i – расчетный рентный доход определяется путем суммирования дифференциального дохода и абсолютного рентного дохода.

где: ДР_i - дифференциальный доход

АР – абсолютный рентный доход, берется на уровне 12р за 1га.

Дифференциальный рентный доход определяется по 2 вариантам

1 вариант.

где: ДР_i - дифференциальный доход

В_i – это продуктивность 1 га с/х угодий

ЦП_i – цена производства

где: В₀ – это базовая оценочная продуктивность 1 га с/х угодий в рублях по субъекту Р.Ф. Эта информация передается от областного земельного комитета.

Б₀ – это средний совокупный балл 1га с/х угодий.

Б_i – это балл бонитета 1га с/х угодий по хозяйству.

где: Н₀ – это нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам. Н₀ = 1,07

З_i – всего затрат на 1га с/х угодий хозяйства.

где: З_пос – затраты постоянные.

Д_пос –

З₀ – это базовые оценочные затраты на 1га с/х угодий в рублях по субъекту Р.Ф.

где: З_трi – затраты на внехозяйственные перевозки.

Д_тр – это доля затрат зависящая от местоположения хозяйства.

ЭР₀ – эквивалентное расстояние, средневзвешенное по субъекту.

где: З_тсi – затраты обусловленные технологическими свойствами.

Д_зт – это доля затрат зависящая от технологических свойств земельных участков.

ИТ_i – индекс технологических свойств земельного участка по хозяйству.

ИТ₀ – средний индекс технологических свойств по субъекту.

где: З_пi - это затраты зависящее от продуктивности.

Д_зу – это доля затрат зависящих от продуктивности угодий.

2 вариант.

Расчет кадастровой стоимости с/х угодий по второму варианту.

где: ДР_i – дифференциальный рентный доход.

DР_мi – дифференциальный доход по местоположению

DР_тi – дифференциальный доход обусловленный технологическими свойствами земельного участка.

DР_пл – дифференциальный доход по плодородию.

где: Г₀ – средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1га с/х угодий в тоннах.

Г_i – нормативная грузоемкость 1га с/х угодий по хозяйству.

Т – это затраты на перевозку 1т груза на 1 км в рублях.

Анализ методики (плюсы и минусы)

Плюсы:

1. Рента легла в основу кадастровой стоимости земель.

2. Актуализация информации.

3. Дифференциация

4. Методика дает возможность на основе кадастровой стоимости дифференцировать ставки внутри субъекта Р.Ф.

Минусы:

1. Абсолютная рента задается не расчетным, а нормативным путем и не соответствует реальным значениям арендной платы.

2. Нормативный коэффициент рентабельности 1.07. Это недостаточный уровень рентабельности. Цена производства сомнительна.

3. Срок капитализации завышен.

4. Кадастровая стоимость рассчитанная таким методом эффекта не дает.

5. Оценка производится в рамках не существующих хозяйств и тех результатов которые существующие хозяйства не имеют.

6. Бальная оценка не соответствует современному агрохимическому состоянию почв.